今天，一月一次的LPR最新報(bào)價(jià)出爐，1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%。
雖然LPR數(shù)值仍保持不變，但成都利率普遍下調(diào)的消息從上周開(kāi)始就廣泛傳播。
4月15日前，阿娟的朋友圈被各大中介刷屏，內(nèi)容基本一致。
全部都表示從4月15日起，成都房貸利率下調(diào)，執(zhí)行首套房利率4.9%，二套房利率5.4%。
同時(shí)某樓盤置業(yè)顧問(wèn)也發(fā)布消息，表示該樓盤可以做到首套房貸利率4.9%，二套房利率5.4%：
中介表示：“在征信沒(méi)問(wèn)題的情況下，首套房利率可以做到4.9%，二套房利率可以做到5.4%，新盤是跟樓盤合作的銀行有關(guān)系?！?/p>
某樓盤置業(yè)顧問(wèn)表示：她所在的樓盤確實(shí)是已經(jīng)在執(zhí)行首套房4.9%的利率。
這則消息無(wú)疑令廣大購(gòu)房者為之興奮。
要知道從3月開(kāi)始，成都部分銀行二手房利率可以做到4.6%，阿娟的朋友也確實(shí)順利辦到了4.6%的利率：
但這大多數(shù)是二手房買家的狂歡，因?yàn)榇饲靶路坷势毡檫€是在5.3%以上。
那么近期熱傳的“新房首套利率也可以做到4.9%”，消息是否屬實(shí)？
最終仍需以銀行實(shí)際放款為準(zhǔn)
從置業(yè)顧問(wèn)的回復(fù)中可以發(fā)現(xiàn)，目前確實(shí)有不少新盤利率可以做到4.9%，而這些樓盤的合作銀行大部分都是“中農(nóng)工建”四大行。
看來(lái)中介熱傳的調(diào)整按揭利率消息屬實(shí)，只是優(yōu)先從四大行開(kāi)始，且尚未普及到大成都范圍內(nèi)的所有樓盤，部分樓盤合作的“小銀行”利率普遍都還在5%以上。
值得注意的是，在此之前，天府新區(qū)已經(jīng)搖號(hào)選房結(jié)束的新盤龍湖九里熙上，利率甚至做到了4.6%。
龍湖九里熙上放款利率
由此看來(lái)，成都房貸利率是真的降了！
本月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了《2022年3月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》
據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線城市新房及二手房銷售價(jià)格環(huán)比漲幅均有回落；二線城市新房銷售價(jià)格環(huán)比與上月持平，二手房銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%；三線城市新房和二手房銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.2%和0.3%。
3月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比下降城市分別有29個(gè)和47個(gè)，比上月分別增加5個(gè)和8個(gè)。
其中，除一線城市的新房、二手房、二線城市的新房三者銷售價(jià)格還在同比上漲外，二線城市二手房、三線城市的新房及二手房銷售價(jià)格均同比下降。
由此可見(jiàn)，受疫情、房企暴雷等因素影響，購(gòu)房者的購(gòu)房熱情持續(xù)低迷。
3月份全國(guó)無(wú)論是一線城市還是二三線城市商品房銷售市場(chǎng)不容樂(lè)觀，多數(shù)城市商品房銷售價(jià)格同比/環(huán)比下降。
在市場(chǎng)需求減弱的背景下，從3月份以來(lái)，全國(guó)已有100多個(gè)城市的銀行自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個(gè)到60個(gè)基點(diǎn)不等。
4月份，四川也有遂寧、樂(lè)山、宜賓、巴中、阿壩等十余個(gè)城市銀行下調(diào)了房貸利率，首套房最低利率降至4.9%，二套房最低降至5.4%。
在全國(guó)多地利率普降的情況下，這不成都緊跟著就來(lái)了，已經(jīng)有不少樓盤首房首貸可以做到4.9%的利率（前提是自身征信等情況良好）。
