2022年8月人民幣新增貸款1.25萬億元（7月6790億元），同比多增390億元。其中代表個(gè)人住房貸款的中長期貸款新增2568億元（7月1486億元），可謂罕見。毫無疑問，透露房貸反彈信號。
2022年8月，個(gè)人住房貸款占到新增貸款21%（7月21%）。值得注意的是個(gè)人住房貸款占新增貸款連續(xù)一年以上未回到超過25%水平，意味著銀行對于個(gè)人住房貸款放松沒有恢復(fù)到市場正常水平。
2022年8月人民幣新增貸款1.25萬億元，同比多增390億元，（7月6790億元、6月28100億元），比7月多出5710億元。8月短期貸款稍微增長，無論是住戶部門還是企業(yè)部門均出現(xiàn)小幅增長。
8月15日，央行7天逆回購利率與MLF利率同步下調(diào)10BPs，隨后1年和5年期以上貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）再度非對稱下調(diào)，帶動(dòng)國債收益率下行至年內(nèi)新低水平，市場止盈壓力較大，且對后續(xù)政策取向判斷存在分歧。
降準(zhǔn)降息
2022年以來的3次LPR非對稱下調(diào)，反映出政策層面對房地產(chǎn)行業(yè)態(tài)度的明顯轉(zhuǎn)變。5年期以上LPR較1年期LPR多下行20BPs，二者利差已縮窄至65BPs，接近歷史最低值60BPs。LPR下行帶動(dòng)貸款加權(quán)平均利率較年上年年末下行35BPs至4.41%，創(chuàng)歷史新低。
從量的角度看，4月降準(zhǔn)0.25%，截至7月底已上繳1萬億元結(jié)存利潤，相當(dāng)于再全面降準(zhǔn)近0.5個(gè)百分點(diǎn)。從價(jià)的角度看，7天逆回購利率、1年期MLF利率、1年和5年期以上LPR等重要政策利率均出現(xiàn)不同程度下調(diào)。
2022年8月22日，央行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年8月22日貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。2022年5月20日貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%。
1月20日貸款市場報(bào)價(jià)利率，就是LPR為1年期LPR為3.7%，下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。5年期以上LPR為4.6%，下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。這是5年期以上LPR自2020年4月以來的首次下調(diào)。8月22日央行再度降息，此次降息成為了歷史最低的一次。
降息最大的原因應(yīng)該就是為了刺激房地產(chǎn)行業(yè)的回暖。說明國家開始對房產(chǎn)的低迷開始救市了。這兩年因?yàn)榈禺a(chǎn)大環(huán)境以及疫情的影響對房地產(chǎn)的沖擊是相當(dāng)大的。很多的建筑公司已經(jīng)沒有多少業(yè)務(wù)，并且出現(xiàn)了資金回收困難，并且開始裁減人員。
為提升金融機(jī)構(gòu)外匯資金運(yùn)用能力，央行決定，自2022年9月15日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)外匯存款準(zhǔn)備金率2%，即外匯存款準(zhǔn)備金率由現(xiàn)行8%下調(diào)至6%。此舉向市場釋放積極信號，有利于穩(wěn)定人民幣匯率預(yù)期，避免出現(xiàn)非理性的超調(diào)。
當(dāng)前受美聯(lián)儲加速收緊貨幣政策影響，美元指數(shù)一度突破110關(guān)口，引發(fā)人民幣對美元被動(dòng)性貶值。下調(diào)金融機(jī)構(gòu)外匯存款準(zhǔn)備金率，意味著境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)為外匯存款繳存的準(zhǔn)備金減少，有助于增加市場上美元流動(dòng)性，并提升金融機(jī)構(gòu)外匯資金運(yùn)用能力，有利于人民幣匯率的穩(wěn)定。
