### 房產(chǎn)評估機構(gòu)如何評估一處房產(chǎn)的價值?

**問:房產(chǎn)評估機構(gòu)在評估一處房產(chǎn)價值時,主要看哪些方面?**

**答:** 房產(chǎn)評估機構(gòu)在評估房產(chǎn)價值時,主要考慮以下幾個方面:

1. **折舊(房齡)**:房產(chǎn)因時間而形成的損耗。例如,磚混結(jié)構(gòu)的房產(chǎn)折舊期限通常是50年,每年折舊率為2%。

2. **土地生熟程度**:指房產(chǎn)周邊基礎(chǔ)設施的完善程度。評估標準包括三通一平、五通一平和七通一平。七通一平視為最佳。

3. **資本化率**:將資本投入到不動產(chǎn)所帶來的收益率,受多種因素影響,如自有資本比例、借貸利息、折舊和通貨膨脹等。

4. **基準地價**:城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)不同級別或不同均質(zhì)區(qū)域的土地使用權(quán)價格,由政府發(fā)布。

5. **標定地價**:代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標記性地的價格,可理解為所在小區(qū)的均價或類似房產(chǎn)的掛牌價和成交價。

6. **出讓地價、轉(zhuǎn)讓地價**:出讓地價是國家將土地使用權(quán)出讓給土地使用者時收取的價格;轉(zhuǎn)讓地價是土地使用者再轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的價格。

7. **底價**:出售房地產(chǎn)時確定的最低價格,亦稱起叫價格。

8. **補地價**:在更改土地用途、增加容積率或轉(zhuǎn)讓、抵押劃撥土地使用權(quán)等情況下需要支付的地價。

**問:除了上述因素,還有哪些因素會影響房產(chǎn)評估?**

**答:** 除了上述因素,以下因素也會影響房產(chǎn)評估:

1. **房齡**:房產(chǎn)一旦建成便開始折舊,磚混結(jié)構(gòu)房產(chǎn)的折舊期限通常是50年,每年折舊率為2%。

2. **戶型**:舊房的戶型可能不合理,功能落后,如果客廳、衛(wèi)生間和廚房面積較小,可能會扣減10%。

3. **樓層**:不同樓層的房產(chǎn)價格不同。例如,一、二層是基準價,五、六層扣減3%,七層減5%,而三、四層則加3%,頂層減5%。

4. **其他因素**:房產(chǎn)的朝向、是否有違規(guī)搭建、小區(qū)設施和學區(qū)等也會影響評估。例如,沒有朝南的門窗扣減5%,小區(qū)沒有獨立設施扣減5%,屬于重點中學區(qū)域的房子加15%,配套齊全加10%等。

**總結(jié):** 房產(chǎn)抵押貸款的額度大小取決于房產(chǎn)的評估價值,而評估價值受多種因素影響。因此,想要申請到更大的貸款額度,房產(chǎn)的各方面條件都需要達到評估機構(gòu)的標準。