長(zhǎng)期來(lái)看，成都利率下行還是大勢(shì)所趨。
并且，在利率下調(diào)的利好之下，如今放款時(shí)間也隨之縮短，快的2-3個(gè)工作日就可以放款，慢的一兩周左右也順利放款。
在利率普遍降低的情況下，不少購(gòu)房者在前兩年利率高點(diǎn)上車，首套利率高達(dá)5.78-6.2%左右。
● 如果以6.2%和4.9%來(lái)算，同樣商貸100萬(wàn)等額本息30年，利率4.9%比6.2%省下了將近30萬(wàn)利息，月供每個(gè)月少800多元：
關(guān)于如何降低利率的方法，此前阿娟講過(guò)。
對(duì)于現(xiàn)在的LPR浮動(dòng)利率來(lái)說(shuō)，利率是否能下調(diào)，和你簽訂的重定價(jià)周期以及LPR變化有關(guān)。
到重定價(jià)日重新計(jì)算利率時(shí)：如果LPR報(bào)價(jià)降低，你的利率就會(huì)降低；如果LPR報(bào)價(jià)上漲，你的利率就會(huì)上漲；如果最新LPR報(bào)價(jià)和上一個(gè)重定價(jià)日的LPR報(bào)價(jià)相同，那利率就算重新進(jìn)行了計(jì)算，實(shí)際上也并沒(méi)有變化。
但LPR變化幅度太小，前期加點(diǎn)固定，對(duì)高利率來(lái)說(shuō)，僅依靠LPR變化來(lái)降低利率，可謂是杯水車薪。
有用戶因去年12月LPR的下調(diào)，到今年10月的重定價(jià)周期開(kāi)始，月供僅減少約10元：
朋友圈里近期也有越來(lái)越多的中介發(fā)布抵押貸相關(guān)信息，聲稱利率可低至2-3.8%，而且期限還有20年之久。
抵押貸情況分好幾種，利率并不能一概而論。
抵押貸利率并不是統(tǒng)一的，不同情況利率也不同，大致可以分為以下三種情況：
可以發(fā)現(xiàn)，抵押貸和傳統(tǒng)的房貸相比，主要有兩點(diǎn)不同：
① 抵押貸利率確實(shí)更低；
② 房貸最長(zhǎng)貸款年限是30年，抵押貸最長(zhǎng)貸款年限只有20年。
但抵押貸利率根據(jù)貸款年限的不同，利率也不同，有營(yíng)業(yè)執(zhí)照最低確實(shí)可以做到3點(diǎn)幾的利率，但如果想貸到20年，利率普遍在4.5-5.2%左右。
因此，對(duì)于網(wǎng)絡(luò)上的超低抵押貸利率，往往都是中介為了吸引客戶的噱頭，實(shí)際上想貸20年的話，并不能做到那么低哈。
那么，高房貸利率轉(zhuǎn)抵押貸是否劃算？
阿娟給大家算了一筆賬。
假設(shè)你現(xiàn)在有100萬(wàn)商貸，利率6.2%，轉(zhuǎn)成無(wú)執(zhí)照抵押貸20年，利率以5.2%來(lái)算的話，兩者對(duì)比如下：
算下來(lái)抵押貸比商貸總利息減少了將近60萬(wàn)，但實(shí)際上抵押貸貸款年限減少了10年，且月供有所增加。
如果兩者都按照20年來(lái)計(jì)算，抵押貸總利息只少了13萬(wàn)左右，月供只少了500多元：
這中間還不算抵押貸的中介費(fèi)用（一般貸款服務(wù)費(fèi)在1.5%），提前還款如果找墊資公司墊資，費(fèi)用一般按照0.1%/天計(jì)算。
因此，如果再算上中間的各項(xiàng)轉(zhuǎn)貸費(fèi)用，綜合算下來(lái)抵押貸也并不能真的節(jié)省太多費(fèi)用。
大家千萬(wàn)要提高警惕，不要被中介“夸大宣傳”所蒙騙，把原先30年的房貸利率，轉(zhuǎn)成只有幾年的抵押貸！
尤其是這幾種情況，不建議轉(zhuǎn)抵押貸：
① 利率低于5.5%最好別轉(zhuǎn)，不僅節(jié)省不了多少利息，中間還有一系列復(fù)雜的操作，沒(méi)有必要；
② 組合貸不建議轉(zhuǎn)抵押貸，因?yàn)檗D(zhuǎn)貸前需要先把房貸還完，包括公積金部分；
③ 打算長(zhǎng)期持有該套房產(chǎn)，前期貸到了30年，建議不要做抵押貸縮短貸款年限，貸款年限還是越長(zhǎng)越好。
總結(jié)就是：抵押貸有風(fēng)險(xiǎn)，且實(shí)際貸款年限縮短，節(jié)省金額并不比想象的多，建議謹(jǐn)慎選擇。