大調(diào)控后房價何時現(xiàn)谷底

自9月30日北京出臺樓市調(diào)控政策后，上海、廣州、深圳3個一線城市，位于珠三角、長三角、京津冀地區(qū)部分城市以及內(nèi)地一些區(qū)域性中心城市房價上漲過快的17個二三線城市，在9天內(nèi)相繼出臺針對房地產(chǎn)市場的限購限貸政策。

2015年年末，政府將減少存量房定為2016年全國性的目標，推動了新一輪的購房熱潮。但部分城市房價漲幅過快，又迫使政府出手“速凍降溫”。根據(jù)多份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，政策出臺后，21座城市的成交量均出現(xiàn)較大幅度下滑，新一輪購房熱潮暫時冷卻。

從2003年至今的13年間，類似上述針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控輪回已上演過四五次，但全國房價的平均值在這13年內(nèi)仍然上漲了超過13倍。“速凍降溫”策略在中國的房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)失效？此輪地方政府調(diào)控對于房地產(chǎn)市場的影響有多大，將持續(xù)多長時間？仍在消化2013年熱潮中積攢存量的地產(chǎn)開發(fā)商，將采取怎樣的措施來應對此輪政策調(diào)控？本文將就上述問題展開采訪和調(diào)查。

去庫存措施反而刺激了房價

在今年房價漲幅榜上穩(wěn)居榜首的深圳，9月底推出了4個新盤。其中兩個帶學位的樓盤均價超過8萬元/平方米。

在開盤現(xiàn)場，不少置業(yè)者表示，8萬元/平方米超出預期而放棄，但有更多的人告訴《投資者報》記者，相信轉手出售時單價能達到10萬元/平方米。更多的人預期房價會繼續(xù)攀升，因此，8萬元/平方米的新盤當日銷售完成八成。

深圳人購房的熱情蔓延至周邊城市。臨近深圳的東莞和惠州同期開盤的新盤，當天均售罄。

根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示，2016年1月，深圳新房均價為46515元/平方米，到2016年9月，新房均價已升至61600元/平方米，房價上升32.4%。

這已經(jīng)是今年深圳3月份發(fā)布“3?25新政”調(diào)控以后的增長幅度。從2010年至2016年，深圳一手房價格2010~2013年基本維持在2萬元左右，從2015年開始突破3萬元／平方米，2016年上半年樓市均價躍升至5萬以上；二手房均價歷年來高于一手房均價，但上升趨勢與一手房上升趨勢基本一致。

但深圳的上漲速度在全國并非個案。

在中國房地產(chǎn)協(xié)會公布的《全國住宅房價行情城市排行榜》中，有34個城市8月份房價與去年同比漲幅超過15%紅線，其中，漲幅超過30%的達11個。除了“北上廣深”一線城市，廈門、蘇州、東莞、珠海、中山、南京等二三線城市的價格也出現(xiàn)了大幅度上升。

多名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在接受《投資者報》記者采訪時表示，此輪房價上漲受2015年第四季度房地產(chǎn)市場“去庫存”總綱的推動和影響較大。

2015年12月，中央經(jīng)濟工作會議公報，極為罕見地將化解房地產(chǎn)庫存定為2016年經(jīng)濟發(fā)展的五大任務之一，并明確提出，“鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者?！?/p>

隨后，房貸首付比例降低、公積金存款利率上調(diào)、房地產(chǎn)交易的契稅及營業(yè)稅減免等一系列“去庫存”政策開始實施。

“這些舉措，尤其是去年5次降息，使得購房者預期受到影響，一線城市和部分二線城市吸納了足夠多的資金和投資客進入市場，出現(xiàn)了房價的非理性上漲。但庫存最嚴重的三四線城市，去庫存效果并不明顯?！鄙钲诜康禺a(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)協(xié)會研究發(fā)展部總監(jiān)徐楓在接受《投資者報》記者采訪時表示。

