導(dǎo)語：谷雨，潤物細(xì)無聲，源自古人“雨生百谷”之說。在今天春季的最后一個(gè)節(jié)氣，樓市卻聽到了驚雷聲，房地產(chǎn)的播種季節(jié)要來了嗎？
宇宙行領(lǐng)銜樓市”房奴“大戲
昨天晚上樓市再傳大消息：宇宙行工行最近對(duì)個(gè)人房貸相關(guān)年齡政策作了調(diào)整，個(gè)人住房貸款借款人最高年齡延長(zhǎng)到70周歲，借款人年齡與貸款期限之和不超過75年。
由于此前房貸借款人年限通常控制在18周歲到70歲，如果借款人年齡超過40歲，就無法申請(qǐng)到30年的貸款，現(xiàn)在放寬到45歲也可以申請(qǐng)到30年貸款。先來簡(jiǎn)單說說這條政策的意義，按之前貸款人年齡與貸款期限之和最高可達(dá)到70年而言，以按揭30年來算，銀行不接受40歲以上的；50歲貸款的話，須按揭20年還貸。而在新政調(diào)整至75年后，以按揭30年來算，45歲還能參與貸款；50歲貸款的話能按揭25年還貸。無論在降低房貸門檻還是減輕還貸壓力新政對(duì)購房者來說都更有利。
具體的還款影響我們來算筆賬，假設(shè)一個(gè)購房者需要300萬商業(yè)貸款，按照利率上浮20%計(jì)算，三種還款時(shí)限的月供分別是：
20年：21286元
25年：19110元
30年：17756元
可以看出，如果獲得30年按揭期限，則月供壓力將減輕很多。
工行方面指出，這是為了適應(yīng)我國人口發(fā)展趨勢(shì)，滿足不同年齡階段尤其是中年以上居民的住房改善性需求，減輕他們的經(jīng)濟(jì)壓力。這毫無疑問是個(gè)政策利好，甚至對(duì)于整個(gè)國內(nèi)樓市而言又是一個(gè)極大的利好消息。
“工行延長(zhǎng)這一年限，實(shí)則是對(duì)樓市的利好。”賺賺金融品牌運(yùn)營中心總監(jiān)吳昊分析表示，放寬這一年限可以讓45歲以上的剛需購房人獲得更長(zhǎng)的貸款期限，這將減小他們?cè)鹿毫?，?duì)于首套房及改善性需求的剛需人群有一定的利好作用。吳昊介紹，目前95后的購房者已經(jīng)開始入市。而在購房貸款時(shí)，對(duì)于年齡較小或較長(zhǎng)的購房人而言，普遍要求子女共借，即父母與子女一起承擔(dān)相應(yīng)的貸款償還責(zé)任。“延長(zhǎng)年限對(duì)他們的貸款將有所利好。”
房貸加速度，銀行不差錢！
銀行房貸情況一直都是購房者關(guān)注的事情。2018年總體上貸款形勢(shì)趨緊，放款額度比較緊張，個(gè)別銀行放款需要的排隊(duì)時(shí)間超過2個(gè)月，審批條件也是趨嚴(yán)，以往容易審批通過的情況，現(xiàn)在可能無法得到同貸書。去年至今，不少買家都經(jīng)歷過銀行超長(zhǎng)周期的放款的痛苦，快的2個(gè)月，慢的動(dòng)輒半年。這種速度，讓購房者熬白了頭，買一賣一的雙方，更是苦不堪言。
然而這個(gè)問題也在得到解決：工商銀行、興業(yè)銀行、華夏銀行更是表示，只要手續(xù)齊全，最快兩天內(nèi)可以放款！
除了這三家銀行外，花旗銀行、中信銀行、平安銀行表示可以一周內(nèi)放款！
目前大多數(shù)銀行的貸款最長(zhǎng)年限還是30年，在貸款人年齡+貸款年限上，大多數(shù)也都在70年以內(nèi)。值得注意的是，工行作為國內(nèi)銀行業(yè)的標(biāo)桿，其政策所作出的“表率”無疑會(huì)令更多的銀行加入進(jìn)來。從目前來看，房貸申請(qǐng)年齡的放寬只是時(shí)間問題，隨著退休年齡延后以及壽命延長(zhǎng)，未來放寬10年甚至更多也并非不可能的事。換言之，一輩子做房奴只是“時(shí)間”問題。
鑒于工行的地位，此舉應(yīng)該獲得了銀監(jiān)會(huì)、央行的默許，所以這里面或許有政策含義。
利好樓市信號(hào)“意外”邂逅
一．降準(zhǔn)
上一輪房?jī)r(jià)暴漲始于降準(zhǔn)0.5%，本周央行降準(zhǔn)，1%。除了替換9000億“中期借貸便利”，降低了銀行成本外，還釋放了4000億資金；中央人民銀行于4月11日晚間發(fā)布公告，宣布自4月25日起下調(diào)大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。定向降準(zhǔn)的落地，恰好緩解了當(dāng)前銀行流動(dòng)資金緊張、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)成本高的風(fēng)險(xiǎn)。淺顯地說：這次央媽給大家發(fā)紅包了，先給銀行體系補(bǔ)水，降低資金成本，也就是銀行的經(jīng)營成本；再給小微企業(yè)輸血。