進(jìn)入11月份，2021也開(kāi)始進(jìn)入倒計(jì)時(shí)了，而在每年的年底，一般都是房企們大力促銷賣(mài)房的時(shí)候。另外，對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，一到年底，購(gòu)房就會(huì)被很多家庭提上日程。對(duì)于今年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，房?jī)r(jià)總體走勢(shì)不好，特別是從9月份開(kāi)始，很多城市和地區(qū)的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了下跌的現(xiàn)象，全國(guó)平均房?jī)r(jià)更是出現(xiàn)了77個(gè)月以來(lái)首次環(huán)比下跌。另外在9月份全國(guó)70個(gè)大中型城市中，二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市有56個(gè)，可見(jiàn)，房?jī)r(jià)下跌并不是個(gè)例現(xiàn)象，而是一個(gè)普遍的現(xiàn)象。
最直接的原因就是樓市調(diào)控政策的收緊。在今年3月份，受購(gòu)房增多的影響，很多城市的樓市都出現(xiàn)了回暖跡象，同時(shí)不少城市的樓市還出現(xiàn)了火熱的現(xiàn)象。但是在3月下旬開(kāi)始，隨著樓市調(diào)控政策的收緊，特別是信貸政策的收緊，樓市行情急轉(zhuǎn)直下，不僅很多購(gòu)房者開(kāi)始觀望起來(lái)，同時(shí)房企的資金鏈也越來(lái)越緊張起來(lái)。受信貸政策收緊的影響，房企不僅融資渠道受阻，賣(mài)房子回籠資金的速度也受到了很大影響。但是大家也都知道，目前大部分房企都是高負(fù)債高周轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)的，一旦資金鏈緊張，房企們的運(yùn)營(yíng)就可能受到影響。因此，很多房企為了回籠資金，不得不采取降價(jià)促銷的方式來(lái)吸引購(gòu)房者前來(lái)買(mǎi)房，通過(guò)以價(jià)換量的方式獲得流動(dòng)資金。
當(dāng)然，調(diào)控政策收緊只是房?jī)r(jià)下跌的直接原因，而房?jī)r(jià)下跌的根本原因則是供需關(guān)系的轉(zhuǎn)變，就是買(mǎi)房的人正在減少，房子不好賣(mài)了。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前我們國(guó)家的住房資源已經(jīng)過(guò)剩，不僅96.86%的城鎮(zhèn)家庭都已經(jīng)有了房子，并且戶均也已經(jīng)超過(guò)1.5套。另外，根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)在2017年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年全國(guó)住宅的總體空置率就高達(dá)22%，最近幾年每年都有大量新建成商品房流入樓市，這也意味著目前我們國(guó)家的住房空置率更高了。
而在住房資源過(guò)剩的同時(shí)，我們國(guó)家的房?jī)r(jià)卻越來(lái)越高，不僅全國(guó)平均房?jī)r(jià)已經(jīng)突破萬(wàn)元大關(guān)，同時(shí)全國(guó)50城和100城的房?jī)r(jià)收入比分別高達(dá)13.3和9.2。面對(duì)這么高的房?jī)r(jià)和樓市調(diào)控政策下，想買(mǎi)房的剛需購(gòu)房者也買(mǎi)不起房子，導(dǎo)致市場(chǎng)中有購(gòu)買(mǎi)力同時(shí)又需要房子的購(gòu)房者越來(lái)越少。購(gòu)房者減少，房子不好賣(mài)，房?jī)r(jià)自然會(huì)下跌。房企為了回籠資金，不得不通過(guò)降價(jià)來(lái)降低購(gòu)房門(mén)檻，只有這樣才能吸引更多的剛需購(gòu)房者前來(lái)購(gòu)買(mǎi)房子。
雖然房?jī)r(jià)下跌對(duì)于沒(méi)有房子的剛需購(gòu)房者是一個(gè)好消息，但是在這個(gè)問(wèn)題上，人們一直都是非常矛盾的。人們?cè)跊](méi)買(mǎi)房之前，都是希望房?jī)r(jià)能夠下跌，下跌越多越好，但是如果房?jī)r(jià)一直下跌，人們卻不敢買(mǎi)房了，擔(dān)心自己買(mǎi)了房子之后房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，導(dǎo)致自己的房子貶值。目前，我們國(guó)家的房?jī)r(jià)還位居很高的位置，人們未來(lái)購(gòu)買(mǎi)一套房子基本上都要花光一個(gè)家庭幾十年的積蓄，并且還要背負(fù)二三十年的巨額房貸。可以看出，目前普通人為了購(gòu)買(mǎi)一套房子，付出得太多了，一旦房?jī)r(jià)下跌，就意味著辛辛苦苦幾十年掙的錢(qián)要虧損掉一部分。所以，雖然現(xiàn)在市場(chǎng)中有很多準(zhǔn)備買(mǎi)房的剛需購(gòu)房者，但是他們卻在保持觀望態(tài)度，就是在觀望未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)。
