因?yàn)榫幼?quán)和所有權(quán)之間具有相對(duì)獨(dú)立性,所以,確實(shí)會(huì)產(chǎn)生題主提到的這種可能:買了房子,發(fā)現(xiàn)這套房子還有個(gè)居住權(quán),別人還能在房子里住,肯定會(huì)讓人很糟心。 如果從“理論”上回答題主問題,買二手房“避雷”的方式,就是一定要親自在不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢清楚,房子有沒有辦理過居住權(quán)登記。 如果從“敷衍”角度回答題主問題,只能說:再等等,看看有沒有關(guān)于居住權(quán)的配套司法解釋。 先說說居住權(quán)的概念 居住權(quán)和所有權(quán)屬于不同的權(quán)利類型: 第二百四十條所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn),依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 居住權(quán)屬于“用益物權(quán)”: 第三百二十三條用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn),依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。 第三百六十六條居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定,對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán),以滿足生活居住的需要。 通過規(guī)定上的對(duì)比可以看出:房屋所有權(quán)人,跟房屋居住權(quán)人,完全不是一回事。沒有產(chǎn)權(quán),一樣有可能有居住權(quán)。 所以,就產(chǎn)生了題主的疑問:萬一買了一套二手房,發(fā)現(xiàn)里面還有個(gè)能合法居住的“外人”,怎么辦? 從理論上,如何“避雷”? 那么,作為買家來講,如何知道這套房是不是設(shè)置了居住權(quán)? 第三百六十七條設(shè)立居住權(quán),當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。 第三百六十八條居住權(quán)無償設(shè)立,但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的,應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。 從上述法條可以看出,當(dāng)買家在購買二手房的時(shí)候,要經(jīng)由不動(dòng)產(chǎn)登記中心。而居住權(quán),是必須要在不動(dòng)產(chǎn)登記中心登記之后才算設(shè)立——因此,從理論上,購房的時(shí)候,買家是能夠獲取這套房子是否存在居住權(quán)信息的。 注意,上面用了個(gè)詞語:“從理論上”??陀^講,《民法典》中關(guān)于“居住權(quán)”的規(guī)定,還是原則性偏多,現(xiàn)實(shí)操作中肯定出現(xiàn)多種情況。 所以,也如開篇敷衍的結(jié)論,只能說:再看看后續(xù)是不是會(huì)出臺(tái)關(guān)于居住權(quán)的解釋吧。
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