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)計算，從2016年3月起，商品房庫存有所下降。3月庫存環(huán)比下降0.56%，4至8月分別下降了1.14%、0.72%、1.04%、0.048%、0.72%。從全國看，庫存結構去化不均衡，之前庫存較少的一二線城市反而成為去庫存的主力軍，庫存較多的三四線城市去化依然緩慢。

但去庫存任務并未就此減輕。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1~8月份，我國住宅竣工面積37239萬平方米，增長18.2%。僅僅新增住宅量就遠大于商品房待售面積的累計減少量。如果再考慮到1-8月，住宅新開工面積73563萬平方米，去庫存的任務更加艱巨。

“當前宏觀經(jīng)濟仍然下行，貨幣政策相對寬松，貸款利率成本也較低，對于高凈值人群來講，手頭有富裕的資金，但是沒有有效的資臣財向，資產(chǎn)配置需求驅使這些人群將資臣財向房價正處于上漲通道的樓市。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉分析稱。

張宏偉表示，“對于大多數(shù)非熱點城市（中西部的二三線城市、非一線城市周邊的三四線城市等等）來講，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實質(zhì)性改變。”

境外媒體評論稱，2016年中國火爆的房地產(chǎn)銷售已與人口結構無關，而是源于居民拼命貸款買房。今年1月的新增信貸超過2.5萬億，創(chuàng)下歷史新高。但從房貸占GDP的比重看，中國居民加杠桿的速度是不可持續(xù)的。

深圳中原地產(chǎn)研究中心經(jīng)理王飛在接受記者采訪時表示，“當前的一線樓市繁榮完全是靠寬松信貸堆砌而成，一旦信貸擴張略有放緩，高杠桿的互相踩踏將相當可怕。把高度杠桿化的市場當成避風港，一味博取擊鼓傳花式的資本收益，與股災前的資本市場有所相似?！?/p>

暫時降溫的市場

10月7日，在深圳出臺被外界戲稱為“全球最嚴厲房地產(chǎn)調(diào)控政策”后，某投資客在深圳炒房微信群里表示，他提高了最新掛牌出去銷售的房子的總價，“我不相信房價會跌?！?/p>

記者從多家地產(chǎn)中介獲得信息，調(diào)控政策出臺后，部分核心區(qū)域的業(yè)主都不愿意調(diào)低預期，仍小幅抬高掛牌價。

在網(wǎng)易房產(chǎn)發(fā)起的一項主題為《深圳最嚴樓市調(diào)控出臺，你覺得房價會跌么》的投票中，4745名參與者中，2081名表示繼續(xù)看漲，占比43.9%。另外1237票認為，市場會進入盤整期，占比約26.1%，此外分別有13.6%、16.5%的網(wǎng)友認為，樓市將下跌10%~30%或30%以上。

“降價的很多都是急著用錢的投資客，每套按總價不同，降價20萬~70萬不等。有些手頭房多的投資客會比較著急，我們這兒有一名投資客一下掛出4套房，平均每套在之前的基礎上調(diào)低了差不多50萬?！币患抑薪橄蛴浾呓榻B。

根據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在從去年到今年8月的這輪房價上漲潮中，深圳投資客占買房人群比例達到近30%，接近2009年歷史高位。

王飛表示，去年五次降息，加之股票和匯率市場難以期待，資金為尋找新的投資機會進入一線樓市，由此推動房價超預期上漲，“由于一線樓市的歷史漲幅和收益遠超其他普通類資產(chǎn)及陷入困境的實體行業(yè)，因而房地產(chǎn)在‘資產(chǎn)荒’的時代自然而然地成了大眾心目中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?！?/p>

