最近，深圳消委會曝光銀行個(gè)人購房貸款合同五大問題整改率達(dá)到100%。其實(shí)，整改率100%當(dāng)然是一個(gè)令人欣喜的事情，但是很多人更關(guān)注的可能是這五個(gè)方面的內(nèi)容到底是什么？

深圳消委會公布的房貸合同涉及到工商銀行、中國銀行、招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等12家銀行的個(gè)人購房貸款合同文本，指出的房貸合同中存在的五個(gè)方面的不公平條款主要包括在強(qiáng)制借款人接受提前還款條件、限制抵押人行使房屋所有權(quán)、銀行可因形勢變化單方宣布貸款立刻到期、房貸合同捆綁非房貸合同和未合理使用用戶個(gè)人信息等。 具體而言，房貸合同中存款不公平條款的五大問題分別是： 第一大問題是強(qiáng)制借款人接受提前還款各項(xiàng)條件 住房按揭借款由于借款期限較長，所以存在提前還款的需求和可能性都比較大，但是一些銀行從自我利益出發(fā)對提前還款設(shè)置各種條件，比如多長時(shí)間不允許提前還款、提前還款需要提前三十天書面申請并需要銀行同意、收取提前還款違約金等。從而限制了消費(fèi)者提前還款的權(quán)利，剝奪了消費(fèi)者的選擇權(quán)利。 但有些消費(fèi)者認(rèn)為不公平的條款仍然被深圳消委會認(rèn)為合理，因?yàn)橐罁?jù)相關(guān)的法律法規(guī)，提前還款收取一定的違約金是合理的，這可能與很多人的認(rèn)知不同。 第二大問題是限制抵押人行使房屋所有權(quán) 以工商銀行《個(gè)人借款/擔(dān)保合同》為例，第十八條：“18.5本合同簽訂后，抵押權(quán)設(shè)立前，抵押人出租抵押物的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)貸款人書面同意：抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人出租抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知貸款人并將抵押事實(shí)告知承租人，且出租期限不得長于貸款期限。本合同簽訂后，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物、為第三方設(shè)立擔(dān)保或以其他方式處分抵押物的，應(yīng)事先征得貸款人書面同意，并將抵押事實(shí)告知買受人等相關(guān)人員。由此取得的收益，按照第18.9條的約定處理。” 根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，銀行這一合同限制了住房所有人行駛的權(quán)利，消費(fèi)者無論是轉(zhuǎn)讓還是出租自己享有所有權(quán)的已經(jīng)抵押給銀行的房屋，只需提前告知購買人或者出租人，同時(shí)通知銀行即可，不需要銀行審批，更不需要銀行的同意。而對出租期限的規(guī)定更是限制消費(fèi)者行使房屋收益權(quán)，消費(fèi)者有權(quán)決定房屋的出租期限。 但是有些人設(shè)想的貸款沒有清償完就可以自由轉(zhuǎn)讓、不受約束的想法在法律上仍然是不受支持的，有借款抵押的住房出售必須以借款清償完或者購買者承諾代為償還貸款為前提。 第三大問題3是銀行可因形勢變化單方宣布貸款立刻到期 銀行單方面宣布貸款到期、要求借款人提前清償本息的作法雖然不是經(jīng)常出現(xiàn)，但是也并不鮮見，現(xiàn)實(shí)中也經(jīng)常會遇到銀行要求貸款企業(yè)提前還款的情形。但是在個(gè)人貸款特別是住房貸款遇到的比較少，主要原因是有抵押物的存在，應(yīng)該可以確保補(bǔ)償銀行的損失。 