概 述
一、房產(chǎn)占用土地的剩余土地使用年限;
三、購買前必須查明房產(chǎn)的居住權(quán);
四、買房繞開中介,想省錢“跳單”,難!
跟您的切身利益息息相關,一定要注意!
一、房產(chǎn)占用土地的剩余土地使用年限
大家都知道,現(xiàn)在的商品房住宅的土地使用權(quán)限一般是70年,那么70年滿期后怎么辦一直是全民熱議的問題。
這次《民法典》對此給出了答案,住宅建設用地使用權(quán)期限屆滿的,自動續(xù)期,續(xù)期要交費。物權(quán)編第359條第1款規(guī)定:“住宅建設用地使用權(quán)期限屆滿的,自動續(xù)期,續(xù)期費用的繳納或者減免,依照法律行政法規(guī)的規(guī)定辦理?!睂τ诶m(xù)期需要繳費的標準,在民法典中并沒有具體規(guī)定,將依照續(xù)期時行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
二、已經(jīng)抵押的房屋,可以不解除抵押直接辦理過戶
買房一般都會通過銀行借款,銀行會要求辦理房產(chǎn)抵押手續(xù),也就是說,我們什么時候還清銀行的錢,銀行便可以為我們解除抵押,同時,房產(chǎn)也可以上市進行銷售。而民法典實施之后,這個問題將迎刃而解。
根據(jù)民法典物權(quán)編第406條第1款規(guī)定:“抵押期間抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn),當事人另有約定的,按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的,抵押權(quán)不受影響。
民法典物權(quán)編第406條第2款規(guī)定:“抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的,應當及時通知抵押權(quán)人?!?/p>
這兩條法規(guī)的意思是,房子已經(jīng)設定了抵押,抵押人也就是產(chǎn)權(quán)人仍然可以將房子出售。即設立抵押的房子可以賣,抵押權(quán)可以跟著房子走,就是說可以帶著抵押權(quán)賣。抵押權(quán)不影響房產(chǎn)的交易流轉(zhuǎn),賣房子不需要取得抵押權(quán)人同意,但是產(chǎn)權(quán)人賣房子時必須通知抵押權(quán)人。
三、購買前必須查明房產(chǎn)的居住權(quán)
聲明一下:現(xiàn)在的房屋都沒有設置居住權(quán)!居住權(quán)制度將于明年1月1日實施,也就是從明年開始,房屋所有權(quán)人可能會去不動產(chǎn)局,在自己的房產(chǎn)上為親人甚至保姆設置居住權(quán)。
法律規(guī)定,居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設立居住權(quán)的住宅不得出租,但是當事人另有約定的除外。居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的,居住權(quán)消滅。
四、買房繞開中介,想省錢“跳單”,難!
眾所周知,在購買二手房的時候,中介公司所收取的中介費并不便宜,一般按房價的2%收取。如果一線城市一套房在1000萬左右,中介公司則需要拿走將近20萬的中介費用。看著這么大一筆錢被中介收走,不少人都表示心疼不已。很多朋友便在買賣房子時經(jīng)過中介介紹,認識買家或者賣家后,私下聯(lián)系對方,最后私下跟對方成交簽訂房屋買賣合同。還有的朋友對于同樣的房源貨比多家,找收費最低的中介成交,這樣做都是為了省中介費。
同樣的逃避繳納中介費的情況還發(fā)生在房屋租賃中,經(jīng)常導致房屋中介人員白忙一場,卻無法收到本應屬于公司的中介費,有很多中介公司為此不得不與客戶對簿公堂。
《民法典》第965條規(guī)定:“委托人在接受中介人的服務后,利用中介人提供的交易機會或者媒介服務,繞開中介人直接訂立合同的,應當向中介人支付報酬?!币簿褪钦f,國家從法律層面上給這種投機取巧、逃避中介費的不誠信行為一個否定的評價,以法律條文的形式告訴這些人,這樣做不行,需要尊重中介人員的勞動,按照相關規(guī)定繳納中介費。