今天來給大家提個醒。
關于房貸利率的計算，大家都知道現(xiàn)在已經(jīng)普遍采用LPR定價方式，也就是LPR基礎利率+加點的定價方式。
而對于那些用舊方式定價房貸利率的業(yè)主，銀行的做法就是采用自主申請的方式轉換。
實際上，國內(nèi)還有大量并沒有主動申請轉換房貸利率定價方式的業(yè)主。
對于這部分業(yè)主的房貸，中農(nóng)工建等銀行自行批量轉換成LPR浮動利率定價方式，并且規(guī)定在2020年12月31日之前如果有異議，則可以自主轉回或協(xié)商處理。
也就是說，如今是被批量處理的存量房貸自主選擇的最后期限，這也是最后變更的機會。如果在下個月底之前沒有提出異議，也就是說默認了銀行的批量轉換，不能再轉回。
01
這事會影響到買房者未來幾十年的房貸利息支出，所以得重視。
那么究竟要不要默認銀行的批量轉換？
這就在于你究竟要選擇固定利率還是浮動利率了。
而固定利率和浮動利率，可以說是各有利弊。
固定利率的情況下，不管國家的LPR怎么變化，都和自己無關，不能享受國家降息帶來的福利，同時也不需要承受國家加息的帶來的利息增加風險。
而浮動利率跟隨國家LPR利率變化而變化，既有機會在國家降息的時候減少利息支出，也需要在國家加息的情況下增加利息支出的風險。
究竟固定利率好還是浮動利率好，要取決于未來國家加息還是降息。
目前國內(nèi)的5年期LPR基礎利率是4.65%，而且自從2020年4月份之后LPR基礎利率也沒有變化過。
至于未來國家的政策將會是降息還是加息，這又取決于國內(nèi)的經(jīng)濟形勢。
一般來說，如果國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)低迷，降息的機會就大；如果經(jīng)濟高速增長甚至過熱，加息的機會更大。
02
目前的情況是：
第一
如今美國總統(tǒng)競選暫時告一段落，拜登競得了總統(tǒng)之位，而拜登將中國定義為美國“主要競爭對手”。
長期而言中國的處境依舊不會有大幅度的改善，中美之間的競爭早已經(jīng)是覆水難收。
這對國內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展也是一種阻力，在國際大環(huán)境方面國內(nèi)就缺乏了經(jīng)濟過熱，高度繁榮的條件。
第二
目前房地產(chǎn)業(yè)雖然已經(jīng)告別黃金時代，但依舊是國內(nèi)的支柱性產(chǎn)業(yè)。
今年10月底中央召開第五次全體會議，強調(diào)了把“創(chuàng)新”放在核心地位，“科技自立自強”作為戰(zhàn)略支撐。未來國家要大搞科技創(chuàng)新，但是科技創(chuàng)新并不容易，需要長時間的積累。
在科技產(chǎn)業(yè)替代房地產(chǎn)成為支柱性產(chǎn)業(yè)之前，國家大概率不會大幅度抑制房地產(chǎn)的發(fā)展，因為這會影響到國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展速度和可持續(xù)發(fā)展。
所以未來國內(nèi)的房地產(chǎn)政策方向依舊會是讓房地產(chǎn)平穩(wěn)，在國內(nèi)購買力越來越不足，房子越來越多的情況下，這就相當于消滅了房貸利率加息的需求。
在經(jīng)濟增速不足的時候，還可能通過降息來加速經(jīng)濟發(fā)展。
第三
11月初，新華社播發(fā)了十四五規(guī)劃和2035遠景目標建議，透露出了中央對房地產(chǎn)的基本政策，包括“推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展”、“促進住房消費健康發(fā)展?！钡?。
相比于2018年的堅決遏制房價上漲等態(tài)度，如今國家的態(tài)度很緩和，于房地產(chǎn)而言是利好。
國家沒有遏制大家買房的意思，那么房貸利率加息的政策就不容易出現(xiàn)，降息則有可能。
總體來說，對于這一點，我的判斷是未來15年內(nèi)國內(nèi)LPR基礎利率，加息的概率要小于降息的概率。
03
對于要不要默認銀行的批量操作，我的觀點是：
1，如果剩余的還貸時間不是很長，可以選擇默認銀行的操作，保留浮動利率定價方式。
2，對于那些剩余還貸時間高于15年，如果目前自己的房貸利率比較高，那么也可以默認銀行的操作。
一方面在于未來15年內(nèi)你可能有換房的需求，另外一方面根據(jù)國外的經(jīng)驗，LPR不會無限上漲，風險有限。
而如今自己的房貸利率比較高，可以尋求降低房貸利息的機會。
當然如果自己極其厭惡風險，那么就需要向銀行提出異議，將自己的房貸利率轉為固定利率。
3，如果剩余還貸年限長，自己原本的房貸利率又很低。
則可以向銀行提出異議，把房貸利率轉為固定利率，消除未來不確定因子，對未來的財務計劃做出更加穩(wěn)定的安排。