但他同時表示，如果一旦市場下行，受到直接傾軋的便是高杠桿下資金不足的跟風購房者。

張宏偉預測稱，“加杠桿”入市的“散戶”將是此輪房產(chǎn)調(diào)控當中最先退場的人群，當2017年年中市場調(diào)整期來臨之時，也是這部分“散戶”無法承受房價止?jié)q甚至下跌、加杠桿的資金成本等壓力之時（加杠桿資金的期限一般為12個月左右，少部分24個月，明年年中剛好是今年上半年加杠桿入市資金到期的日子），屆時今年上半年以來加杠桿入市的“散戶”勢必會出現(xiàn)拋售資產(chǎn)的狀況。

一線城市投資性買房的需求將得到抑制，這一趨勢從房產(chǎn)調(diào)控出臺后的相關數(shù)據(jù)中已開始顯現(xiàn)。根據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計，2016年10月上旬（1~10日），北京市新建商品住宅共網(wǎng)簽560套，與上月同期相比大幅下跌68.7%，與去年10月份同期相比則下降了45.8%。而全市的二手住宅共網(wǎng)簽2810套，與上月同期相比也大幅下跌了65.7%。

世聯(lián)行統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，“十一”黃金周期間，市場成交量大幅下滑的城市包括杭州、南京和深圳；出現(xiàn)降溫的包括上海、鄭州、廈門、惠州、蘇州和無錫；市場成交與往年相比正常的有廣州、成都、長春和石家莊；而重慶和西安兩個城市成交向好，常州、武漢、貴陽、長沙、南昌則持續(xù)火爆。新政出臺前，北京、東莞、珠海和合肥已出現(xiàn)嚴重的動蕩。

世聯(lián)行的報告分析稱，這是新政的即時效應，其延后效應還有待觀察。

中城聯(lián)盟副主席、世聯(lián)行集團董事長陳勁松分析稱，如果新政進一步加緊資金監(jiān)管和外地購房者購樓的限制，那么就會對成交量產(chǎn)生非常大的影響。我們將看到中國房地產(chǎn)火爆的情況會得到遏制。

“比如像深圳這種首付比例提到這么高的城市，成交量會有嚴重的萎縮，萎縮的程度可能超出想象。重點的限購限貸城市如果政策執(zhí)行到位，那么我們認為交易量萎縮30%~50%是正常的，二手交易價格下跌15%~20%是正常的?！标悇潘杀硎?。

另辟蹊徑的房地產(chǎn)開發(fā)商

每一輪的上漲都推動了房地產(chǎn)商的規(guī)模增長，此輪上漲也不例外。根據(jù)《投資者報》記者統(tǒng)計，“去庫存”整體方向定調(diào)后，今年第一季度，排名靠前的上市房企銷售業(yè)績大幅上升。其中，恒大在2016年第一季度銷售額同比增加115%，碧桂園同比增長162%，保利地產(chǎn)同比增長131.35%，金地第一季度銷售額同比增長超過2倍。

根據(jù)上市房地產(chǎn)公司今年上半年發(fā)布的業(yè)績報告顯示，銷售額增幅有所放緩，但仍保持上升趨勢。截至2016年9月，恒大、萬科和碧桂園銷售額均超過2000億元，其中，恒大前三季度銷售額達2805.8億元，萬科前三季度銷售額達2629億元，碧桂園達2139.3億元，增幅分別為117.9%、46.83%、158%。

此外，華夏幸福、金地集團、融創(chuàng)中國、龍湖地產(chǎn)銷售額同比也出現(xiàn)較大幅度增長，增幅分別為98.95%、84.66%、98.89%、85.54%。

前三季度業(yè)績增長迅猛的房地產(chǎn)商，在調(diào)控出臺后是否會受到影響。在陳勁松看來，一手交易會因為局部小的或實力不強的開發(fā)商出貨而下滑，但下滑是有限的，預計在20%左右，“因為目前開發(fā)商的實力比較強。”

自2011年以來，在房價成倍增長中受益的房地產(chǎn)商，早已習慣已成常態(tài)的房地產(chǎn)調(diào)控，做出戰(zhàn)略和業(yè)務上的調(diào)整。

