2021年以來，房企面臨巨大危機(jī)，多家品牌房企相繼出現(xiàn)債務(wù)違約，隨之問題項(xiàng)目陸續(xù)出現(xiàn)停工，項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)不斷加劇。各地頻繁出現(xiàn)無法交付房屋，房屋爛尾，房企破產(chǎn)，購(gòu)房人付了錢，拿房無望，還要每月歸還貸款等情況，各地因此集體信訪投訴，訴訟等情況頻發(fā)，但因企業(yè)無力還錢或繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致各種問題無解。受此影響，全國(guó)各地相繼加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管。
2022年1月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》（以下簡(jiǎn)稱“《意見》”），《意見》包含了預(yù)售資金如何確定商業(yè)銀行、監(jiān)管賬戶的設(shè)立、如何確定監(jiān)管額度、資金如何使用、企業(yè)違規(guī)挪用將被追責(zé)、厘清三方監(jiān)管部門各自權(quán)責(zé)等9個(gè)方面內(nèi)容。希望以此來保障部分資金，為未來項(xiàng)目順利完工做資金儲(chǔ)備。但這個(gè)規(guī)定的嚴(yán)格執(zhí)行又基本凍結(jié)了預(yù)售資金，讓部分已經(jīng)資金緊張房企原本已經(jīng)高額的債務(wù)更是無法按時(shí)歸還，相關(guān)違約損失進(jìn)一步加大，破產(chǎn)爛尾風(fēng)險(xiǎn)程度更深。
爛尾現(xiàn)象及訴訟解除合同依據(jù)：
開發(fā)商爛尾或破產(chǎn)，導(dǎo)致買房人無法獲得房屋或無法獲得產(chǎn)證或房屋質(zhì)量有問題，無法使用等，有以下幾種表現(xiàn)形式，按照相關(guān)法律規(guī)定買房人可以要求解除合同并賠償損失：
延遲交付房屋
這種情況是目前買房人最可能遇到的一種情況。到了開發(fā)商與購(gòu)房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。一般超過三個(gè)月開發(fā)商還不能交房，購(gòu)房人就可以要求開發(fā)商退房，并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。
法條依據(jù)：
《民法典》第五百六十二條第三款規(guī)定:
當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，對(duì)方可以解除合同。
最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》規(guī)定:
出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。該解釋又規(guī)定，法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
開發(fā)商缺“證”，導(dǎo)致合同效力待定
目前開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同效力待定，合同目的可能無法實(shí)現(xiàn)，可以要求確認(rèn)合同無效或解除。前幾年一些房地產(chǎn)運(yùn)作不規(guī)范，一些開發(fā)商拖欠政府土地出讓金等問題時(shí)有發(fā)生，導(dǎo)致購(gòu)買這些樓盤的購(gòu)房人入住多年后無法拿到房屋產(chǎn)權(quán)證。購(gòu)房人也可以要求退房。
法條依據(jù)：
《商品房買賣合同糾紛案件解釋》第2條規(guī)定:
“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！?/p>
《商品房買賣合同糾紛案件解釋》第9條規(guī)定:
出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
房屋質(zhì)量不合格無法交付使用
因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用，房屋套內(nèi)面積與約定的誤差比例絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同的，返還已付房款及利息，賠償損失的，法院一般支持。因此給購(gòu)房者造成損失的，房地產(chǎn)公司應(yīng)按照銀行同期存款利率，賠償購(gòu)房者存款利息損失。
