2017年10月經(jīng)濟數(shù)據(jù)全面回落中，房地產數(shù)據(jù)備受關注。10月房地產數(shù)據(jù)可謂全軍覆沒。全國房地產開發(fā)投資、銷售、到位資金等指標的增速繼續(xù)下滑。其中，9月和10月單月，房地產銷售規(guī)模連續(xù)兩個月同比下降。
今年1-10月，商品房銷售面積130254萬平方米，同比增長8.2%；商品房銷售額102990億元，增長12.6%。兩項指標的增速均連續(xù)4個月下滑。且與去年4月時的高點（銷售面積增長36.5%，銷售額增長55.9%）相比，增速已大幅收窄。其中，10月單月的銷售面積為14248萬平方米，銷售額為11086億元。環(huán)比分別下滑18%和20%。且銷售面積是繼9月之后，又一次出現(xiàn)同比下降。
房地產銷售數(shù)據(jù)是房地產所有指標中與房價相關度最高的。銷售進入低迷狀態(tài)，房價出現(xiàn)拐點也就為期不遠了。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市的15個熱點城市的房價同比和環(huán)比漲幅都出現(xiàn)了回落。
當然，取得如此大的成就得益于各級近乎是暴力式調控。中原地產的統(tǒng)計，今年1-10月，各地發(fā)布各類房地產調控政策已經(jīng)超過210次，在此前的限購、限貸、限價等的基礎上，又增加了限售和鼓勵租賃兩項。這些政策效果的累加是導致銷售增速出現(xiàn)下滑、樓市整體性低迷的主因。
未來房價會怎樣走？樓市整體會如何發(fā)展？除了上述指標外，我最關心的是另外兩個關鍵指標，從這些指標中或能看出今后房價走勢。這兩個指標就是，與銷售有關的“定金及預售款”和“個人按揭貸款”兩項指標。這兩項指標竟然都在下滑。特別是前10月個人按揭貸款增速為-1.0%，多月來首次下滑。
俗話說，打蛇要打七寸。樓市調控一定要抓住主要環(huán)節(jié)和關鍵部位。定金及預售款和個貸按揭就是兩個關鍵指標。前10個月定金及預售款下滑，直接擠壓的是開發(fā)商的資金鏈條，預示著開發(fā)商空手套白狼的玩法玩不下去了。前幾輪調控，我一直建議完全可以取消開發(fā)住房的預售款制度，但一直沒有被理睬。后來僅僅是實行了住房定金與預售款的第三方存管制度，但執(zhí)行的都不夠好。在調控高壓下，市場倒逼定金及預售款下滑，造成開發(fā)商資金鏈條緊張后，開發(fā)商就會被逼迫主動地銷售庫存，客觀帶來供給增加，平抑房價。定金及預售款下滑從供給側看有利于抑制高房價。
個人按揭貸款負增長對于住房需求側的打壓作用很大。個人住房按揭貸款是需求的主要力量，扼住住房需求這個咽喉，需求下來后，房價不想降都難。
這主要得益于央行、銀監(jiān)會等監(jiān)管部門堅決執(zhí)行調控住房政策的決心，以及商業(yè)銀行一刀切收緊房貸的做法。未來房貸特別是個人按揭貸款將會繼續(xù)收緊，并且會越來越緊。從需求上將高房價抑制住，個人按揭貸款持續(xù)收緊是關鍵。
不過，我多次提醒過，在社會融資、民間借貸、互聯(lián)網(wǎng)金融活躍的目前情況下，監(jiān)管籠子里的銀行貸款比重已經(jīng)較大幅度下降，籠子外融資渠道非常之多。管住銀行按揭貸款是遠遠不夠的，還要管住其他融資渠道的資金進入到房地產里。目前，首付貸、互聯(lián)網(wǎng)金融貸款、現(xiàn)金貸、消費貸等面目進入房地產需求市場的比比皆是。從這個方面說，管住資金進入住房需求端的難度已經(jīng)越來越大了。