價(jià)值千萬(wàn)元的房產(chǎn),按其七成貸款額及原1個(gè)月貸款利息計(jì)算,交易環(huán)節(jié)可節(jié)省融資成本至少15萬(wàn)元。

珠海市的二手房“帶抵押過(guò)戶”操作是值得稱贊的!

操作過(guò)程是這樣的:

通過(guò)買(mǎi)方、賣方、銀行簽訂三方資金監(jiān)管協(xié)議,約定在買(mǎi)方在貸款銀行抵押權(quán)首次登記完成后,從資金監(jiān)管賬戶直接將房款劃轉(zhuǎn)至賣方貸款還款賬戶,剩余款項(xiàng)再劃轉(zhuǎn)至賣方個(gè)人銀行賬戶。

如二手房在交易過(guò)程中因發(fā)生查封、限制交易等情況,將會(huì)對(duì)買(mǎi)賣雙方和借貸銀行可能造成損失的,登記部門(mén)即時(shí)退件,銀行則將資金原路返還,避免雙方發(fā)生資金糾紛,保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全。

我來(lái)解釋一下:

就是買(mǎi)家的購(gòu)房資金是一直監(jiān)管在銀行的監(jiān)管賬戶上的。

由于有這筆監(jiān)管資金,所以銀行可以授權(quán)國(guó)土部門(mén)先解除抵押,接受買(mǎi)賣雙方交易過(guò)戶后,由買(mǎi)方的資金償還賣方原來(lái)的抵押欠款。

這里面最重要的一環(huán),必須深入說(shuō)明一下!

當(dāng)解除抵押后,房產(chǎn)發(fā)生查封、限制交易的情況時(shí),國(guó)土局會(huì)即時(shí)退件,不予辦理登記交易過(guò)戶!(當(dāng)然查封等也不會(huì)生效,將優(yōu)先恢復(fù)原來(lái)的抵押狀態(tài),這樣才能保護(hù)原來(lái)貸款銀行的正常權(quán)益)

這個(gè)環(huán)節(jié)就是交易中為什么要用擔(dān)保公司的原因!

因?yàn)?,往往業(yè)主是否有隱形財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),在交易前一般都不容易查到,而在解除抵押之前,查封也不會(huì)生效,只會(huì)是潛伏的輪候查封狀態(tài)。

房子解除抵押前,在國(guó)土相關(guān)部門(mén)查檔也沒(méi)法查到!

以往出現(xiàn)的糾紛問(wèn)題,就在買(mǎi)家給賣家贖樓,或者擔(dān)保公司給業(yè)主贖樓時(shí),突然物業(yè)給查封,從而無(wú)法繼續(xù)交易所致。

講個(gè)實(shí)際案例:

十幾年前,有個(gè)朋友在深圳開(kāi)擔(dān)保公司,就遇到這麻煩事,接了一個(gè)交易單,幫贖樓賺擔(dān)保費(fèi)。

剛贖樓完,物業(yè)給查封了!

由于一些其他原因,他繼續(xù)掏錢(qián)再贖樓解封,第二個(gè)查封出現(xiàn)了!

是不是很要命?

于是,他虧了600+萬(wàn)!

第四百零六條 【抵押財(cái)產(chǎn)的處分】抵押期間,抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的,按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的,抵押權(quán)不受影響。 抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的,可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。

可以理解為抵押期間,原則上可以不經(jīng)抵押權(quán)人同意,就可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),當(dāng)然涉及房產(chǎn)交易問(wèn)題時(shí),需要一些相關(guān)部門(mén)配合實(shí)際操作。

《民典法》推行下,銀行作為房產(chǎn)的抵押權(quán)人,還是需要提供給抵押人方便!本來(lái)與國(guó)土相關(guān)部門(mén)聯(lián)手一下就能解決的問(wèn)題,何必要讓民眾承擔(dān)那么多的交易風(fēng)險(xiǎn)、麻煩和那昂貴的贖樓擔(dān)保融資成本呢!

估計(jì)其他城市推行這個(gè)新模式也快了,協(xié)調(diào)交流就能解決的事,而且還有前車之鑒,根本沒(méi)有什么實(shí)施難度。

不是嗎?

深耕房地產(chǎn)領(lǐng)域20年

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大宗交易投資部門(mén)、多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目全流程操盤(pán)運(yùn)作及售罄