房屋產(chǎn)權(quán)瑕疵，被他人查封或抵押，無法交付或辦理產(chǎn)權(quán)證
近幾年的房地產(chǎn)公司暴雷，就是因?yàn)榉慨a(chǎn)公司資金鏈緊張，外債融資太多，導(dǎo)致將房產(chǎn)項(xiàng)目甚至已出售的房屋抵押給第三方，或被第三方追債查封，項(xiàng)目存在抵押、聯(lián)建或其他經(jīng)濟(jì)糾紛，導(dǎo)致購(gòu)房人無法獲得房屋產(chǎn)權(quán)或房屋因資金不夠無法達(dá)到交房條件，導(dǎo)致無法交房。發(fā)生這些情況后，購(gòu)房人可按合同約定要求退房或按照合同目的無法實(shí)現(xiàn)要求退房解除合同。
開發(fā)商破產(chǎn)，項(xiàng)目爛尾，即便打贏官司也無法拿回錢，購(gòu)房人應(yīng)該怎么辦？
（一）碰到爛尾，訴訟維權(quán)是最合法合規(guī)的方式，要求解除合同拿回款項(xiàng)賠償損失是每個(gè)購(gòu)房人的權(quán)利，權(quán)利要盡快使用，權(quán)利不用，怠于行使權(quán)利導(dǎo)致的損失就只能自行承擔(dān)，如果早日訴訟，早日查封，如果還能成為首封，有的時(shí)候可能就能不戰(zhàn)而勝。我們就曾碰到過開發(fā)商本來沒錢無法辦整體項(xiàng)目產(chǎn)證，大部分人沒訴，有購(gòu)房人意識(shí)較強(qiáng)，及時(shí)訴訟查封開發(fā)商基本戶，后來開發(fā)商因?yàn)槠渌谫Y和出售需要，必須解封基本戶，直接私下和我們談判，不但退還我們已付房款，對(duì)于違約金，房屋差價(jià)損失都賠償給我們了。而其他沒及時(shí)處理等待的購(gòu)房人一直在痛苦的煎熬等待辦產(chǎn)證中，后來這個(gè)開發(fā)商融資中又出各種問題，房子是蓋好也交了，但一直辦不了產(chǎn)證。所以任何時(shí)候，及時(shí)訴訟維權(quán)至少?zèng)]錯(cuò)。
（三）碰到項(xiàng)目基本完工，房屋基本可以實(shí)際使用，但因開發(fā)商欠其他人債務(wù)，將已出售房屋抵押查封，導(dǎo)致無法辦理產(chǎn)證的，如果是住宅且買房人已支付50%以上房款，唯一一套房屋的，完全可以通過訴訟維權(quán)，要求獲得自己房屋的產(chǎn)權(quán)；但如果不是住宅，是商業(yè)，或者房款支付不到50%，或者是在查封后購(gòu)買，就不能適用下面的條文保護(hù)自己權(quán)益了，且如果購(gòu)買了多套房屋，法院也只保護(hù)一套房屋產(chǎn)權(quán)，其他的可能就要按照法律規(guī)定和其他債務(wù)情況再看了。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持:（一） 在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二） 所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三） 已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。
爛尾了，能否不再歸還銀行貸款?已還的貸款能不能要求退回？
近期，有法院作出了上述情形下，購(gòu)房者將不再向銀行承擔(dān)還房貸的首例判決。
司法案例（首例）
案情介紹：
許某與開發(fā)商永欣公司于2014年4月23日簽訂《浙江省商品房買賣合同》，由許某向永欣公司購(gòu)買預(yù)售商品房。許某與招行某支行簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同》，貸款392萬元用于支付除購(gòu)房首付款以外的其余購(gòu)房款。但2018年6月5日，浙江省嘉興市秀洲區(qū)人民法院受理永欣公司破產(chǎn)清算。后招行某支行向一審法院起訴，請(qǐng)求許某等歸還借款及利息，以抵押財(cái)產(chǎn)對(duì)上述債務(wù)承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任，招行某支行對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。許某向一審法院反訴，請(qǐng)求：1．確認(rèn)許某與招行某支行之間簽訂的《個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同》解除；2．判令招行某支行返還許某已付貸款本息200多萬元.后本案被告上訴至二審法院。