早在此輪政策正式出臺前，就有深圳本地開發(fā)商對《投資者報》記者表示，按當前“非理性”的市場來看，今年肯定會有一波調(diào)控，“我們能做的，就是放緩拿地節(jié)奏，尤其是對高地價地塊，要尤其謹慎?！?/p>

從銷售策略來講，上述開發(fā)商表示，隨行就市、快速推盤去化，保證企業(yè)項目運轉安全是調(diào)控后最重要的目標，“必要時會平價跑量?！?/p>

張宏偉表示，此輪調(diào)控對于房地產(chǎn)商的影響，按照房地產(chǎn)周期判斷，將在6~8個月之后，也即2017年年中出現(xiàn)，“伴隨著供應量的增加，預計明年上半年，市場去化周期會進一步回升至12個月以上，個案價格可能會在2017年年中出現(xiàn)下滑，尤其是本輪樓市上漲幅度較大的中高端樓盤以及‘地王’頻出的板塊極有可能率先降價?！?/p>

從去年下半年至今，拿地較為激進的房企主要集中在閩系房企，“如果按照部分城市土地新政，部分地王需要現(xiàn)房銷售，拍地之后開工時間、達到預售條件和竣工時間也限制一下，這樣這些地王就慘了。”張宏偉表示。

從國家開始對房地產(chǎn)調(diào)控開始，每一輪的調(diào)整期，都會有一批中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)退出房地產(chǎn)市場，并購與整合的現(xiàn)象也會在調(diào)整期內(nèi)較為頻繁地發(fā)生。

即使是排名居前的大型房企，在中國城鎮(zhèn)化率持續(xù)提高以及調(diào)控成為常態(tài)的背景下，開始從戰(zhàn)略上布局除房地產(chǎn)以外的業(yè)務。

萬達集團董事長王健林9月末在美國接受CNN專訪時稱，當前中國房地產(chǎn)的市場泡沫是歷史上最大的泡沫，“上海這樣的超大城市房價持續(xù)上漲，數(shù)千個小城市的房價卻在下跌，空置率很高。面對現(xiàn)在的問題，我想不出什么辦法。政府已經(jīng)出臺了各種措施，包括限購限貸，但效果不明顯?！?/p>

而在年初，王健林對萬達集團收入做出預測，預計2016年萬達集團全年總收入2543億元，同比減少12%，主要是房地產(chǎn)銷售收入將減少640億元至1000億元左右，預期將同比下降約40%。

“如果國家經(jīng)濟體制的改革未完成，地方政府對土地出讓和相關稅收的‘依賴癥’沒辦法緩解，中國房地產(chǎn)行業(yè)的改革不會完成，都只能治一治‘標’?！鄙鲜鋈耸勘硎?。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，在2010~2013年，土地出讓收入占地方財政收入比例均超過60%。2016年1月-8月，全國國有土地使用權出讓收入達20057億元，同比增長14%。

按城市來看，蘇州今年前8個月，對土地依賴指數(shù)達82.6%，杭州、合肥、南京等城市都超過50%。其中，南京今年上半年財政收入為621億元，土地成交總金額高達630億元。

華融證券統(tǒng)計稱，直接與房地產(chǎn)相關的稅種有13個，包括企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護建設費、教育費附加、土地增值稅、印花稅等，稅費約占房價構成的12%~15%。如果綜合地價，在房價較高的一二線城市，地方政府所得占房價的比例不低于60%，因此，地方政府對控制房價過快上漲的意愿相對不足，難以采取及時有效的調(diào)控措施。

國際貨幣基金組織亞太部副主任馬克斯?羅德勞爾近日在接受新華社記者采訪時建議中國征收房產(chǎn)稅，他認為，這不僅有利于增加地方財政收入，也有利于更好地調(diào)控房地產(chǎn)市場。