央行和住建部出手未來房價將如何走

9月按揭貸增速仍很快 房價漲過快考驗金融安全

有媒體記者了解到，9月按揭貸增速仍然很快，10個房價上漲過快的城市的按揭貸占到了總按揭貸款的40%，風險急速集聚。多位銀行高管對記者表示，房價上漲過快，確實對金融穩(wěn)定、金融安全帶來考驗，容易造成產業(yè)空心化，甚至影響到社會的長遠發(fā)展。

而有消息說，昨天上海市銀監(jiān)局也通知轄內各中外資銀行，強調加強房地產信貸總量和集中度的檢測和風險管控。國內樓市似乎有點一葉知秋的意思。

值得注意的是，在相對寬松的貨幣環(huán)境下，不少城市的房價半年漲幅就超過三成，而過熱的樓市風險已經(jīng)在向金融系統(tǒng)蔓延。過度的房產需求不僅讓樓市供需進一步失衡，也讓那些原本屬于實體經(jīng)濟的流動性過度集中房地產市場，過度依賴也讓風險急劇累積。

房價是否會大幅下滑？

各方觀點分歧較明顯對于大家最關心的問題：我們的房價到底會不會跌？如果跌，又能跌多深？尤其在本輪調控后流動性抽離后，房價會不會出現(xiàn)像去年股市那樣的大幅下滑。從目前來看市場的觀點分歧也比較明顯――繼續(xù)看多的觀點認為目前中國城鎮(zhèn)化率并不高，投資渠道也相對單一，房產除了本身的價格增之外，還有額外的租金收益，目前來看難以找到比房產更好的投資品種。而調控政策也主要是以抑制過快上漲為主，并非徹底打壓。

看空的觀點則認為，從大周期來看中國房地產市場從未經(jīng)歷過合理的調整，而目前居民購房的杠桿率也過高，房產在國民經(jīng)濟中的占比過重，人口紅利周期也已基本過去，調整已是應有之義。尤其是很多人把今年房產市場過熱和去年股市相比較，很多現(xiàn)象具有相似性。在各個地區(qū)、中央各部委合力遏制下，房地產市場會不會上演類似去年股市的故事。這也是一個值得大家玩味的角度。

萬科的董秘譚華杰認為，從城市化的規(guī)律來看，75%左右是城市化基本完成的通常水平。中國目前的城鎮(zhèn)化率 56%。也就是說，中國房地產的發(fā)展，還在大周期，即高速增長期之內。但是他也強調，不能說城鎮(zhèn)化率不到 75%，房價一定只漲不跌。因為在大周期階段，房價估值邏輯可能脫離基本面，有泡沫化的可能，讓大周期提前到達終點。

譚華杰還表示，類似房價租金比這樣的在大周期并不適用的指標，例如從1998年到2008年，日本東京地價下跌了30%，但房價租金比始終保持穩(wěn)定。同樣的，從1982年到 2015年，美國新房價格漲幅頻繁變動，但租金收益率卻相當穩(wěn)定，所以房價租金比例很難有一個確定的合理范圍。

海通姜超則認為，過去幾年中，中國居民新增房貸、新增地產銷售額比值持續(xù)飆升，11年僅為19%，15年達到39%，16年上半年則高達50%，正是美國金融危機前的最高水平。還有就是居民杠桿率。11年以來中國居民購房杠桿率持續(xù)上行，11年約為20%，15年已突破40%，16年上半年創(chuàng)歷史新高至50%。所以姜超認為，本輪限購出臺時，居民杠桿率已遠高于上一輪限購時期，居民購房潛力也已被大量透支。

此外，他還認為，從房貸占GDP的比重看，中國居民加杠桿的速度也不可持續(xù)。日本即使在房產泡沫最嚴重的89年，居民新增房貸占當年GDP的比重也未超過3.0%，而中國去年已經(jīng)達到5.5%。美國金融危機前新增房貸/GDP在05年達到8.0%后見頂回落，而中國今年上半年新增房貸與公積金貸款占GDP比重已達8.6%，表明中國居民購房或已將杠桿用到極限，16年可能會是中國地產市場的歷史大頂。