8月人民銀行在縮量續(xù)做到期的6000億元MLF的同時(shí)，操作利率下降10個(gè)基點(diǎn)。2022年9月15日將迎來6000億元中期借貸便利（MLF；市場俗稱“麻辣粉”）到期，隨后的2022年10月、11月、12月還將分別到期5000億元、10000億元和5000億元MLF，成為降準(zhǔn)動(dòng)力。
數(shù)據(jù)顯示，本周公開市場共有6100億元央行流動(dòng)性工具到期，其中包括100億元7天期逆回購和6000億元1年期MLF。從8月份開始，每月MLF到期規(guī)模明顯上升，7月份只有1000億元，8月份增至6000億元。
9月15日至12月15日，3個(gè)月時(shí)間里將有26000億元MLF到期，占到今年全年MLF到期量的一半還多（57.1%）。此外，2023年1月份，MLF到期量也有7000億元。歷史上，常規(guī)做法是對到期MLF進(jìn)行續(xù)做，同時(shí)，不乏降準(zhǔn)置換MLF的案例。
金九銀十沒來
9月份以來，30大中城市商品房成交面積同比去年同期，仍下滑兩成左右。反映出8月份LPR降息并未明顯促進(jìn)樓市回暖，主要源于兩個(gè)因素，2022年至今，降息幅度不足以扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期。爛尾樓與停貸事件，擾動(dòng)購房者與金融機(jī)構(gòu)信心。
2022年至今，降息幅度不足以扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期，購房者持幣觀望。2022年以來，5年期LPR累計(jì)下調(diào)35BP，幅度不小。但對于樓市基本面較好的一線城市來說，“因城施策式”的房貸利率加點(diǎn)仍然普遍存在。
“保交樓”關(guān)鍵的解決方案是各地政府動(dòng)用財(cái)政資金注資爛尾項(xiàng)目，保障期房的順利交樓。從目前進(jìn)展來看，各地政府有意愿推進(jìn)保交樓，部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目得以市場化盤活。但地方財(cái)政壓力較大，難以撥出更多資金填補(bǔ)預(yù)售資金已被挪用、資質(zhì)較差的爛尾項(xiàng)目的資金缺口。
中指監(jiān)測，今年以來，全國已有超250個(gè)省市優(yōu)化調(diào)整政策超700次，尤其是4-6月政策密集出臺，7-8月各地因城施策有所放緩。7月末中政會議提出要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策用足用好政策工具箱。8月央行降息及國常會進(jìn)一步釋放積極信號，修復(fù)市場信心。
9月以來，各地因城施策節(jié)奏略有加快，一二線城市政策有所跟進(jìn)。從市場表現(xiàn)來看，除個(gè)別城市外，多數(shù)城市市場預(yù)期恢復(fù)有限。中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年中秋假期期間（9月10日-9月12日），重點(diǎn)監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積較去年中秋假期（9月19日-9月21日）下降31.6％。
2022年中秋假期（9.10-9.12）代表城市新建商品住宅成交情況
部分城市如深圳、上海等城市受政策環(huán)境優(yōu)化、疫情得到有效控制等因素帶動(dòng)，市場活躍度略有好轉(zhuǎn)，但多城市新房成交規(guī)模較去年中秋假期降幅仍較大，長沙、西寧、南京等地降幅均在七成以上。7月以來市場活躍度下降，8月市場低溫運(yùn)行。
9月開局市場表現(xiàn)不及預(yù)期，上周（第37周）重點(diǎn)城市商品住宅成交面積同比降幅超三成。7月以來，市場供應(yīng)季節(jié)性走弱，疊加需求集中釋放后入市節(jié)奏回歸、集中網(wǎng)簽因素減弱、“斷供”影響市場預(yù)期等。
