所謂的“房抵貸”,是指借款人以自己或關(guān)系人的房產(chǎn)做抵押,向銀行申請(qǐng)一次性或循環(huán)使用的消費(fèi)或者是經(jīng)營(yíng)用途的人民幣貸款。只不過(guò),有些銀行只接受結(jié)清按揭貸款的房產(chǎn),有些銀行可以接受未結(jié)清貸款的房產(chǎn),這就是所謂的“二押”,銀行普遍只接受在本行首次抵押的房產(chǎn)進(jìn)行“二次抵押”新增貸款。有些銀行只接受有房產(chǎn)證的現(xiàn)房,也有銀行可接受本行合作按揭項(xiàng)目的期房做抵押,但貸款額度在房產(chǎn)證下來(lái)前會(huì)有限制。
不過(guò),最近,有銀行的貸款廣告稱“個(gè)人房產(chǎn)可以二次抵押,即使目前房子還在按揭,也可以貸出升值的部分?!蹦敲?,有房就能貸款到底是怎樣的一種操作?是否存在違規(guī)問(wèn)題呢?
記者注意到,招行上海分行推出的 “有房就貸”產(chǎn)品,內(nèi)容相當(dāng)有吸引力:只要客戶在上海地區(qū)有房,無(wú)論是貸款已結(jié)清還是仍在貸款中,都有適合的貸款產(chǎn)品可以申請(qǐng)。不難看出,該產(chǎn)品主要就是針對(duì)上班族與小微業(yè)主,抵押額最高2000萬(wàn),貸款月供計(jì)算期最長(zhǎng)可以到20年,可根據(jù)客戶的實(shí)際情況定制還款計(jì)劃。那么沒(méi)有還完貸款的房子究竟還能貸出多少錢呢?一位業(yè)內(nèi)人士為我們算了一筆賬:比如說(shuō)在5年前,客戶貸款200萬(wàn)買一處價(jià)值400萬(wàn)的房產(chǎn),到現(xiàn)在為止,這處房產(chǎn)已經(jīng)升值,升值到了多錢呢?1000萬(wàn)了,而客戶還有150萬(wàn)貸款余額沒(méi)還完,那么他現(xiàn)在又急需用錢怎么辦呢?在這個(gè)時(shí)候,他就可以用這個(gè)房產(chǎn)再次向銀行申請(qǐng)抵押貸款了,理論上可以新貸出的額度應(yīng)該是房產(chǎn)現(xiàn)在估值的大概八成左右減去沒(méi)結(jié)清的貸款。一般來(lái)說(shuō)估值相當(dāng)于市價(jià)的七成,所以新增加的額度大約是560萬(wàn)減去150萬(wàn),差不多是410萬(wàn)元左右。但是當(dāng)然,最終銀行審批的額度還與申請(qǐng)人的收入是有關(guān)系,一般來(lái)說(shuō)要求月收入要大于月還款額的2倍。
看到招行的這則“有房就貸”的廣告,不少人甚至打起了銀行“房抵貸”業(yè)務(wù)的主意,想借此籌集首付資金。不過(guò),多家銀行人士表示,不論房產(chǎn)以何種方式抵押,這種抵押貸款只能用于個(gè)人消費(fèi)或經(jīng)營(yíng),絕不能用于炒房、炒股。“貸款人在申請(qǐng)貸款時(shí),都要求填寫貸款用途,還要提交能證明用途的合同、發(fā)票等材料。銀監(jiān)會(huì)還規(guī)定,發(fā)放的消費(fèi)貸款如果金額超過(guò)30萬(wàn)元,那就不能直接打到貸款人的賬戶,而是采取受托支付形式,打到用途有關(guān)的賬戶。比如,申請(qǐng)裝修的貸款,直接打到裝修公司的賬戶;申請(qǐng)旅游的直接進(jìn)入旅行社賬戶?!?/p>
樓市的火爆也讓一些中介看到了“商機(jī)”, 一家貸款中介機(jī)構(gòu)就對(duì)記者明確表示說(shuō),沒(méi)有還完貸款的房產(chǎn)的確可以進(jìn)行,只要有房產(chǎn)證就行。關(guān)于手續(xù),只要“產(chǎn)權(quán)證,結(jié)婚的話提供你們夫妻雙方的東西”。而抵押的錢隨便干啥,基本上如果要是走銀行的話,就是裝修貸,打不到個(gè)人賬戶,裝修貸利息低,打到裝修公司的賬戶上,裝修公司給轉(zhuǎn)。
據(jù)了解,招行在吉林、北京等地區(qū)并未推出“有房就能貸款”業(yè)務(wù)。記者注意到,2014年,為了防止貸款資金進(jìn)入投資領(lǐng)域,北京銀監(jiān)局專門發(fā)文要求,個(gè)人消費(fèi)貸款原則上發(fā)放金額不超過(guò)100萬(wàn)元、期限為10年以內(nèi)。這意味著,向北京地區(qū)的銀行申請(qǐng)個(gè)人消費(fèi)貸款,不論你的抵押房產(chǎn)估值多少,也不論你的個(gè)人收入多少,最多也就只能貸款100萬(wàn)元。在中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院副院長(zhǎng)趙錫軍看來(lái),招行上海分行此種做法存在較高風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)資產(chǎn)的增值部分再來(lái)進(jìn)行抵押或者是質(zhì)押,獲得第二輪質(zhì)押的信貸,客戶的貸款會(huì)增加,風(fēng)險(xiǎn)就是當(dāng)你的質(zhì)押品,比如說(shuō)房子,它未來(lái)的市場(chǎng)價(jià)值出現(xiàn)比較大的波動(dòng)的時(shí)候,就會(huì)影響到質(zhì)押品的安全性,這對(duì)銀行來(lái)講也是要必須考慮的。當(dāng)大部分的銀行都用類似的辦法來(lái)拓展市場(chǎng),整個(gè)社會(huì)的信貸規(guī)模和風(fēng)險(xiǎn)可能都會(huì)因此而上升,這個(gè)有點(diǎn)類似美國(guó)在次貸危機(jī)之前在房地產(chǎn)市場(chǎng)上相似的一些做法,值得我們加以警惕。