法院判決：
一審法院認(rèn)為，許某作為合同的相對(duì)方，仍應(yīng)按照合同約定履行還款義務(wù)。
招行某支行作為涉案房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人，在未辦理房屋抵押權(quán)設(shè)立登記之前，其享有的是當(dāng)?shù)盅旱怯洍l件成就或約定期限屆滿對(duì)涉案房屋辦理抵押登記的請(qǐng)求權(quán)，并可排他性地對(duì)抗他人針對(duì)涉案房屋的處分，但并非對(duì)涉案房屋享有現(xiàn)實(shí)抵押權(quán)。故招行某支行主張?jiān)诘盅簷?quán)范圍內(nèi)對(duì)債權(quán)金額優(yōu)先受償，缺乏事實(shí)依據(jù)，不予支持。
如果房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)之后，作為購(gòu)房者，與房企的房屋買賣合同的目的已不能達(dá)成，卻還要購(gòu)房者承擔(dān)向銀行的還貸責(zé)任確實(shí)顯失公平。嘉興中院此次做法在法理與情理融合下，將購(gòu)房者的利益放在了首位。
然而在此之前，法院通常判決購(gòu)房者仍需向銀行承擔(dān)償還房貸責(zé)任。購(gòu)房者碰到開發(fā)商爛尾只能等到開發(fā)商破產(chǎn)程序啟動(dòng)后作為債權(quán)人申報(bào)債權(quán)，而這漫長(zhǎng)的破產(chǎn)程序過程中，購(gòu)房人拿不到房，還需要繼續(xù)歸還貸款，否則就會(huì)影響自己的征信，被銀行追債，成為欠款人和有不良信用記錄的人。
未來法院對(duì)這類情況究竟如何審判尚不可知，但最近各地業(yè)主要求停貸事件，業(yè)主們碰到情況，集體維權(quán)，并告知相關(guān)單位，不僅是自己銀行，也告知相關(guān)主管部門，并聯(lián)系到相關(guān)資金監(jiān)管濫用等違規(guī)情況，對(duì)銀行及相關(guān)部門壓力很大，而且一旦成功，購(gòu)房人不用訴訟花錢，也不用申請(qǐng)解除合同，保留房屋未來還能造好交房的權(quán)利，且在無法確保房屋可交付情況下，停止還貸，及時(shí)止損，的確是非常高明的方式，當(dāng)然這樣做的情況下，一旦停止還貸，是否會(huì)征信有影響等等也是隱患。
最后，購(gòu)房者無需歸還待償還房貸，而之前已償還的房貸是否能夠要求退還？而這點(diǎn)在全國(guó)首例判決中因當(dāng)事人沒有申請(qǐng)，所以法院對(duì)此沒有判決，但個(gè)人觀點(diǎn)，按照這起首例案件的法律邏輯，還貸都可以因合同目的無法實(shí)現(xiàn)，合同解除要求開發(fā)商承擔(dān)銀行貸款及利息，對(duì)于已付的房款同理可以要求開發(fā)商返還，對(duì)于已付的貸款也可以要求銀行返還，并由開發(fā)商返還銀行，，這樣購(gòu)房人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利得到保護(hù)，當(dāng)然現(xiàn)在沒有案例支持銀行返還已付貸款，原來判例基本不支持，貸款人還須繼續(xù)歸還貸款，但即便法院不支持銀行返還已付貸款，個(gè)人認(rèn)為對(duì)于已付貸款部分作為購(gòu)房人的購(gòu)房款也可以作為購(gòu)房人得優(yōu)先債權(quán)要求開發(fā)商破產(chǎn)時(shí)優(yōu)先償還。（以上僅個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考）
總結(jié)
綜上，遇到開發(fā)商項(xiàng)目爛尾，要區(qū)分不同情況不同對(duì)待，即便是訴訟，訴訟時(shí)點(diǎn)以及訴訟請(qǐng)求的選擇也很關(guān)鍵，要根據(jù)具體情況分析，建議訴訟能快則快，封頂能交房的一定要訴，肯定不行了的企業(yè)項(xiàng)目就要集體力量，實(shí)在不行至少要想辦法停止還貸及時(shí)止損。至于相關(guān)部門是否支持停止還貸申請(qǐng)以及法院是否繼續(xù)這起首例判例，尚不可知，相信正義總會(huì)來臨，我們共同期待。