二線城市限貸中介“鉆空子”

成交量環(huán)比下跌，房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)未改

從8月11日南京和蘇州重啟限貸、限購(gòu)以來(lái)，多個(gè)二線城市出臺(tái)調(diào)控政策，控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。限貸方面，蘇州、武漢、南京等地分別將二套房首付款比例的門(mén)檻提高至35%-50%不等，并繼續(xù)停止發(fā)放三套及以上住房貸款。蘇州和廈門(mén)則重啟了限購(gòu)政策。

目前，已出臺(tái)調(diào)控政策的二線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)均出現(xiàn)量跌態(tài)勢(shì)。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，南京和蘇州樓市8月成交量分別環(huán)比下跌8%和14%，武漢限購(gòu)一周后，成交量環(huán)比下跌5%。

廈門(mén)從9月5日起執(zhí)行限購(gòu)政策，記者走訪廈門(mén)多個(gè)片區(qū)的二手房市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)“搶房潮”已明顯受到抑制。據(jù)廈門(mén)國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)，原本高位運(yùn)行的成交量應(yīng)聲下跌。如9月5日限購(gòu)令實(shí)施當(dāng)天，廈門(mén)新房?jī)H成交14套；二手住宅成交套數(shù)也跌至136套，不足之前的四分之一。隨后幾天成交量與5日持平。

“限購(gòu)限的雖然只是144平方米以下房型，但間接影響了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)房氛圍?！睆B門(mén)大學(xué)管理學(xué)院教授戴亦一說(shuō)，不少原本打算購(gòu)房的市民會(huì)觀望，導(dǎo)致后市房地產(chǎn)交易量下降。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各調(diào)控城市樓市銷量雖有縮減，但房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)未改，個(gè)別城市仍出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售的情況。在廈門(mén)，世茂御海墅、蓮花首岸、禹洲盧卡小鎮(zhèn)等都暫停銷售，并醞釀提價(jià)。廈門(mén)金都·海尚國(guó)際、欣盛豐·森林海等項(xiàng)目則紛紛上調(diào)售價(jià)，漲幅多在10%左右。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，實(shí)施限貸、限購(gòu)政策滿月后，南京新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅超4%，蘇州房?jī)r(jià)漲幅近1%。廈門(mén)限購(gòu)一周后，商品住宅成交下跌89.4%，價(jià)格上漲12.6%。

廈門(mén)一位開(kāi)發(fā)商告訴記者：“不管是房企還是購(gòu)房者，對(duì)于限購(gòu)政策并不陌生，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)習(xí)慣了調(diào)控。只要房?jī)r(jià)預(yù)期持續(xù)看漲，影響就不大?！?/p>

中介幫補(bǔ)社保個(gè)稅、假離婚，以“火線”獲得購(gòu)房資格

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策過(guò)程中，限貸政策審核相對(duì)嚴(yán)格，限購(gòu)政策則較“靈活”，操作空間較大。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉分析認(rèn)為，提高二套及以上購(gòu)房首付比例以及限貸，對(duì)于購(gòu)房者設(shè)置的門(mén)檻上升并不高，只是購(gòu)房成本略有提高。信貸政策主要由銀行來(lái)執(zhí)行，審核相對(duì)嚴(yán)格。購(gòu)房者沒(méi)有必要通過(guò)假離婚等手段來(lái)規(guī)避限貸。

記者在蘇州和廈門(mén)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對(duì)于限購(gòu)城市來(lái)說(shuō)，目前政策執(zhí)行較為“靈活”。補(bǔ)社?；騻€(gè)稅的灰色產(chǎn)業(yè)鏈已有“重出江湖”的苗頭。

廈門(mén)一家大型中介的店長(zhǎng)告訴記者：“假離婚、補(bǔ)稅等規(guī)避手段我們都有操作經(jīng)驗(yàn)。”

該店長(zhǎng)說(shuō)，以補(bǔ)交一年社保為例，只需要通過(guò)一些中介人員幫助購(gòu)房者找到一家單位，雙方簽署期限提前一年的勞動(dòng)合同，證明購(gòu)房者為員工，以補(bǔ)交社保；取得社保證明后，簽署解聘協(xié)議，證明雙方已解除勞動(dòng)關(guān)系?！罢麄€(gè)過(guò)程中，除了要繳納一年的社保費(fèi)用，中介的服務(wù)費(fèi)一般是1萬(wàn)左右?！?/p>

