6月20日,中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布,1年期及5年期以上LPR分別為3.7%、4.45%,均與上月持平。雖然6月LPR按兵不動(dòng)并不意外,但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,如果房屋成交跌幅超出預(yù)期,不排除今后有下調(diào)LPR的可能。

繼5月5年期以上LPR下調(diào)之后,房貸利率下限降至4.25%。據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,6月103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.42%,二套房貸利率為5.09%,創(chuàng)2019年以來新低。其中,有58個(gè)城市首套、二套房貸利率已降至下限;其余45個(gè)城市未觸及下限,仍有下調(diào)的空間,占比超過四成。

據(jù)6月20日公布的最新數(shù)據(jù),1年期及5年期以上LPR維持不變,分別為3.7%、4.45%。圖/IC photo

LPR按兵不動(dòng),多地房貸利率仍有下調(diào)空間

作為房貸利率參考基礎(chǔ),5年期以上LPR關(guān)系著房貸利率的變動(dòng)。對(duì)于6月份5年期以上LPR按兵不動(dòng),貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰認(rèn)為,5月份5年期以上LPR已降低15個(gè)基點(diǎn),政策效果釋放需要時(shí)間。此外,各項(xiàng)穩(wěn)增長(zhǎng)措施進(jìn)入落實(shí)階段,貨幣政策整體上處于效果觀察期,短期內(nèi)LPR再次下降的可能性較低。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認(rèn)為,6月份,管理層需觀察既有松綁政策效果,以及疫情結(jié)束后的消費(fèi)態(tài)勢(shì)等,因此,此時(shí)LPR按兵不動(dòng)是合理的。

在李宇嘉看來,盡管1-5月份全國樓市銷售額、新開工、拿地?cái)?shù)據(jù)同比跌幅都在擴(kuò)大,但5月單月環(huán)比改善跡象很明顯,比如銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)26%,土地購置環(huán)比增長(zhǎng)46%。而且,各項(xiàng)樓市指標(biāo)單月同比跌幅也在收窄。因此,如果繼續(xù)降低LPR,會(huì)與各地疫情紓困的刺激政策形成疊加,導(dǎo)致房?jī)r(jià)或會(huì)快速上漲。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表達(dá)了相同的觀點(diǎn),他認(rèn)為,鑒于MLF(即中期借貸便利)的操作減少以及5月LPR已經(jīng)下調(diào)了15個(gè)基點(diǎn),應(yīng)該說當(dāng)前LPR調(diào)整會(huì)“暫時(shí)休整”。尤其是在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤和一攬子政策發(fā)布后,各類配套政策基本到位,所以,6月下旬各地更強(qiáng)調(diào)政策的實(shí)際轉(zhuǎn)化而非政策的出臺(tái),近期各地更多體現(xiàn)為對(duì)既有寬松信貸政策的消化。

據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè),6月,103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.42%,二套利率為5.09%,分別較上月回落49個(gè)、23個(gè)基點(diǎn),創(chuàng)下2019年以來新低。在103個(gè)城市中,有58個(gè)城市首套、二套房貸利率已降至下限,但仍有45個(gè)城市房貸利率高于下限,未來仍有降息空間。

而此前,截至5月25日,融360數(shù)字科技研究院監(jiān)測(cè)的42個(gè)城市中,有17個(gè)城市最低可執(zhí)行首套4.25%、二套5.05%的房貸利率,包括蘇州、鄭州、濟(jì)南等地;也有5月15日之前首套房貸利率尚在5%以上的城市,比如溫州、南京等地;此外還有部分城市的銀行,僅針對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶或者合作樓盤可以執(zhí)行下限利率水平。

“受此前房貸利率下限下調(diào)以及5年期以上LPR下調(diào)等影響,客觀上都促使房貸進(jìn)入到利率下降的通道。同時(shí)一些城市也明確了房貸利率要朝著低利率的方向推進(jìn),因此,當(dāng)前房貸利率會(huì)繼續(xù)寬松,購房成本將進(jìn)一步降低。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,不會(huì)因?yàn)長(zhǎng)PR沒有進(jìn)一步下調(diào)或其他情況而出現(xiàn)房貸成本的上升,后續(xù)各地房貸利率下調(diào)的空間很大、概率也很高。

業(yè)內(nèi):當(dāng)前LPR已處較低水平,未來仍有下調(diào)可能

“在本輪房貸利率下調(diào)過程中,三四線城市利率下調(diào)幅度較大,如河南的開封、新鄉(xiāng)、許昌、駐馬店以及江西上饒等地主流首套房貸利率,較去年9月的高點(diǎn)時(shí)下調(diào)超過200個(gè)基點(diǎn)?!眲Ⅺ惤芙榻B稱,這代表銀行對(duì)三四線城市住房的支持力度更大。

劉麗杰表示,房貸利率下降疊加部分城市降首付、取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”,實(shí)質(zhì)上是在提高購房者的購買力,有助于加快市場(chǎng)成交。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,6月上半月,50城二手房日均成交量較5月日均水平增加20%;而隨著各地繼續(xù)降息,將有利于6月及下半年市場(chǎng)交易的修復(fù)。

在李宇嘉看來,考慮到LPR的水平已經(jīng)是比較低了,最低房貸利率降到了4.25%。因此,當(dāng)前各地扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)消費(fèi)不足的問題,應(yīng)該是推進(jìn)更加精細(xì)化的一城一策。隨著疫情向好、一攬子紓困政策落地,加上前期央行降準(zhǔn)和定向?qū)鞘薪迪?,以及各地密集紓困樓市,預(yù)計(jì)6月份樓市銷售會(huì)有明顯好轉(zhuǎn),特別是熱點(diǎn)城市更為明顯。

與此同時(shí),李宇嘉認(rèn)為,如果居民購房在6月份繼續(xù)下降,且跌幅超出預(yù)期,經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)又不理想的話,不排除7月份新一輪調(diào)整窗口出現(xiàn)后,再度啟動(dòng)下調(diào)LPR。

“展望下一階段,如有必要,下調(diào)5年期以上LPR的可能性相對(duì)更大?!敝袊裆y行研究院宏觀研究中心主任王靜文表示,上月5年期LPR下調(diào)之后,房貸利率下限進(jìn)一步下降至4.25%,相比于2016年房貸利率8.5折期間4.165%的水平,仍有接近10個(gè)基點(diǎn)的下調(diào)空間。

在王靜文看來,本輪經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)主要靠基建,扭轉(zhuǎn)預(yù)期主要靠房地產(chǎn),這兩者都對(duì)長(zhǎng)端利率敏感。如果需要進(jìn)一步加大穩(wěn)增長(zhǎng)力度,則更有可能通過下調(diào)5年期以上LPR為其助力。