實際生活中，有客戶市場價400萬的房子只拿到230萬，年化利率高達6.3%，也有客戶市場價300萬的房子，就拿到250萬，年化利率只有4.25%。同樣都是房產抵押貸款，不同的操作，結果完全不同。你知道為什么嗎？

其實，房產抵押經營貸款最主要看三個方面：人、房、公司。

01、借款人的征信

想要做低利率的抵押貸款，前提是你要有條件才能做利率低的產品，征信是非常重要的參考項。

比如負債、查詢、逾期次數(shù)，這些銀行都會去認真核算，也決定你的貸款額度。

02、抵押物

不同性質的抵押物，評估總值和市場價的差異不同，銀行規(guī)定的標準抵押率也不同。

銀行一般按資產評估價的7成（住宅類）來計算貸款金額。但也有例外，對于普通住宅，大多數(shù)銀行是7成，也有銀行8成，還有銀行對于經營情況良好的企業(yè)，可以給到9成，甚至1:1，這里又相差了1-3成。

03、房產評估價

你抵押的房產價值多少錢，不是企業(yè)說了算，也不是市場說了算，而是銀行說了算！那銀行如何確定抵押物的價值呢？一般來說，銀行委托指定有資格的第三方資產評估公司來評估，以評估公司的評估價格為準。

這里需要注意的是，不同的銀行，不同的評估公司，給出的價格都會有所差異。評估價格的高低直接影響貸款金額的大小。最高價格和最低價格之間相差10-20%是很常見的。換句話說，同樣是1千萬的房子，可能相差一兩百萬。

04、借款公司的情況

目前大部分的銀行政策傾向于資金流向企業(yè)或經營性用途，所以一般客戶去銀行貸款的時候，沒有營業(yè)執(zhí)照，基本上很多銀行都不接受，因為銀行會擔心你的資金用途流向問題，所以沒執(zhí)照就只能做消費型抵押貸。

營業(yè)執(zhí)照的經營范圍，注冊長短，也會直接影響你所能申請的銀行產品。