房價走勢將進入新通道資金必將尋找新市場

中信證券研究部諸建芳指出，本輪房價走勢一旦周期性見頂，房價走勢將進入新的通道。由于逐利本性，資金必將尋找新的市場。

而近日金融系統(tǒng)和國務(wù)院辦公廳對可能流向房地產(chǎn)的資金，也分別從信貸和金融創(chuàng)新等方面在加強管控。10月13日，國辦發(fā)布《互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險專項整治工作實施方案》（以下簡稱“《方案》”）。這對購房者的資金來源進行了更加嚴格的控制。抬升的資金成本也成為限制購房者在當下將資金流向樓市的又一重壓力。

褪色的“銀十”

小陳在深圳一家金融機構(gòu)工作，不久前賣掉了他四年前購買的一套位于前海的兩居室。就在國慶前，他相中了一套位于南山區(qū)價值逾七百萬的二手房，打算用做婚房。交了三萬元“小定”給房主后，雙方簽訂了購房合同，并約定余下的十六萬定金在國慶后補齊。

但國慶還未過完，他便給房主打去電話，告知他棄購的決定，“定金（小定）不要了”。

小陳算了一筆賬，如果交易繼續(xù)，確實還能享受二套房四成首付，但目前看來房價下跌的風(fēng)險較大，還得再觀望一陣，“按照新政七成首付來算的話，差價不會差特別多，咬咬牙還是能湊齊?！?/p>

隨著國慶期間多地出臺樓市調(diào)控政策，很多像小陳一樣本打算改善住房條件的人都萌發(fā)了再看看的念頭。以深圳為例，深圳中原統(tǒng)計顯示，在10月4日深圳出臺調(diào)控政策后，5日、6日中介訪客量減少34%，明顯下降，購房客關(guān)注重點更多地落到政策動態(tài)和各家評論上，觀望情緒明顯。

南山區(qū)某樓盤銷售人員告訴記者，新政后不少原本有意向購房的客戶都放棄了購房?！安簧倏蛻魹榱藵M足新政前二套房的首付比例，將另一套房的房貸都在節(jié)前還清了，而新政七成的首付比例讓他們實在吃不下了?！痹谶€清首套房貸款后，迫于資金壓力，客戶只能選擇退房。

這讓原本計劃在“十一黃金周”后“淘金”的樓盤不得不采取行動。作為深圳新政后第一個開盤的新盤，位于南山區(qū)的山海語最低成交均價4.7萬/平方米，比預(yù)期低1萬-1.3萬左右。

萬科董秘朱旭也在10月10日的投資者電話會議中談道，這次調(diào)控政策非常精確地對投資性需求進行控制，影響最大的是投資客和過分使用杠桿的投資者。

至于萬科今年在深圳布局的400億高端貨源，朱旭表示，“調(diào)控政策出來之后，萬科的項目還未披露價格，還要再等等看，可能會受影響。”

二手房交易也出現(xiàn)了一定程度的回調(diào)。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10月上旬，在深圳中原成交的二手房中已有超過34%的樓盤率先降價成交，最高降價相比九月成交均價下調(diào)了將近20%，降價范圍覆蓋全市。

從全國范圍內(nèi)看，中金公司房地產(chǎn)分析師寧靜鞭、肖月指出，頒布調(diào)控的17個重點城市國慶期間推盤量明顯低于去年同期，伴隨著新推項目進度拖后，未來成交備案數(shù)據(jù)也將持續(xù)走軟，預(yù)計嚴厲調(diào)控的城市10月成交環(huán)比9月下降15%左右。

嚴厲的政策也讓投資客的投資需求進一步受限。深圳中原指出，3月新政后深圳二手住宅買賣投資占比持續(xù)升高，達到9月33%新的高位?！吧畎藯l” 不僅在限購限貸方面升級，同時在新項目成交價格上做了限制，這將會嚴厲打擊深圳投資客。

一名進行房地產(chǎn)投資近十年的投資者對記者表示，限購在打壓需求的同時也防止了業(yè)主集中性拋盤，這讓跌幅只會是擠牙膏式的，這個過程可能會持續(xù)半年甚至更久，“目前還是歇會兒吧”。

資金何處去？

在對樓市需求側(cè)調(diào)控的同時，置業(yè)者的資金也被進一步限制。

9月14日央行發(fā)布的金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告顯示，8月份人民幣貸款增加9487億元，同比多增1391億元，其中，住戶部門貸款增加6755億元，中長期貸款增加5286億元。

也就是說，8月份個人貸款中，過半都是房貸，且在7月份4773億元的基礎(chǔ)上又增加了513億，信貸寬松刺激了樓市熱度。而不少付不起首付的置業(yè)者或投資者通過“首付貸”等金融創(chuàng)新形式，撬動了首付杠桿，進一步擴大了貨幣的乘數(shù)。

繼黃金周“一城一策”的限購、限貸之后，樓市又從國家層面?zhèn)鞒隽苏{(diào)控。10月12日，央行召集了5家國有大行及12家股份制銀行高管及個貸、資產(chǎn)負債部門總經(jīng)理，召開商業(yè)銀行住房信貸會議，傳達房地產(chǎn)調(diào)控的會議精神。

克而瑞研究指出，此次央行會議可能意味著，配合各城市限購政策之下，針對熱點城市信貸環(huán)節(jié)將有進一步的收緊和調(diào)整，收緊力度可能是針對個別城市尤其是房價漲幅過高城市。

此外，撬動貸款的杠桿也被進一步打壓。前述國辦發(fā)布的《方案》，除對房地產(chǎn)中介、從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的企業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)機構(gòu)的規(guī)范外，《方案》明確了要規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)“眾籌買房”等行為，嚴禁各類機構(gòu)開展“首付貸”性質(zhì)的業(yè)務(wù)。這表明，“首付貸”已成為國家層面的打擊對象，這將進一步抑制這類杠桿對貸款的撬動。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，2016年房地產(chǎn)貸款增長加快主要是受個人購房貸款增長影響，加之去庫存政策刺激，投資需求無限大地釋放在房地產(chǎn)市場。

在張大偉看來，過度加杠桿的確帶來了越來越大的房地產(chǎn)風(fēng)險，近期樓市調(diào)控從多方面發(fā)力，約束房地產(chǎn)購買的非理性行為，包括限購、限貸、打擊首付貸等政策持續(xù)出現(xiàn)，有利于市場回歸平穩(wěn)。

在樓市進入調(diào)控之后，趨利的資金也將出現(xiàn)流動性變化。諸建芳認為，從市場角度來看，從樓市出來的資金流向可能包括大宗商品、貴金屬、債券市場、權(quán)益市場等主要市場。目前股市一直在低位震蕩，而從近年經(jīng)驗來看，股市與房市之間資金的蹺蹺板效應(yīng)較明顯，因此一旦房價見頂，短期內(nèi)股市可能是資金的一個重要選項。

一名華南地區(qū)私募基金從業(yè)者表示，今年5月后，不少高凈值人士在賣了房之后將資金交給機構(gòu)打理，其中很大一部分投入了股市之中。

盡管樓市調(diào)控會將部分資金擠出進入股市，在中信證券分析師秦培景看來，短期內(nèi)投資資金難以從房市抽身迅速進入股市，“即使房價受政策影響回落，被擠出的資金對股市的正面影響程度也弱于以往?！?/p>

但對于小陳這樣的剛需人群來說，該買還是會買。小陳告訴記者，他打算過一兩個月看情形后再下決定，“婚還是得結(jié)的”。