如今辦理北京房屋抵押貸款的人是不少的，但要選擇合適的貸款方式或者機構(gòu)這就需要我們借款人對北京房屋抵押貸款相當(dāng)熟知，所以房屋抵押貸款的相關(guān)知識就應(yīng)該最大程度的了解，下面森強小編就和大家一起了解一下北京房產(chǎn)抵押貸款必須要了解幾個問題。
一、借款人在抵押房屋時是否屬于多次抵押。
此問題根本不必?fù)?dān)心，攜帶房屋手續(xù)到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)局提檔即可，房產(chǎn)局檔案一目了然，目前中國很多地方連二次抵押都不能進他項，談何多次抵押。
二、借款人的房產(chǎn)是否屬于唯一住房?是否小于70平方米?審核過程中有沒有提供真實的二居證明?發(fā)生逾期房產(chǎn)能不能執(zhí)行(變現(xiàn))?
提供二居證明的本來目的是防止在借款發(fā)生逾期時，避免唯一住房無法強制執(zhí)行，但是小編在這里可以鄭重的告訴大家，做民間借貸的，一旦發(fā)生逾期，需要收回借款時，第一原則就是避免訴訟，不用法院執(zhí)行，下面我會敘述這個是怎么實現(xiàn)的。
目前民間借貸在辦理抵押時，實際上基本是六個合同或手續(xù)，實際存在的是六項司法權(quán)利(四項獨立權(quán)利+兩個從屬權(quán)利)，即：1、債權(quán)，2、抵押權(quán)(債權(quán)的從屬權(quán))，3、物權(quán)代位，4、期限物權(quán)、5、具有強制執(zhí)行效力的債權(quán)文書、6、定金擔(dān)保權(quán)(期限物權(quán)的從屬權(quán))，這些可以完全避免第二項中所敘述的所有問題。
1、債權(quán)：借貸合同。
2、抵押權(quán)：抵押合同及手續(xù)，債權(quán)的從屬權(quán)(他項權(quán)利證，目前國內(nèi)大部分地區(qū)只能做第一順位抵押權(quán)登記，少數(shù)地區(qū)不限制)。
3、物權(quán)代位：不可撤消的房屋全權(quán)委托公證(此項為重中之重)
提醒：受托人不要做成債權(quán)人(抵押權(quán)人)自己，要做成債權(quán)人(抵押權(quán)人)信賴的第三人(非直系親屬，目的是防止房屋變現(xiàn)困難(萬一房子不好賣)，這時受托人可以把房屋直接過戶給債權(quán)人(抵押權(quán)人)。
4、期限物權(quán)：房屋買賣公證
如果在抵押期間，此房屋產(chǎn)生另外的查封，另一種玩法就是提起訴訟，但是這有一個重點，幾乎網(wǎng)絡(luò)上沒有公開這件事，就是債權(quán)人起訴時，不會用借貸抵押合同起訴，而是用買賣公證起訴，因為這樣執(zhí)行起來比較快，基本五六個月房子就能搞到手，然后再想辦法變現(xiàn)。
另外一個優(yōu)勝就是，在房子不好變現(xiàn)，做為最后一道防線，上面提到的受托人將房屋過戶給抵押權(quán)人時，防止原房屋產(chǎn)權(quán)人以流質(zhì)擔(dān)保契約抗辯，中華人民共和國《擔(dān)保法》中就物權(quán)做為債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)時，流質(zhì)擔(dān)保契約屬無效合同。
5、具有強制執(zhí)行效力的債權(quán)文書：強制執(zhí)行公證(線下從業(yè)近10年，從來沒用上過，只是設(shè)計的一道防線而已)。
6、定金擔(dān)保權(quán)(期限物權(quán)的從屬權(quán))：把借款的金額在公證書中，做成買房的定金。(提示：定金非訂金)
三、借款人如果已婚是否雙方都到場(房產(chǎn)局、公證處)簽字?
進押之前，攜帶借款人(房屋產(chǎn)權(quán)人)戶口本，到當(dāng)?shù)仄瑓^(qū)派出所查戶籍檔案，所有信息一目了然，有配偶或共有人的，必須一同前往公證處和房產(chǎn)局辦手續(xù)，如果借款人(房屋產(chǎn)權(quán)人)是單身，必須開單身證明。
如果借款人不是單身、或房屋非單獨所有、或婚前自有財產(chǎn)但未做婚前財產(chǎn)公證、或婚后獨有財產(chǎn)但未做婚后財產(chǎn)公證、離婚后財產(chǎn)未做分割的(離婚協(xié)議中明確指出財產(chǎn)分割細(xì)則、已經(jīng)終審判決生效但未執(zhí)行的除外)，以上所列舉的任何情況之一或多種情況并存的情況下，雙方必須本人到場簽字。
四、所抵押的房產(chǎn)戶口里有沒有未成年兒童和老人。
做了房屋全權(quán)委托公證后無需擔(dān)心，參考問題二第3項的解釋。
五、關(guān)于經(jīng)濟適用房、政府聯(lián)租房等抵押問題。
經(jīng)濟適用房、政府聯(lián)租房等住房，房產(chǎn)局根本就不受理抵押登記，有些地區(qū)對于經(jīng)濟適用房、政府聯(lián)租房等住房連提檔都不可以，談何抵押?可能有人會問：如果借款人把此類房產(chǎn)的房產(chǎn)證等手續(xù)押給出借人，簽了抵押協(xié)議，此抵押權(quán)是否生效?如果出借人借他錢了，那可真是千古奇聞，身為民間借貸的從業(yè)人員，連中華人民共和國《擔(dān)保法》中就不動產(chǎn)做為債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)時，其唯一司法生效要件你不知道嗎?如果你告訴我不知道，我奉勸您一句，不要踏入民間借貸行業(yè)半步。
六、房子說收就收?到底是誰在收?
上面已經(jīng)說過，是新的房屋產(chǎn)權(quán)人(受讓人、包括原抵押權(quán)人(他項權(quán)利人))在行使對該房屋的物權(quán)，物權(quán)為形成權(quán)，并非請求權(quán)。
七、關(guān)于抵押的房產(chǎn)是否在抵押之前已經(jīng)租賃給了別人的問題。
《中華人民共和國城市房屋管理法》規(guī)定，房屋出租需到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)部門進行登記備案(備案后進檔案)，不登記不得對抗第三人。
綜上所述，上述介紹的幾點可謂是對于我們自己的房屋情況以及抵押過程中會遇到的問題做了一個介紹，我們知道每一次成功申請一次房屋抵押貸款都是不容易的，所以，大家也要珍惜貸款，合理規(guī)劃使用?！颈疚某鲎?http://www.bjsqdb.cn，轉(zhuǎn)載請說明出處】