網(wǎng)5月18日訊,你以為只要有體面的工作和穩(wěn)定的收入,搞清楚公積金貸款和商業(yè)貸款的區(qū)別,申請房貸這種瑣事交給房產(chǎn)中介辦理就OK了。如果你這樣想,那你很可能就要為這小小的偷懶多掏幾十萬利息了。
不說現(xiàn)在利率市場化環(huán)境下各家銀行的房貸利率不盡相同,單說你隨意選擇的還款方式,在未來的20到30年中,就會對你的家庭經(jīng)濟情況產(chǎn)生比較大的影響。
當前,無論是公積金貸款還是商業(yè)銀行貸款,還款方式只有兩種:等額本金和等額本息。兩種還款方式的計算方法不同,貸款期限越長,利息差別越大。
先來看什么是等額本金還款法。它是將本金分攤到每個月,同時付清上一還款日至本還款日之間的利息的還款方式。以貸款120萬元,期限30年為例。假設是北京市的公積金貸款,按照當前五年期以上貸款基準年利率3.25%計算,每個月本金還款額為120萬÷360個月=3333元。第一個月的利率算法為:120萬×3.25%÷12=3250元,因此第一個月還款額為3333+3250=6583元。第二個月的利率算法為:(120萬-3333)×3.25%÷12=3241元,第二個月還款額為3333+3241=6574元。以此類推,此后每個月的還款額逐漸減少。
再來看什么是等額本息還款法。它比等額本金的算法更加復雜,最終結果保證每個月還款的“本+息”之和始終保持不變。仍以公積金貸款120萬,期限30年,年利率3.25%計算,每月的還款額固定為5222.48元。
在等額本金情況下,如果貸款利率始終不變,貸款人30年需要支付的總利息為586625元。而在等額本息情況下,貸款人30年需要支付的總利息為680091.3元,足足比等額本金多付了93466元。真是不算不知道,一算嚇一跳。這還是公積金貸款,如果是利率更高的商業(yè)貸款,30年的利息可以差出幾十萬。正因如此,如果貸款人不特意提出,銀行一般默認的是等額本息還款法,理由顯而易見——可以多收利息。