房主最開始總是說正在解決中,可是過去快兩周了還沒有實質(zhì)性進展,小A就想如果自己單方面解約的話算不算違約。
分析認(rèn)為,對于夫妻共同擁有的房產(chǎn),涉及到共有產(chǎn)權(quán)人,想要出售房產(chǎn),必須經(jīng)過產(chǎn)權(quán)人、共有人都同意、簽字,否則即使簽了購房合同也是無效的,銀行也沒辦法走貸款流程。事件中的房主涉嫌隱瞞房屋共有人情況,小A可要求房主承擔(dān)違約責(zé)任,并支付違約金。其實,小A在驗房階段就應(yīng)該核實房屋產(chǎn)權(quán)人狀況,雖然產(chǎn)權(quán)證上只有房主一個人的名字,但也有可能是夫妻共同財產(chǎn),小A除了查驗房產(chǎn)權(quán)證、離婚證,還可以通過走訪周圍鄰居,去房管局查看房屋詳細(xì)產(chǎn)權(quán)情況,確保無誤后再簽合同。
除了上面說的賣房人造成貸款辦不下來的情況,還有開發(fā)商、購房人、非買賣雙方的原因。
1.開發(fā)商沒有及時提交貸款資料
購買新房的時候,由于購房人數(shù)較多,難免會有貸款材料沒及時上交的情況,或者開發(fā)商出售沒有預(yù)售許可的房子,這兩種情況是開發(fā)商原因造成貸款無法正常辦理,購房者同樣有權(quán)解除合約并要求開發(fā)商承擔(dān)違約金、退還定金和首付款。
2.購房人提交材料或個人征信有問題
房貸辦不下來還有一種原因就是購房人自己的問題,比如所交材料有誤、提交材料不全、提供虛假資料致使銀行不能批貸,最常見的要數(shù)個人征信不良了。如果個人信用記錄不良是非惡意造成的,可以跟銀行協(xié)商或者嘗試去其他銀行,要求寬松的銀行可能會批準(zhǔn)貸款。但是如果逾期嚴(yán)重,比如信用卡連續(xù)3次,累計6次逾期,且金額較大,那鐵定會被拒貸的。
個人原因造成的貸款辦不下來,通常是要購房人承擔(dān)違約責(zé)任的,畢竟是自己犯下的錯誤,也不能讓別人承擔(dān)責(zé)任是吧?
3.材料、征信都沒問題,就是批貸太慢(非買賣雙方原因)
還有一種情況就是,購房人的材料、征信都沒問題,銀行也已經(jīng)通過審批,就是一直不放款,大家都沒錯,買賣雙方只能耐心等待放款。如果銀行沒有按規(guī)定期限放款,購房人可以按照貸款合同主張銀行承擔(dān)違約責(zé)任。
另外,有點背的人會遇到政府或銀行貸款政策發(fā)生變化,銀行停止房貸業(yè)務(wù),買賣雙方可以協(xié)商解決,實在不行就只能通過法院解決了,證明自己無過錯,要求解除購房合同。
法院判決原則:優(yōu)先合同約定
需要注意的是,無論是什么原因造成貸款辦不下來,法院判決時一般會以合同約定為準(zhǔn),所以購房人在與開發(fā)商和賣房人、銀行簽訂合同時,就注明違約責(zé)任,在維權(quán)時會更容易些。
說到這,小編有些感慨萬千:買房貸款辦不下來,無論是誰的原因造成的,到頭來受傷最重的永遠(yuǎn)是我們的準(zhǔn)房奴們,房價這么貴,好不容易看上一套中意的房子,貸款卻辦不下來,要知道時間就是金錢,房價不等人,耽誤個把個月說不定幾十萬就沒了,就算是對方違約,承擔(dān)了違約金,但又要重新看房選房,弄不好都買不到同價位的房了。所以啊,樓市火爆,購房人更要多一萬個心眼,仔細(xì)核查房屋、售房人情況,如實提交貸款資料,盡量別出差錯。