近期,樓市政策面持續(xù)收緊,尤其是涉房貸款政策趨嚴(yán)明顯。
不出意料,今日(3月22日),LPR新一輪報(bào)價(jià)環(huán)比再次持平:1年期LPR為3.85%,5年期以上LPR為4.65%。自去年4月以來(lái),LPR報(bào)價(jià)已連續(xù)11個(gè)月保持不變,降息又一次落空。
不僅如此,有數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)重點(diǎn)城市的房貸利率整體水平已進(jìn)一步上漲,據(jù)了解,多數(shù)銀行放款額度緊張,有的銀行去年的房貸業(yè)務(wù)仍在積壓,甚至又有銀行停貸。
根據(jù)LPR改革以來(lái)的一般規(guī)律,當(dāng)月MLF利率不動(dòng),通常LPR報(bào)價(jià)也會(huì)保持穩(wěn)定。3月MLF利率不變,意味著當(dāng)月LPR報(bào)價(jià)調(diào)整的概率較小,此次LPR未變符合市場(chǎng)預(yù)期。
二則,市場(chǎng)人士認(rèn)為,LPR報(bào)價(jià)連續(xù)11個(gè)月保持不變,源于去年二季度以來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“V型”反轉(zhuǎn),逆周期調(diào)節(jié)措施不再加碼,貨幣政策保持穩(wěn)健中性。
融360大數(shù)據(jù)研究院近日發(fā)布2021年3月份中國(guó)房貸市場(chǎng)報(bào)告,2021年3月份(數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)期為2021年2月20日-2021年3月18日),全國(guó)首套房貸款平均利率為5.28%,環(huán)比上漲2個(gè)基點(diǎn);二套房貸款平均利率為5.57%,環(huán)比上漲1個(gè)基點(diǎn)。
就南京目前來(lái)看,今年南京房貸利率依舊保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì),但也陸續(xù)有數(shù)家銀行上調(diào)了房貸利率,部分銀行因額度緊張下款時(shí)間較長(zhǎng)。
截至發(fā)稿前,本網(wǎng)對(duì)南京21家主流銀行的貸款利率進(jìn)行了摸底,發(fā)現(xiàn)較年初時(shí),多數(shù)銀行的首套房貸款利率普遍5.45%(LPR+80基點(diǎn)),二套房貸款利率以5.65-5.7%(LPR+100-105個(gè)基點(diǎn))居多,但已有數(shù)家銀行二套房做到了5.75-5.8+%(LPR+110-115個(gè)基點(diǎn))。
備注:(1)標(biāo)藍(lán)為基點(diǎn)下調(diào),標(biāo)紅為基點(diǎn)上調(diào);(2)各家銀行政策隨時(shí)有調(diào)整,數(shù)據(jù)僅供參考。
首套房利率方面,目前匯豐銀行最低可做到5.2%(LPR+55基點(diǎn)),但對(duì)于客戶資質(zhì)要求較高,正常二手房的首套房利率能做到5.25%(LPR+60基點(diǎn)),且目前該銀行額度較為寬裕,一周左右可下款。
民生銀行今年1月份還能做到5.25%,現(xiàn)已上調(diào)了15個(gè)基點(diǎn),為5.4%(LPR+75基點(diǎn)),漲幅明顯。另外,招商銀行、徽商銀行、寧波銀行等也都上調(diào)了5-12個(gè)基點(diǎn),達(dá)到目前主流水平。另外,農(nóng)業(yè)銀行首套房利率微降了3個(gè)基點(diǎn),為5.42%(LPR+77基點(diǎn))。
舉個(gè)例子,民生銀行上調(diào)了15基點(diǎn),如果按照貸款30年、100萬(wàn)的貸款來(lái)計(jì)算,以等額本息還清,對(duì)比1月首套房貸利率,每月多還約93.27元,總利息多還近3.36萬(wàn)。
二套房利率方面,對(duì)比1月份,農(nóng)業(yè)銀行、興業(yè)銀行、招商銀行、民生銀行、徽商銀行、南京銀行普遍上調(diào)了5-10個(gè)基點(diǎn);漲幅最明顯的是建設(shè)銀行,上調(diào)了75個(gè)基點(diǎn),目前為6.5%(LPR+185基點(diǎn))。
如果在建設(shè)銀行貸款100萬(wàn),貸30年,以等額本息還清,對(duì)比1月份,買房人每月需多還約485元,總利息多還約17.46萬(wàn)。
(建設(shè)銀行目前二套房還款明細(xì))
多家銀行的個(gè)貸經(jīng)理都表示,目前銀行額度比較緊張,普遍需要2-4個(gè)月才能下款,而且仍有數(shù)十筆去年的貸款業(yè)務(wù)“積壓”。其中,寧波銀行最快可能要到8月才能下款,“現(xiàn)在不太推薦客戶在我行做房貸,只做信用貸、抵押貸”,該銀行個(gè)貸經(jīng)理如是說(shuō)道,并有意推薦本網(wǎng)去額度更為寬裕的招商銀行。
值得一提的是,南京銀行同樣額度緊張到暫停了二手房業(yè)務(wù)的辦理;平安銀行目前亦是如此,一二手房業(yè)務(wù)已全部暫停辦理。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,房?jī)r(jià)利率上漲背后,一方面是房地產(chǎn)貸款集中度管理新規(guī),另一方面各地嚴(yán)管房地產(chǎn)炒作也是一個(gè)很重要的內(nèi)容,都有可能帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲,所以,商業(yè)銀行在執(zhí)行上采取比較保守的貸款政策。
未來(lái)的房貸利率走向如何呢?
融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬(wàn)賦認(rèn)為,房貸收緊進(jìn)行時(shí),額度管控、違規(guī)資金購(gòu)房、二手房、二套房是這輪調(diào)控的重點(diǎn)關(guān)鍵詞。隨著樓市的調(diào)控力度加大,房貸利率有可能進(jìn)一步上升。但同時(shí),經(jīng)營(yíng)貸和房貸之間的利差也會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大,監(jiān)管層對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)行史上最嚴(yán)的大面積排查,是從源頭上避免房抵貸資金變相流入樓市。
在2021年中國(guó)發(fā)展高層論壇上,央行行長(zhǎng)易綱也稱,我們有較大的貨幣政策調(diào)控空間。中國(guó)貨幣政策始終保持在正常區(qū)間,工具手段充足,利率水平適中。我們需要珍惜和用好正常的貨幣政策空間,保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性和可持續(xù)性。