重點(diǎn)50城商品住宅周度成交面積同比降幅普遍在20％以上，9月以來，多地疫情反復(fù)進(jìn)一步拖累了市場恢復(fù)節(jié)奏。諸葛找房監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)14城新房成交3477套，較去年中秋假期小幅下降5.34%，與今年端午假期成交相比，下降8.23%。
部分熱點(diǎn)城市率先修復(fù)。佛山新房成交841套，較去年中秋上漲68.2%。其次為武漢，成交409套，較去年上漲63.6%。深圳表現(xiàn)也不俗，中秋成交338套，較去年同期上漲27.5%。相較于新房市場，二手房成交表現(xiàn)要更加優(yōu)異。
監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)6城二手住宅成交490套，較去年中秋假期上漲19.5%。其中，東莞、深圳、杭州、佛山均上漲，東莞、深圳漲幅更是較去年中秋假期翻倍。由此可以預(yù)見，在本輪下行周期中，二手房將先于新房市場復(fù)蘇。
按照9月前2周的銷售成交數(shù)據(jù)看，即使降準(zhǔn)、降息、房貸反彈、地方政策松綁、供應(yīng)增加，由于市場未見底、房企價(jià)格調(diào)整與政策松綁力度小、疫情、購房者信心未恢復(fù)，今年樓市金九銀十會依然缺席。
M1回落
M1反映著經(jīng)濟(jì)中的現(xiàn)實(shí)購買力。M2不僅反映現(xiàn)實(shí)的購買力，還反映潛在的購買力。若M1增速較快，則消費(fèi)和終端市場活躍。若M2增速較快，則投資和中間市場活躍。中央銀行和各商業(yè)銀行可以據(jù)此判定貨幣政策。
M1、M2的變化，上漲、下降，都會影響到未來貨幣政策的變化，是降準(zhǔn)、降息的先行指標(biāo)。M2過高而M1過低，表明投資過熱、需求不旺，有危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。M1過高M(jìn)2過低，表明需求強(qiáng)勁、投資不足，有漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。
2022年8月末M1同比增長6.1%、7月6.7%、6月5.8%、5月4.6%、4月5.1%、3月4.7%、2月4.7%、1月1.9%。2021年12月M1同比增長3.5%、11月3%、10月2.8%、9月3.1%、8月4.2%。
8月末，廣義貨幣M2余額259.51萬億元，同比增長12.2%，增速分別比上月末和上年同期高0.2個(gè)和4%。狹義貨幣(M1)余額66.46萬億元，同比增長6.1%，增速比上月末低0.6%。
M1呈現(xiàn)回落趨勢。2022年8月末M1-M2剪刀差擴(kuò)大至6.1%、7月5.3%、6月末5.6%，低于5月末的6.5%。說明8月較7月剪刀差擴(kuò)大0.8%，7月5.6%收窄0.3%。M2走高、M1同樣走低，剪刀差擴(kuò)大。
8月新增社融2.34萬億（前值7561億），新增人民幣貸款1.25萬億（前值6790億）。社融存量同比增長10.5％（前值10.7％），M2同比增長12.2％（前值12％），M1同比增長6.1％（前值6.7％）。
回顧歷史來看，當(dāng)M1同比與M2同比的剪刀差小于-5％時(shí)， PMI指數(shù)或低于50％或趨勢回落。究其原因，M2同比大致對標(biāo)企業(yè)資產(chǎn)的增速，M1同比則反映了企業(yè)的持幣意愿。
M2加快
2022年8月末M2同比增長12.2%、7月12%、6月11.4%、5月11.1%、4月10.5%、3月9.7%、2月9.2%、1月9.8%、2021年12月9%%，11月8.5%、10月8.7%、9月8.3%、8月8.2%。
2021年8月擴(kuò)大，9月反彈，10月再反彈，11月降速，12月反彈。2022年8月繼續(xù)擴(kuò)大，7月反彈、6月增速擴(kuò)大，5月又?jǐn)U大、4月反彈、3月上漲、2月下降、1月上漲。
M2創(chuàng)逾6年新高，“穩(wěn)增長”背景下流動(dòng)性水平充裕，主要原因是信貸投放加快、財(cái)政支出加快、非標(biāo)融資壓降放緩。增加基礎(chǔ)貨幣投放，帶動(dòng)企業(yè)部門存款明顯增加。
