這種在經(jīng)濟學(xué)中，叫做“房產(chǎn)負資產(chǎn)”。發(fā)生這類事情，讓世界人記憶猶新的就是日本。當(dāng)年日本在90年代，“失落的十年”，發(fā)生過很多很多很多房屋凈值抵不上該還的銀行貸款，那一代人都背上了這種沉重的包袱，到現(xiàn)在還有很多人還在還債。從法律上說賣了房子不夠還，那差額還得繼續(xù)還啊。
日本當(dāng)年匯率大升，經(jīng)濟一片向上，最好的時候沖到全球經(jīng)濟強國第二的位置。國內(nèi)房產(chǎn)價格不斷飆升，曾經(jīng)有過東京一個區(qū)頂上一個紐約的房產(chǎn)總價值，一個東京比上全所有的房產(chǎn)總價值。那時候的日本人民都已經(jīng)陶醉了，在全球買買買，國內(nèi)東京地區(qū)大阪地區(qū)房產(chǎn)價格已經(jīng)昂貴的讓人不可自拔，加上房子，每個人都是兆億富翁。
但是在廣場協(xié)定之后，日本進入到經(jīng)濟蕭條的十年，尤其是東京大阪地區(qū)的房價暴跌，整個房產(chǎn)賣出的凈價值，低于要歸還銀行的貸款本金，還沒有算應(yīng)還利息呢。但是按照房地產(chǎn)貸款協(xié)議，如果房產(chǎn)被銀行拍賣之后，所得價款，仍然無法清償貸款本息和，那么借款人仍然需要補足剩余的應(yīng)還貸款。很多家庭從此流離失所，房屋被銀行收回，還要用余生去歸還剩余房貸款。上次德先生看了個紀錄片，有60歲老人，到現(xiàn)在還沒有還清（因為他們的房貸款最長也有30年期）。
在我國最近的例子就是北京附近的燕郊地區(qū)（他是離北京最近的河北省三河市地界），在2017年北京總體規(guī)劃改變之后，宏觀調(diào)控政策收緊之后，房價由最高的4萬多一直下降到現(xiàn)在的均價18,900。在2014年底重幅下跌一波，在2018年底又重幅下跌一波。投資購房人損失慘重，現(xiàn)在已有多起房產(chǎn)負資產(chǎn)案例（房屋總價減去應(yīng)還銀行貸款為負數(shù)）。
碰到此類事件應(yīng)該怎么辦？其實說一個固定方案是不對的，最需要就是決斷力。這時候需要購房人要當(dāng)機立斷，如果覺得此區(qū)域房價將會重度下跌，早點斬倉出手。如果是意向購房人，寧可損失定金也要不再繼續(xù)購房流程。
未來在有些特定地區(qū)可能還會出現(xiàn)此類案例。北京周邊，河北地區(qū)的房價漲跌其實是與政策調(diào)控因素有著很大很大的關(guān)系。如果拋掉調(diào)控因素，本身其房價也不應(yīng)該那么高，自然也不會下跌那么狠。在未來如果還出現(xiàn)第2個此類案例，那也會與政策調(diào)控有著相關(guān)。
總結(jié)一下買房子，跟政策宏觀因素、跟人口持續(xù)流入、跟總體地區(qū)經(jīng)濟形勢是有著三大至關(guān)重要的影響因素。如果這3點不是向上，一旦向下，那就要小心跌價風(fēng)險了。