住房抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)最大的是，無論政策原因還是自然災(zāi)害的原因而面臨的損毀或者消失，但一般屬于不可抗力，深圳消委會建議刪除這類條款也是有道理的。 第四類問題是房貸合同捆綁非房貸合同 一般情況下銀行不會決定借款人的貸款清償順序，因?yàn)檫@是借款人的還款自由。但是也會有一些銀行通過制式合同的方式捆綁各種銀行貸款方式的還款順序。 深圳消委會的通報(bào)中說的是中信銀行，中信銀行《個(gè)人借款合同》第九條：“……如甲方在乙方尚有多筆貸款未清償，甲方如欲提前還款的，按照貸款發(fā)放時(shí)間順序按照先還息后還本的原則進(jìn)行還款，同時(shí)乙方有權(quán)決定提前清償?shù)母黝愘J款的還款順序。” 這一條款由于侵害了消費(fèi)者自主選擇還款順序的權(quán)利，進(jìn)而侵害了消費(fèi)者的公平交易權(quán)，被深圳消委會認(rèn)定為涉嫌霸王條款，建議改為“乙方有權(quán)決定提前清償?shù)母黝愘J款的還款順序”。 第五類問題是未合理使用用戶個(gè)人信息 保護(hù)消費(fèi)者個(gè)人信息已經(jīng)成了一個(gè)重大的社會問題。銀行作為個(gè)人信息比較健全的機(jī)構(gòu)，對消費(fèi)者信息的保護(hù)至關(guān)重要，并成為一個(gè)重要的社會責(zé)任。 現(xiàn)實(shí)中，經(jīng)常出現(xiàn)銀行將借款人信息泄露的情況，比如個(gè)人借款逾期被第三方催收，就說明銀行已經(jīng)將借款人的個(gè)人和家庭信息轉(zhuǎn)讓給了第三方公司，而第三方公司對個(gè)人信息的保護(hù)程度和能力是讓人質(zhì)疑的。 深圳消委會通過的典型條款是平安銀行《房地產(chǎn)買賣抵押貸款合同》，第五條第一款第11項(xiàng)：“乙方及其合作單位可向甲方、丙方發(fā)送各類業(yè)務(wù)信息。”第十三條第二款第13項(xiàng)：“甲方有逃避乙方監(jiān)管、拖欠貸款本金及利息、惡意逃廢債務(wù)等行為時(shí)，乙方有權(quán)將該行為向其所在單位及其他有關(guān)單位通報(bào)，并在媒體上公告。” 這種制式合同的要求明顯沒有盡到信息安全保護(hù)義務(wù)，直接侵害了消費(fèi)者的個(gè)人信息權(quán)。 實(shí)際上，銀行借款合同中這些條款的存在已經(jīng)由來已久，客觀上說，有些合同條款是大家習(xí)慣的結(jié)果，并不一定就是網(wǎng)上各種評論中的所謂店大欺客之類的險(xiǎn)惡用盡，有的是過度風(fēng)險(xiǎn)控制的結(jié)果，畢竟住房貸款時(shí)間長，最長30年的時(shí)間，這中間會發(fā)生很多的變化，包括貸款人會出現(xiàn)各種各樣的問題，所以，從銀行的角度出發(fā)和有利于風(fēng)險(xiǎn)控制確保銀行資產(chǎn)質(zhì)量的角度出發(fā)，約束一些條款從情況上是可以理解的。 但是，面對復(fù)雜多變的市場形勢，面對外部環(huán)境發(fā)生的變化，面對我國法治環(huán)境和社會政策環(huán)境的改善，銀行確實(shí)應(yīng)該及時(shí)地檢討一些所謂的制式合同，然后及時(shí)對一些不不合時(shí)宜的合同條款進(jìn)行及時(shí)的修正和完善，以在保障銀行合法權(quán)益的同時(shí)保障消費(fèi)者的合法權(quán)益。 很多銀行都提出以客戶為中心，而確保消費(fèi)者的合法權(quán)益則應(yīng)該是以客戶為中心的最核心內(nèi)容。從現(xiàn)實(shí)情況看，很多銀行雖然改進(jìn)了銀行服務(wù)，但如何真正實(shí)現(xiàn)以客戶為中心還有很多工作要做，不僅僅是態(tài)度方面的，更多的是從根本上樹立以客戶為中心的經(jīng)營管理邏輯基礎(chǔ)和觀念基礎(chǔ)，而不是仍然存在的以產(chǎn)品、業(yè)務(wù)為中心服務(wù)于客戶。