反映國內(nèi)貨幣供應(yīng)量充足，實(shí)際上是國內(nèi)穩(wěn)健貨幣政策更加積極，先后出臺一系列增量政策工具，信貸放量，包括降準(zhǔn)、專項(xiàng)再貸款、上繳結(jié)余利潤1萬億、MLF。
廣義貨幣（M2）余額同比增速連續(xù)6個(gè)月回升，達(dá)到6年以來的最高增長水平M1同比增長6.1%，創(chuàng)2021年4月以來新高，反映企業(yè)短期存款明顯增加。反映企業(yè)活動(dòng)活躍度增強(qiáng)，企業(yè)短期現(xiàn)金流有所改善。
房貸反彈
2022年8月人民幣貸款增加1.25萬億元，同比多增390億元。分部門看，住戶貸款增加4580億元，其中，短期貸款增加1922億元，中長期貸款增加2658億元。住戶貸款、個(gè)人住房貸款環(huán)比反彈。
住戶貸款增加4580億元，其中代表個(gè)人住房貸款的中長期貸款增加2658億元，同比下降，說明居民貸款需求回落。其中短期貸款稍微增加，依然反映消費(fèi)貸款意愿下降。中長期貸款增加，說明房地產(chǎn)市場正在筑底、探底過程。
8月新增信貸、社融規(guī)模反彈，主要原因當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)修復(fù)勢頭溫和，貸款需求疲弱逐漸回升。6月、7月樓市轉(zhuǎn)冷，8月樓市稍微轉(zhuǎn)溫，對居民和企業(yè)中長期貸款都會形成一定影響，預(yù)計(jì)9月房貸會反彈。
房貸占比腰斬
2022年8月人民幣貸款增加1.25萬億元，同比多增390億元。住戶貸款增加4580億元，代表個(gè)人住房貸款的中長期貸款增加2658億元，占新增貸款分別為36%、21%（7月17%、21%，6月30.18%、14.59%）。
2022年前8月全國新增人民幣貸款15.61萬億元，同比多增5540億元。創(chuàng)1987年以來同期的歷史最高紀(jì)錄。住戶貸款增加2.7597萬億元、個(gè)人住房貸款新增1.9744萬億元，占新增貸款15.61萬億元的17%、12%。
2022年上半年全國新增人民幣貸款13.68萬億元，同比多增9192億元，創(chuàng)1987年以來同期的歷史最高紀(jì)錄。住戶貸款增加2.18萬億元，其中個(gè)人住房貸款新增1.56萬億元，占新增貸款的15.93%、11.40%，創(chuàng)2015年以來同期歷史最低紀(jì)錄。
2021年上半年人民幣貸款增加12.76萬億元，同比多增6677億元。分部門看住戶貸款增加4.58萬億元，其中代表個(gè)人住房貸款的中長期貸款增加3.43萬億元，分別占新貸款的比例達(dá)到35.89%、26.88%。
房企資金趨勢
8月16日監(jiān)管部門指示中債信用增進(jìn)對房企發(fā)行的中期票據(jù)開展“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保。其中涉及龍湖集團(tuán)、碧桂園、旭輝控股集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、新城控股和金地集團(tuán)等六家示范性民企。
8月31日證監(jiān)會表示，近期證監(jiān)會會同國家發(fā)改委等相關(guān)方面制定了加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行的十條措施，包括將盡快推動(dòng)首批擴(kuò)募項(xiàng)目落地。推動(dòng)REITs立法，積極培育專業(yè)REITs管理人和投資者群體等。
近期出臺政策對于個(gè)別優(yōu)質(zhì)房企而言是極大的利好，于大部分房企而言政策的信號意義大于實(shí)際拉動(dòng)作用。未來示范性民企名單仍有可能擴(kuò)大，政府或?qū)ξ刺峁┰鲂胖С值拿駹I房企提供更多救助。
8月100家典型房企的融資總量為323.64億元，環(huán)比下降41.5%，同比下降60.8%。房企融資量已連續(xù)5月環(huán)比減少，可見房企融資難問題仍然突出。境內(nèi)債權(quán)融資237億元，環(huán)比減少48.4%，同比減少52.2%。