廈門(mén)多家二手房中介的負(fù)責(zé)人告訴記者，一般房產(chǎn)交易中心只看重繳納社保的時(shí)間是否符合要求，對(duì)是不是補(bǔ)繳抓得不嚴(yán)。“限購(gòu)政策剛出來(lái)雖說(shuō)嚴(yán)，但實(shí)際上主管部門(mén)核查起來(lái)有疏忽也難免?！?/p>

除了補(bǔ)交社保，還可以補(bǔ)交個(gè)人所得稅。記者日前在廈門(mén)一新樓盤(pán)看房時(shí)，一位專為購(gòu)房者補(bǔ)稅的業(yè)務(wù)人員介紹：“我們是誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)，你有購(gòu)房資格了我們才收費(fèi)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是4000元的服務(wù)費(fèi)和稅金?！睂?duì)于記者“萬(wàn)一材料造假被查出來(lái)”的顧慮，他表示，“我們有專門(mén)渠道，這個(gè)盡管放心。”

在蘇州也存在同樣的情況。蘇州要求非蘇州戶籍居民家庭申請(qǐng)購(gòu)買第2套住房時(shí)，提供自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在蘇州繳納1年及以上個(gè)人所得稅或社保繳納證明。但記者走訪蘇州二手房市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，幾乎所有的中介都表示“這不是問(wèn)題，我們可以通過(guò)補(bǔ)繳的方式讓你‘火線’獲得購(gòu)房資格?！?/p>

“先簽離婚財(cái)產(chǎn)協(xié)議，然后辦理離婚證、購(gòu)房、復(fù)婚。雖然是鉆了政策空子，但這都是合法的，你不用擔(dān)心?！碧K州一位中介告訴記者，“類似假離婚，我們從2012年就開(kāi)始陸續(xù)辦理，至今已經(jīng)做過(guò)不少單子，經(jīng)驗(yàn)比較豐富。”

抑制投機(jī)市場(chǎng)亟待從嚴(yán)監(jiān)管

易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，部分熱點(diǎn)二線城市重啟限購(gòu)、限貸，將抬高投資客進(jìn)入市場(chǎng)的門(mén)檻并降低房貸杠桿，對(duì)確保當(dāng)?shù)貥鞘衅椒€(wěn)發(fā)展有積極意義。

多位專家建議，針對(duì)鉆政策漏洞的行為，各地應(yīng)查缺補(bǔ)漏、嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)限貸措施，抑制投資投機(jī)性需求、防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。房管部門(mén)應(yīng)重點(diǎn)查處通過(guò)虛構(gòu)勞動(dòng)合同，偽造社保、納稅、婚姻證明材料的方式，為交易當(dāng)事人騙取購(gòu)房資格等違法違規(guī)行為。

近期，從中央到地方陸續(xù)表態(tài)將出手整治和規(guī)范市場(chǎng)秩序，針對(duì)各種“鉆空子”的行為進(jìn)行政策“補(bǔ)漏”。住建部近日表示，在堅(jiān)持分類調(diào)控、因城施策的同時(shí)，將加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和從業(yè)人員的監(jiān)管，并將查處和曝光房地產(chǎn)的違法違規(guī)行為。

一些一線城市已采取措施封堵政策漏洞。為杜絕通過(guò)假結(jié)婚騙購(gòu)房資質(zhì)買房，根據(jù)北京新出臺(tái)的相關(guān)規(guī)定，夫妻二人于北京購(gòu)房時(shí)，不能以無(wú)購(gòu)房資質(zhì)一方名義單獨(dú)署名房本。北京市住建委提出，相關(guān)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得教唆、協(xié)助購(gòu)房人偽造證明材料、騙取購(gòu)房資格，否則將給予暫停網(wǎng)簽、責(zé)令限期整改等處罰。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，北京通過(guò)規(guī)定房產(chǎn)證署名等措施，向炒房者發(fā)出警告信號(hào)，以后“鉆空子”的成本會(huì)越來(lái)越高，從而引導(dǎo)理性購(gòu)房。建議熱點(diǎn)二線城市借鑒北京等地已出臺(tái)措施，堵住各類政策漏洞，嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策，確保調(diào)控效果“不打折”。