當(dāng)初在簽了購房合同后，銷售人員說會(huì)在3個(gè)月內(nèi)辦妥備案手續(xù)。今年4月份周女士去交契稅，系統(tǒng)竟然查詢不到該房屋的任何信息。
基本案情：
2021年6月，周女士的愛人以總價(jià)八十一萬多元在五象湖光學(xué)府購買了一套房，與開發(fā)商于6月30日簽商品房預(yù)售合同。同年12月，貸款的銀行通知，從當(dāng)月開始還房貸。
當(dāng)時(shí)詢問備案登記手續(xù)時(shí)，銷售人員說會(huì)在3個(gè)月內(nèi)辦妥。
現(xiàn)在售樓部承認(rèn)因內(nèi)部原因延誤并給以了相應(yīng)的解釋，并表示爭取在6月底辦妥備案。
但是，周女士對(duì)該解釋表示質(zhì)疑，并質(zhì)疑銀行的貸款行為。銀行解釋說銀行辦理的是預(yù)抵押貸款，并且雙方已進(jìn)行網(wǎng)簽，貸款辦下來之后，按照合同約定，開發(fā)商要在約定的時(shí)間內(nèi)辦妥備案手續(xù)。
法律分析：
1、我國商品房預(yù)售實(shí)行登記備案制度，即備案產(chǎn)生預(yù)告登記的效力。
根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和同級(jí)土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。
因此，我國商品房預(yù)售實(shí)行登記備案制度，即備案產(chǎn)生預(yù)告登記效力。網(wǎng)簽并不屬于當(dāng)然產(chǎn)生預(yù)告登記的效力，也即網(wǎng)簽行為并不等于涉案房屋產(chǎn)生預(yù)告登記的權(quán)利。
2、購買期房未備案存在一房多賣的法律風(fēng)險(xiǎn)
如果預(yù)售商品房只網(wǎng)簽未備案，則在相關(guān)監(jiān)管部門看來，該房屋仍然屬于沒有買受人的可售房屋，開發(fā)商有可能鉆空子進(jìn)行一房多賣，在后簽訂的商品房買賣合同因備案而優(yōu)先保護(hù)。在先的買受人將面臨合同目的無法實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。
雖然期房市場出現(xiàn)一房多賣的情況極少見，但是這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是存在的，特別是近年來房地產(chǎn)市場大環(huán)境低迷的影響，房企資金鏈斷裂的情況不是沒有發(fā)生。如果出現(xiàn)這種情況，將給買受人帶來以下風(fēng)險(xiǎn)：
（1）未經(jīng)備案的合同，買受人無法實(shí)現(xiàn)合同目的，只能選擇解除合同，由開發(fā)商退款、賠償損失。但是開發(fā)商已經(jīng)資金鏈斷裂鋌而走險(xiǎn)的選擇一房多賣套現(xiàn)了，哪里還有錢退款？
（2）已經(jīng)備案的合同，將面臨期房爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，買受人無法按期拿到房屋，而開發(fā)商亦沒有錢款退還，買受人只能寄希望于開發(fā)商能夠找到資金盤活樓盤繼續(xù)完成建設(shè)。
上述兩種情況，都是普通購房者無法承受的重大風(fēng)險(xiǎn)。
上述案例中，周女士有權(quán)選擇根據(jù)合同約定追究開發(fā)商違約責(zé)任，如果達(dá)到解約條件并選擇解除合同退款、退房的，可按約定處理。
3、當(dāng)下購買期房應(yīng)當(dāng)慎重決定
2021年恒大集團(tuán)投資兌付問題引發(fā)對(duì)恒大地產(chǎn)的廣泛討論，2022年融創(chuàng)地產(chǎn)被爆資金出現(xiàn)問題等等，對(duì)于廣大購房者來說，面臨的將可能是房屋無法交付。
所以，在此提醒廣大消費(fèi)者，購買期房的時(shí)候一定要慎重，風(fēng)險(xiǎn)越來越大。如果條件允許購買現(xiàn)房將更加安全。