無(wú)論是銀行貸款還是民間借貸,為了保障借出去的錢能夠還回來(lái),出借人通常會(huì)要求借款人提供財(cái)產(chǎn)擔(dān)保,其中一種常見(jiàn)擔(dān)保方式就是不動(dòng)產(chǎn)抵押。
不動(dòng)產(chǎn)抵押不僅需要簽訂抵押合同,還需要到不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理抵押登記,抵押權(quán)才能設(shè)立,債權(quán)人才能據(jù)此在擔(dān)保債權(quán)金額范圍內(nèi),對(duì)抵押不動(dòng)產(chǎn)的拍賣、變賣、折價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。
實(shí)踐中,銀行對(duì)抵押登記規(guī)制得非常嚴(yán)格,辦不了抵押登記正常情況下是不會(huì)放貸的。但企業(yè)間借款如出借人沒(méi)有金融貸款牌照,與借款企業(yè)又無(wú)供貨合同關(guān)系,是無(wú)法作為抵押權(quán)人辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的。
那么,問(wèn)題來(lái)了。
如果債權(quán)人和抵押人僅簽訂了不動(dòng)產(chǎn)抵押合同,但未辦理抵押登記,導(dǎo)致債務(wù)到期未清償時(shí),債權(quán)人無(wú)法行使對(duì)抵押不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán),抵押人對(duì)債務(wù)還需要承擔(dān)連帶清償責(zé)任嗎?
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未辦抵押賠不賠
最高院再審過(guò)這樣一起案件,將此問(wèn)題一錘定音。
中信銀行東莞分行與華豐盛公司于2014年3月簽訂了《人民幣流動(dòng)資金貸款合同》,約定中信銀行東莞分行為華豐盛公司分三次提供流動(dòng)資金貸款合計(jì)7000萬(wàn)元。
中信銀行東莞分行還分別與陳某華等三人簽訂《最高額抵押合同》,約定陳某華等三人以自有房產(chǎn)為華豐公司的貸款提供抵押擔(dān)保。
東莞市房產(chǎn)管理局于2011年6月29日,向東莞市各金融機(jī)構(gòu)發(fā)出《關(guān)于明確房地產(chǎn)抵押登記有關(guān)事項(xiàng)的函》(東房函〔2011〕119號(hào))。
內(nèi)容為:“東莞市各金融機(jī)構(gòu):由于歷史遺留問(wèn)題,我市存在一些土地使用權(quán)人與房屋產(chǎn)權(quán)人不一致的房屋。上述房屋在申請(qǐng)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí),必須先使房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)權(quán)利主體一致后才能辦理?!?/p>
陳某華等三人尚未取得用于抵押房屋所占土地使用權(quán)證,因房地權(quán)屬不一致,抵押房屋未能辦理抵押登記。
中信銀行東莞分行依約向華豐盛公司發(fā)放了7000萬(wàn)貸款,但華豐盛公司未能按期還本付息。
中信銀行東莞分行遂向法院起訴,要求華豐盛公司歸還全部貸款本金7000萬(wàn)元并支付貸款利息等,并要求陳某華等三人在抵押物價(jià)值范圍內(nèi)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
該案?jìng)鶆?wù)人華豐盛公司應(yīng)向中信銀行東莞分行償還貸款本金和利息沒(méi)有爭(zhēng)議,但在陳某華三人抵押房屋未辦理登記、抵押權(quán)未設(shè)立的情況下,如何就債務(wù)人未清償?shù)膫鶆?wù)承擔(dān)責(zé)任存在爭(zhēng)議。
該案經(jīng)一審、二審,最終由最高院裁定再審并提審。
2
賠償未清償債務(wù)的二分之一
最高院經(jīng)審理認(rèn)為,中信銀行東莞分行分別與陳某華等三人簽訂的《最高額抵押合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)為合法有效。
雖然抵押物未辦理抵押登記,該事實(shí)并不影響抵押合同的效力。依法成立的合同,對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自義務(wù),不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)依據(jù)合同約定或法律規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
本案抵押權(quán)因未辦理登記而未設(shè)立,中信銀行東莞分行無(wú)法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán),損失客觀存在,其損失范圍相當(dāng)于在抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值范圍內(nèi)華豐盛公司未清償債務(wù)數(shù)額部分,并可依約直接請(qǐng)求陳某華等三人進(jìn)行賠償。
同時(shí),中信銀行東莞分行未盡到合理的審查和注意義務(wù),對(duì)抵押權(quán)不能設(shè)立亦存在過(guò)錯(cuò)。
綜合考慮雙方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及本案具體情況,酌情認(rèn)定陳某華等三人以抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值為限,在華豐盛公司尚未清償債務(wù)的二分之一范圍內(nèi),向中信銀行東莞分行承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
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1.債權(quán)人與抵押人簽訂不動(dòng)產(chǎn)抵押合同,應(yīng)及時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記,避免因未辦理抵押登記導(dǎo)致無(wú)法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán);
2.因抵押人過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致未辦理抵押登記的,債權(quán)人可依據(jù)抵押合同向法院起訴抵押人,要求其在抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值范圍內(nèi)就未清償債務(wù)數(shù)額進(jìn)行賠償。