10月14日訊，國慶假期的一周，房地產(chǎn)的黃金周變成了樓市調(diào)控周，至少有22個城市先后出臺了樓市調(diào)控政策，以此來遏制上半年瘋狂上漲的房價(jià)。這些城市主要有長三角(上海、杭州、蘇州、無錫和南京)、珠三角(深圳、珠海、東莞、廣州和佛山)、京津冀(北京、天津、石家莊和廊坊)三大都市圈，以及東部福建、中西部幾個人口大省會，其包括一線、二線、三線城市。其結(jié)果顯示，過去一個星期，覆蓋的45個城市成交711.29萬平方米，比上個月下降35.76%。其中，一線城市下降56.87%；二線城市下降33.75%；三線城市下降26.16%。 也就是說，國慶期間這些城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集出臺后，市場已經(jīng)產(chǎn)生了立竿見影的效果，從而使得住房銷售面積全面下降。特別是北京、深圳、江蘇一些城市，其住房銷售面積下降更是驚人。因?yàn)椋@些的限購限貸政策，立即讓住房的投資炒作退出市場。因?yàn)椋资赘犊钐岣?，如南京和蘇州提高到80%，深圳提高到70%，北京提高到50%，從而擋住了一大批炒房者；深圳、南京、蘇州對成年單身人士(含離異)的限購，堵住了以前“假離婚”漏洞；添加社保、個稅的繳納和只能購買一套的要求，限制不少外地投資者進(jìn)入市場。同時(shí)，對市場各種首付貸及眾籌投資嚴(yán)格整頓，也讓許多住房投機(jī)炒作者高融資杠桿立即去除。
但是，估計(jì)這只能是住房投機(jī)者面對新的房地產(chǎn)調(diào)控政策的一種短期反應(yīng)，他們還在觀察這些政策的更為重要的后果，即住房市場的預(yù)期是不是完全逆轉(zhuǎn)，如果住房市場的預(yù)期完全逆轉(zhuǎn)，那么沒有進(jìn)入投機(jī)者會遠(yuǎn)離這個房地產(chǎn)市場，而已經(jīng)進(jìn)入的住房投機(jī)者只能套在高高的山崗上！不過，市場的預(yù)期逆轉(zhuǎn)前提是調(diào)控后隨著住房銷售暴跌，住房的價(jià)格也隨之下跌。但是，目前這種情況還沒有發(fā)生。因?yàn)?，不少人認(rèn)為由于這些密集出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策沒有規(guī)定時(shí)限，如果調(diào)控政策出臺對房地產(chǎn)市場打擊太大，甚至于直接沖擊金融市場及實(shí)體經(jīng)濟(jì)，那么不少人認(rèn)為這些調(diào)控政策又開始取消。所以，在一兩年內(nèi)國內(nèi)房地產(chǎn)市場觀望的氣氛會十分濃烈。如果這種情況出現(xiàn)，房地產(chǎn)投機(jī)炒作者又會找到化解當(dāng)前房地產(chǎn)的限購限貸政策的辦法。
所以目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場最為擔(dān)心的事情會有兩個方面。一個方面就是現(xiàn)有的20%房地產(chǎn)交易所得稅各城市是否會堅(jiān)決執(zhí)行，新的遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作的稅收政策再出臺。不過，對于前者比較容易做。各個城市的地方政府重新強(qiáng)調(diào)就可以執(zhí)行，但多次城市沒有對此動手。對于后者還會需要一定的時(shí)間，遠(yuǎn)水解不了近渴。所以，當(dāng)前房地產(chǎn)市場對這個方面擔(dān)心不是很嚴(yán)重。
另一個方面對住房市場的融資及信貸全面收緊。早幾天周小川行長在20國行長會議上就表示，央行對房地產(chǎn)市場過熱也十分關(guān)注，也有政策對此進(jìn)行控制。周小川行長話剛講，就有消息稱，國內(nèi)監(jiān)管機(jī)構(gòu)正在計(jì)劃進(jìn)一步收緊對流入房地產(chǎn)市場的資金進(jìn)行監(jiān)管。包括中國央行、中國銀監(jiān)會和中國證監(jiān)會在內(nèi)，三個部門正在擬聯(lián)手打擊樓市投機(jī)性資金以及涉及土地交易的違規(guī)資金。比如，房地產(chǎn)企業(yè)債發(fā)行的收緊(一年來房地產(chǎn)企業(yè)在債券市場融資低成本資金一萬多億)，對首付貸、抵押貸等市場清理、要求對個人按揭貸款實(shí)質(zhì)審查等。可以說，這是這一輪地方樓市政策自今年3月收緊以來，首次有中央職能部門計(jì)劃出招的消息。如果這個消息是真實(shí)的，這可能會比地方政府的限購限貸政策對市場的沖擊與影響會更大。
因?yàn)?，如果中央監(jiān)管部門統(tǒng)一出臺而讓那些違規(guī)的資金再流入房地產(chǎn)市場，那么上半年那種房地產(chǎn)市場的瘋狂會進(jìn)一步受到遏制，多數(shù)住房投機(jī)炒作者更是無法進(jìn)入市場。同時(shí)，如果中央監(jiān)管部門對住房市場的融資收緊，這可能會出現(xiàn)以下幾種情況，一是會讓一些房地產(chǎn)企業(yè)根本就沒有錢涌入土地市場，土地市場交易很快就會萎縮；二是對于那些擴(kuò)張十分迅速的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)；三是中央監(jiān)管部門對房地產(chǎn)市場流動性收緊，可能會影響銀行的可貸資金，從而導(dǎo)致商業(yè)銀行的按揭貸款利率上升，或?qū)Π唇屹J款打折優(yōu)惠條件取消，讓按揭貸款利率上升(調(diào)控政策出臺后，有的銀行已經(jīng)開始宋做)。在這種情況下，這將嚴(yán)重增加住房投機(jī)炒作者融資成本。而這次不少城市房價(jià)瘋狂上漲，很大程度上就是與按揭貸款利率水平過低有關(guān)。如果按揭貸款利率上升或優(yōu)惠按揭貸款利率取消，它將可能讓樓市的預(yù)期逆轉(zhuǎn)。
可見，國內(nèi)各城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺之后，估計(jì)市場最為關(guān)注的是央行及政府其他監(jiān)管部門是否會收緊房地產(chǎn)市場的流動性，而有消息表明這種行動很可能馬上開始。如果中央監(jiān)管部門對房地產(chǎn)市場流動性收緊，它將對當(dāng)前房地產(chǎn)市場造成更大的沖擊。