昨晚之后,我們已經要真的見證房貸利率的歷史了。
值此全國樓市都陷入“冰凍期”,首套利率降低來的比預期的更快、更猛烈。
昨晚九點半,中國人民銀行低調發(fā)布《人民銀行、銀保監(jiān)會階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限》。
2022年5月、8月連續(xù)下調LPR,距8月1年期下調5個基點、5年期下調15個基點,僅一個月,央行再出政策。
距離上次調LPR僅一個月,調整到來如此之急促,說明前序政策的效果甚微。
然而這次”疾風“,與以往的調控都不盡相同。
這可能是國內樓市歷史調控上第一次沒有明確底線的放松。
我們可能正在見證歷史最“寬泛”的調控;
沒有之一。
9月29日,人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知,決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府,可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。
重中之重的是本次利率政策并非普調。
“自主決定”“階段性”“差異化”,放開首套住房貸款利率“下限”。
但下限的“限”的底線并未明確。
沒有指導,沒有下限,可能在實踐的過程中就沒有底線。
“自主決定”更加考驗城市操盤手的智慧,然而歷史告訴我們,城市之間參差不一,不盡相同。
政策的大門截至到2022年底關閉,最后兩個月,全國符合要求的城市“應出盡出”“百花齊放”。
今年的GDP目標,看來是很難實現(xiàn)了。
“差別化”是本次調控的核心邏輯,正如全國都在上演的樓市分化。
對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市,在2022年底前,階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
本次調控并不是所有的城市都適用。
我們僅參考8月發(fā)布的70城價格數(shù)據(jù),8月70城中有45個城市環(huán)比、同比均下跌。
符合要求的城市,基本都為三四線城市,極個別二線城市。
當二三四線城市市場經歷連續(xù)下跌,部分城市如武漢、南昌、長春、哈爾濱等城市都在執(zhí)行首套商貸最低20%,疊加本次首套利率的“無下限”下調。
三四線及部分二線城市的杠桿將達到歷史空前的高度。
而現(xiàn)階段大部分城市的調控困境與二手房市場如此相像。
小刀割肉式的放松已經讓大家產生調控的抗性,調控也有“邊際效應遞減”。
只有一瀉千里的調控與放松,才能展示誠意。
畢竟,在如此惡劣的經濟環(huán)境,讓老百姓”動心“很難,讓老百姓”動口袋“更難。
遺憾的是,這次的天降甘霖,沒有潤到杭州。
杭州2022年6-8月新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均為增長。
但杭州樓市的困境根本并不是利率問題,而是房票問題。
始終有人想在杭州擁有一個家,差的不是利息,缺的而是房票。
但杭州,仍然面臨剛需房票補給不足、改善標的少等實際情況。
無論誰,也阻擋不了市場回歸理性的步伐,漸進式的調整并不能撼動阻止整體歸航的大船。
未來限價放開可能也不那么遙遠了。
我們拭目以待。
本次利率的調控,大部分城市的未來已經初現(xiàn)。
不妨大膽設想,大部分城市今年首套利率能否破四?三字頭是不是不無可能?
畢竟房貸利率日本1.38%、美國3.3%,我國4.3%的LPR仍有下調空間。
當多數(shù)銀行1年期定期存款利率為1.85%,2年期的定期存款利率在2.4%,3年期和5年期的定期存款利率分別為2.7%,3-4%的的房貸利率興許才是“回歸理性”。
9月的貸款利率如市場預期的下降,調控的底線并沒有如期守住。
全國城市去庫存、振樓市的壓力實大,持續(xù)溫和的試探已經毫無效用。
這次政策的指揮棒已經正式交給各個城市,畢竟每個城市的戰(zhàn)況不盡相像。
但有一點肯定相似,2022年的樓市放松,沒有獨立行情,只有全面執(zhí)行。
包括杭州。
那余杭部分放松、限價全面放開還有多遠?