那么，未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)到底會(huì)是如何呢？真的會(huì)像很多人預(yù)測(cè)的那樣開(kāi)始不斷下跌嗎？很遺憾，雖然很多人都希望房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)下跌下去，但是這種房?jī)r(jià)走勢(shì)并不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，也不符合國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控預(yù)期。目前，國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控態(tài)度就是通過(guò)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期來(lái)維持房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定，讓房地產(chǎn)行業(yè)在健康穩(wěn)定的發(fā)展中慢慢軟著陸。可以看出，在目前的樓市調(diào)控政策下，不僅不允許房?jī)r(jià)繼續(xù)大漲，同時(shí)也不允許房?jī)r(jià)出現(xiàn)大的跌幅。
最近幾個(gè)月，一些房企為了回籠資金大幅降價(jià)，已經(jīng)對(duì)周邊樓市的穩(wěn)定產(chǎn)生了一定影響，這不符合國(guó)家穩(wěn)定樓市的調(diào)控預(yù)期。因此，從今年8月份開(kāi)始，全國(guó)就已經(jīng)有十多個(gè)城市出臺(tái)了“限跌令”。其中哈爾濱更是已經(jīng)出臺(tái)了救市政策，在10月初，哈爾濱發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，在哈爾濱公布的這個(gè)文件中，里面大多數(shù)政策都是為了房地產(chǎn)解困，一方面降低開(kāi)發(fā)商的增長(zhǎng)難度、另一方面開(kāi)始支持買(mǎi)房活動(dòng)，其中，買(mǎi)房最高補(bǔ)貼高達(dá)10萬(wàn)元。另外，進(jìn)入十一月，樓市又迎來(lái)了2個(gè)消息：房貸加速、利率降低，這難道是救市要來(lái)臨了嗎？
進(jìn)入11月，樓市信貸政策發(fā)生的最大變化就是房貸審批速度加快，很多城市銀行的房貸額度也充足了。根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，全國(guó)統(tǒng)計(jì)的90個(gè)城市里，10月份按揭貸款的平均放款周期為74天，和9月份的放款周期持平。但是最近一段時(shí)間，全國(guó)不少城市的房貸審批放款周期大幅縮短，比如上海、蕪湖、南寧、煙臺(tái)、鄭州和武漢等城市，最近一段時(shí)間不僅銀行放款周期大幅縮減，同時(shí)銀行房貸額度也充足起來(lái)，房貸審批也放松了很多。
另外，除了房貸加速之外，最近一段時(shí)間讓購(gòu)房者感到開(kāi)心的就是房貸利率降低了。根據(jù)貝殼研究院的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前統(tǒng)計(jì)的90個(gè)城市的首套房的平均房貸利率為5.73%，二套房的房貸利率為5.99%，雖然目前房貸利率還處于高位，但是相比于上一個(gè)月已經(jīng)下降了1個(gè)基點(diǎn)，這也是2021年房貸利率首次環(huán)比下跌。并且有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，隨著房貸額度越來(lái)越充足，房貸利率也將慢慢降下來(lái)。
買(mǎi)房有補(bǔ)貼、房貸審批加速、房貸利率降低，樓市這一系列的變化，是救市來(lái)了嗎？答案是否定的，這些政策的變化，其實(shí)都是在幫助剛需購(gòu)房者買(mǎi)房，降低剛需購(gòu)房者的購(gòu)房成本。而對(duì)于樓市本身的調(diào)控政策，目前并沒(méi)有任何放松的跡象。當(dāng)然，國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控并不是將房地產(chǎn)行業(yè)一棒子打死，而是為了通過(guò)調(diào)控讓房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展，同時(shí)讓房?jī)r(jià)慢慢回歸合理水平。所以，目前一些樓市政策微調(diào)，一方面是為了一些房企渡過(guò)難關(guān)，一方面也是為了維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。只有樓市健康穩(wěn)定發(fā)展下去，房企們才能能力保質(zhì)保量地將房子建好并且交付到業(yè)主手中。
對(duì)于房貸加速、利率降低和購(gòu)房補(bǔ)貼，你有什么看法呢？