• 目前我國(guó)有80%以上的房屋都是有銀行貸款的，過(guò)去房子想要出售，必須得把房貸全部還清才可以進(jìn)行交易。

    從2021年1月1日起，根據(jù)《民法典》第406條，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。 目前房屋還有欠款，銀行現(xiàn)在是給出了兩種選擇方式來(lái)進(jìn)行自由的交易。 有貸款的房子是如何操作才能完美的過(guò)戶？ 有貸款的房子，在整個(gè)交易的過(guò)程中有最常見到的三種方式。 （1）結(jié)清房貸。 二手房交易市場(chǎng)在過(guò)去這么多年，結(jié)清房貸這種方式是一定逃不掉的，首先自己查詢銀行還欠多少錢資金。 待找到賣家簽署了買賣合同后，自己就去銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)把欠款的資金打到還款賬戶。 整個(gè)流程下來(lái)大概需要30個(gè)工作日可以拿到結(jié)清證明，去到當(dāng)?shù)氐姆抗芫诌M(jìn)行房屋解押。 隨著現(xiàn)在銀行的升級(jí)，已經(jīng)有多個(gè)地區(qū)是不需要去當(dāng)?shù)胤抗芫诌M(jìn)行解押，可以直接在銀行結(jié)清解押，全部辦理完畢。 如果資金不充足要做出改變。 資金不足肯定是不夠錢，去還銀行的欠款的，就可以尋找家人親戚朋友來(lái)借資金，短暫的周轉(zhuǎn)，把銀行貸款還清后，等買家那邊的錢收到就還給家人。 請(qǐng)擔(dān)保公司來(lái)進(jìn)行解決，是目前市面上最熱門的處理方式，一方面是不用自己掏太多的資金，另外一方面是銀行放款速度較快。 （2）買家全款買房。 賣家有全款資金去購(gòu)買房子，這是最好的一方面是可以借買家的資金來(lái)把自己的房貸還清后，就可以選擇自行過(guò)戶。 如果買家按揭購(gòu)買房子，這種事情很多買家是不愿意把資金給賣家進(jìn)行還貸款。 主要是擔(dān)心自己的貸款下不來(lái)。 另外一個(gè)問題點(diǎn)是買家的首付款夠不夠資金去支付自己銀行所欠的資金。 （3）直接去銀行轉(zhuǎn)按揭。 根據(jù)《民法典》的規(guī)定，有房貸的房子在未結(jié)清的情況可選擇轉(zhuǎn)讓（買賣）無(wú)需做結(jié)清貸款，只需要及時(shí)的通知銀行就可以。 新出臺(tái)的政策對(duì)于買賣雙方都是很好的事情，如果對(duì)于銀行而言，其實(shí)沒有本質(zhì)上的影響，只不過(guò)是換了另外一個(gè)人的名字，作為還貸款而已。 這種操作方式更便捷而且更省心，花到的錢而且還更少。 重點(diǎn)提示： 如果賣家欠銀行的資金為70萬(wàn)，按照我們正常的慣例，房屋成交的價(jià)格為100萬(wàn)，這樣買家就是支付30萬(wàn)的首付，但如果成交價(jià)為150萬(wàn)買家就要支付50萬(wàn)的首付。 如果銀行轉(zhuǎn)按揭只不過(guò)是轉(zhuǎn)欠款的那一部分，剩余的資金銀行也不會(huì)去做任何的處理。 為了這個(gè)問題，我特意的還是咨詢了銀行的客戶經(jīng)理，他說(shuō)現(xiàn)在銀行還沒有正式開始這個(gè)渠道，后面的轉(zhuǎn)讓按揭細(xì)節(jié)也沒有出來(lái)，所以現(xiàn)在給不了一個(gè)準(zhǔn)確的答復(fù)。 賣家需要注意的問題。 賣家在二手房交易的過(guò)程中，想要快速地拿到資金回籠，必須得配合買家的一切手續(xù)，銀行按揭繳稅過(guò)戶。 作為賣家也要督促賣家盡快地把手續(xù)辦理完畢。 經(jīng)常會(huì)有遇到這樣的情況，房子的合同已經(jīng)簽署了一個(gè)多月甚至是兩個(gè)月，但是手續(xù)還沒有完全地進(jìn)行印象，最深刻的是2020年12月份簽署的合同，買家以各種理由一直拖到今年的2月份才簽署銀行按揭合同。 對(duì)賣家就會(huì)產(chǎn)生兩個(gè)巨大的影響，一方面是房屋的價(jià)格上漲了，自己感覺房子賣虧了，另外一方面自己到手的資金慢了兩個(gè)月之后才到賬。 對(duì)于買家兩個(gè)月的時(shí)間可能會(huì)出各種各樣的新政策，而在年后已經(jīng)收到多家銀行通知，銀行不放款，銀行評(píng)估的價(jià)格降低，銀行的利率進(jìn)行上調(diào)。 本來(lái)去年12月份簽署銀行按揭首套房銀行給出的利息為5.18%，而現(xiàn)在年后簽署的銀行利息已經(jīng)達(dá)到了5.88%，客人還在這里拼命的鬧著，但事情已經(jīng)定了，沒辦法去改變，誰(shuí)叫他不盡早的配合手續(xù)進(jìn)展。 個(gè)人看法： 雖然可以直接轉(zhuǎn)按揭，但是這種方式對(duì)于目前中國(guó)的樓市而言還是不太合適，主要是房?jī)r(jià)上漲了，首付與銀行的資金比例是達(dá)不到正常的30%首付需求的，所以更多的是選擇還款結(jié)清房貸，然后重新選擇銀行貸款。 銀行轉(zhuǎn)按揭的事情不知道在什么時(shí)候能夠全面地鋪開，畢竟咨詢了多家銀行都沒有給出一個(gè)準(zhǔn)確回復(fù)的時(shí)間，其中的細(xì)節(jié)他們很多也不清楚。
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