如果說是存款或者普通的貸款，那么正常利率5.39%，一萬元一年的利息就是：10000*5.39%=539元，但對(duì)于房貸而言，實(shí)際并不是539元，這是為什么呢？因?yàn)榉抠J剩余的本金是一直在減少的，并非一層不變。

房貸主要有兩種還款方式：等額本息及等額本金，為什么兩者的還款利息也會(huì)不一樣呢？因?yàn)檫@兩者，每期歸還的本金不一致所致。 等額本息 等額本息：在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)，可以簡(jiǎn)單的理解它把利息全部計(jì)算出來了，再加上本金，除以全部的期數(shù)。 銀行等額本息每月還款數(shù)額計(jì)算公式如下： [貸款本金×月利率×（1+月利率）^還款月數(shù)]÷[（1+月利率）^還款月數(shù)－1] 舉例：假定借款人從銀行獲得一筆100萬元的個(gè)人住房貸款，貸款期限20年，貸款年利率4.9%，每月還本付息。按照上述公式計(jì)算，每月應(yīng)償還本息和為6544.44元。 上述結(jié)果只給出了每月應(yīng)付的本息和，因此需要對(duì)這個(gè)本息和進(jìn)行分解。 仍以上例為基礎(chǔ)，一個(gè)月為一期： 第一期貸款余額100萬元，應(yīng)付利息4083.33元（1000000×4.9%/12），支付本金為6544.44-4083.33=2461.11元，仍欠銀行貸款100萬-6544.44=997628.89元； 第二期應(yīng)支付利息997628.89×4.9%/12=4073.284元，歸還的本金為：6544.44-4073.284=2471.156元。 ............ 因?yàn)槊科诙加袣w還相應(yīng)的本金，所以每期計(jì)息的本金越來越少，故而最終實(shí)際支付的利息會(huì)低于我們平時(shí)普通貸款的利息（平時(shí)貸款一般都是一直按原本金計(jì)息的）。 等額本金 等額本金：是在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息，這樣由于每月的還款本金額固定，而利息越來越少，借款人起初還款壓力較大，但是隨時(shí)間的推移每月還款數(shù)也越來越少。 銀行等額本金貸款計(jì)算公式如下： 每月還款金額=（貸款本金/還款月數(shù)）+（本金—已歸還本金累計(jì)額）×每月利率 仍以上述案例為例：假定借款人從銀行獲得一筆100萬元的個(gè)人住房貸款，貸款期限20年，貸款年利率4.9%。 那么第一個(gè)月還款的金額為：（100萬/240）+(100萬-0）*4.9%/12=4166.67+4083.33=8250元 第二個(gè)月還款的金額為：（100萬/240）+(100萬-4166.67）*4.9%/12=4166.67+4066.32=8232.99元 ................. 從上述計(jì)算，我們可以看出，等額本金前期每個(gè)月歸還的本金比等額本息高，所以它的利息整體就會(huì)比等額本息低，因?yàn)樗加勉y行的資金時(shí)間較少。 總結(jié) 房貸利率5.39%是沒錯(cuò)的，但是它的本金因?yàn)閷?shí)際不是一直占用著的，所以它的利息并非直接乘以5.39%這么簡(jiǎn)單，而是根據(jù)每個(gè)月本金的變化情況來計(jì)息。