問:我公司為一家融資擔(dān)保公司,擔(dān)保的借款企業(yè)尚有一筆貸款于2018年6月到期,抵押人向我司提供一套房產(chǎn)作為反擔(dān)保,并已辦理抵押登記。2017年,抵押人欲將該房產(chǎn)以900萬元人民幣價(jià)格出售,與買受人簽訂《房屋買賣合同》,后因房價(jià)上漲,賣方違約。買受人起訴后,一審法院判決要求賣方繼續(xù)履行該合同,抵押人不服一審判決提起上訴,目前該案在二審過程中。因該房產(chǎn)抵押在我司名下,不具有強(qiáng)制過戶的條件。買受人已申請(qǐng)將該房產(chǎn)查封,現(xiàn)買受人同意將借款企業(yè)未償還的剩余貸款轉(zhuǎn)入我司作為保證金,希望我司可以解除房產(chǎn)抵押。房屋買賣合同糾紛將于6月1日開庭,買受人希望我司盡快配合解除抵押登記。該借款企業(yè)尚欠貸款235萬元人民幣,銀行已扣除我司在銀行的保證金,我司即將取得代償證明。請(qǐng)問抵押期間,抵押人與買受人簽訂的《房屋買賣合同》是否有效,該案的訴訟對(duì)我司的抵押權(quán)有何影響?謝謝!
一、《房屋買賣合同》的效力問題
《物權(quán)法》(已失效)第191條規(guī)定:“抵押期間,抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。
抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”
在《民法典》生效之前,對(duì)于抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意簽訂的《房屋買賣合同》是否有效,實(shí)踐中存在一定的分歧:
一種觀點(diǎn)認(rèn)為,抵押權(quán)限制了所有權(quán)的處分權(quán)能,以抵押物的市場交易價(jià)值擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。抵押權(quán)已成立,未經(jīng)抵押權(quán)人同意,進(jìn)行處分,因所有權(quán)處分權(quán)能業(yè)已受限,其處分屬于無權(quán)處分,依據(jù)無權(quán)處分規(guī)則處理。抵押期間未經(jīng)抵押權(quán)人同意擅自轉(zhuǎn)讓抵押物的合同,并非當(dāng)然無效的合同,可以視為“效力待定”的合同。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)行為的實(shí)現(xiàn),需要進(jìn)行兩個(gè)行為,一個(gè)是簽訂轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)買賣合同的債權(quán)行為,另一個(gè)是抵押財(cái)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)的物權(quán)行為。而轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的債權(quán)行為并不是必須經(jīng)過抵押權(quán)人的同意,因?yàn)榈盅喝伺c買受人簽訂轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)合同的行為,只是一個(gè)債權(quán)行為,并不會(huì)直接導(dǎo)致抵押財(cái)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,與他人簽訂抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同行為并不會(huì)導(dǎo)致抵押權(quán)的消滅,抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)。抵押人仍是抵押物的所有權(quán)人,有權(quán)將抵押物自由轉(zhuǎn)讓給他人。
《民法典》出臺(tái)之后,上述分歧應(yīng)該就不存在了。因?yàn)椤睹穹ǖ洹返谒陌倭懔鶙l規(guī)定,抵押期間,抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的,按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的,抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的,可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。
二、關(guān)于受讓人代為清償債務(wù)
根據(jù)上述《物權(quán)法》(已失效)第191條第2款,受讓人可以代為清償債務(wù),受讓人可以代為清償債務(wù)后,由于主債權(quán)消滅,抵押權(quán)也就同時(shí)消滅。故雖在抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,也可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。如上分析,此處的轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),特指辦理房屋過戶登記手續(xù)。
此外,根據(jù)《合同法》(已失效)第84條規(guī)定,債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。按照學(xué)理觀點(diǎn),債務(wù)承擔(dān),按照承擔(dān)后原債務(wù)人是否免責(zé)為標(biāo)準(zhǔn),可以分為免責(zé)的債務(wù)承擔(dān)和并存的債務(wù)承擔(dān)。免責(zé)的債務(wù)承擔(dān),是指債務(wù)人經(jīng)債權(quán)人同意,將其債務(wù)部分或全部移轉(zhuǎn)給第三人負(fù)擔(dān)。并存的債務(wù)承擔(dān)。是指債務(wù)人脫離債的關(guān)系,第三人加入債務(wù)的關(guān)系,與債務(wù)人共同承擔(dān)債務(wù)。在并存的債務(wù)承擔(dān)中,由于原債務(wù)人沒有脫離債的關(guān)系,對(duì)債權(quán)人的利益不會(huì)發(fā)生影響,因而原則上無須債權(quán)人的同意,只要債務(wù)人或第三人通知債權(quán)人即可發(fā)生效力。就本案而言,如果買受人代替?zhèn)鶆?wù)人向銀行清償貸款,如果銀行未知買受人與抵押人之間的訴訟糾紛,銀行一般可以同意。在此前提下,主債務(wù)清償完畢,貴公司擔(dān)保責(zé)任解除,貴公司可以解除抵押登記。
三、關(guān)于訴訟判決結(jié)果對(duì)貴公司抵押權(quán)的影響
第一,如上述,未經(jīng)抵押權(quán)人同意,抵押物并非不可轉(zhuǎn)讓,只不過不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力,況且買受人可以通過代為清償債務(wù)化解過戶阻礙。
第二,對(duì)貴公司而言,抵押權(quán)依法設(shè)立并辦理抵押登記,享有法律規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán),該抵押權(quán)不能因《房屋買賣合同》的簽訂和履行受到影響,否則抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)就沒有意義。
第三,貴公司享有抵押物的核心權(quán)利為優(yōu)先受償權(quán)而并非處分等其他權(quán)利,抵押物擔(dān)保的全部債權(quán)獲得清償,是貴司解除抵押登記的唯一前提。
例如,我國臺(tái)灣地區(qū)民法規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后,得將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與他人。但其抵押權(quán)不會(huì)因此而受影響。
根據(jù)以上分析,貴公司作為抵押權(quán)人,配合解除抵押登記的唯一前提是抵押物擔(dān)保的債權(quán)已獲得全部清償,貴公司的擔(dān)保責(zé)任終止。貴公司可依次選擇下列方案:
方案一:通過協(xié)商和解或者執(zhí)行判決促使買受人代借款企業(yè)清償全部債務(wù)(銀行貸款本息或者貴公司代償貸款本息、違約金等)后,貴司解除房屋抵押登記。此為優(yōu)先考慮方案,可使貴公司免遭訴累,節(jié)省受償時(shí)間。
方案二:若買受人不愿意或者抵押人阻撓導(dǎo)致買受人不能代借款企業(yè)清償全部債務(wù)(銀行貸款本息或者貴公司代償貸款本息、違約金等),貴司向貸款銀行代償后,可依法申請(qǐng)法院拍賣、變賣抵押物優(yōu)先受償。