境外債權(quán)融資30.77億元，環(huán)比增加5.4%，同比減少78.7%。本月資產(chǎn)證券化融資46億元，環(huán)比增加15.5%，同比減少75.1%。8月房企發(fā)債139.7億元，環(huán)比減少63.1%，同比減少63.6%。其中，8月沒有境外發(fā)債，房企境外發(fā)債仍然持續(xù)低迷。
境內(nèi)發(fā)債139.7億元，環(huán)比減少60.1%，同比減少46%。其中公司債發(fā)行38億元，環(huán)比減少77.2%，同比減少73.4%。中期票據(jù)發(fā)行98.7億元，環(huán)比減少34.3%，同比增加175.7%。境內(nèi)發(fā)債主體基本為央企國企，除萬科、龍湖等部分經(jīng)營情況良好的民營房企。
當(dāng)前，在近期銷售端遇冷回落、房企融資渠道不暢等因素影響下，房企資金壓力依舊較大。2022年前7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為88770億元，同比下降25.4%，與前6月的25.3%相比略有擴(kuò)大，整體規(guī)模依然處于歷年較低水平。
貨幣政策趨勢
預(yù)計(jì)央行將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，更加注重松緊適度，靈活運(yùn)用多種貨幣政策工具，保持流動(dòng)性適度合理，實(shí)現(xiàn)貨幣信貸及社會融資規(guī)模平穩(wěn)適度合理增長，并推動(dòng)企業(yè)實(shí)際貸款利率和綜合融資成本持續(xù)回落。
下一步為有效激發(fā)實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款需求，鞏固經(jīng)濟(jì)修復(fù)勢頭，政策面或?qū)⒃谝韵聨讉€(gè)方面重點(diǎn)發(fā)力。首先是推動(dòng)降低社會融資成本。其次是督促政策性開發(fā)性銀行盡快落實(shí)新增8000億元信貸額度和3000億元金融工具，又增加3000億元，支持基建投資提速。
三是充分挖掘各項(xiàng)結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具潛力，加快相關(guān)貸款投放，推動(dòng)信貸總量增長。四是加大對銀行考核力度，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)增加對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的貸款投放。預(yù)計(jì)三四季度繼續(xù)實(shí)施降準(zhǔn)、降息的概率增大，未來貨幣政策還是否值得期待。
當(dāng)工業(yè)企業(yè)利潤同比為負(fù)的情境下，通常對應(yīng)企業(yè)ROA的快速下滑，央行調(diào)降融資成本的必要性上升。未來PPI預(yù)計(jì)持續(xù)回落，工增同比難以明顯改善，未來一段時(shí)間工業(yè)企業(yè)利潤同比若持續(xù)為負(fù)，政策利率有調(diào)降的必要性。
當(dāng)下不適宜用大幅擴(kuò)表的方式提供流動(dòng)性，考慮到各類公開市場操作、再貸款、再貼現(xiàn)。未來五個(gè)月（2022年9月~2023年1月）MLF的到期量約為3.3萬億，2022年前8個(gè)月，MLF的到期量僅為1.95萬億，推斷來看，未來央行再度降準(zhǔn)的概率大，邊際提升。
預(yù)計(jì)后續(xù)貨幣、信貸、房貸政策層面將繼續(xù)發(fā)力，增量會是水漲船高的趨勢。同時(shí)進(jìn)一步采取措施托底經(jīng)濟(jì)發(fā)展，穩(wěn)定企業(yè)，對未來經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)期，提升企業(yè)信貸需求，M2和社融增速有望回暖，大概率仍將在“10”以上區(qū)間內(nèi)運(yùn)行