門頭溝新盤低開
“我們項(xiàng)目10月21日開盤,一下子推出了5棟樓,目前剩余少量的三居室,到10月底前購房可以優(yōu)惠40萬元?!蔽魃窖鄰]的銷售人員向北京商報(bào)記者表示。而此前該區(qū)域的翡翠長安成交價(jià)在5.6萬元/平方米,金地華辰的價(jià)格在5.3萬元/平方米。記者了解到,西山燕廬拿地價(jià)格要比翡翠長安和金地華辰略高。
同時(shí)記者了解到,11月翡翠長安預(yù)計(jì)推出新盤,目前銷售透露的價(jià)格與一期基本持平。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),11月北京住宅市場預(yù)計(jì)有13個(gè)項(xiàng)目入市,其中包括華潤昆侖域、綠地·海珀云翡等7個(gè)純新盤,以及包括萬科翡翠公園、金地未未來等在內(nèi)的6個(gè)老項(xiàng)目后期。在預(yù)計(jì)入市的項(xiàng)目中,房企對于定價(jià)顯得更為謹(jǐn)慎。
事實(shí)上,市場存貨以及未來供應(yīng)不足是新房市場價(jià)格穩(wěn)定的重要原因之一。資料顯示,2016年住宅庫存量已連續(xù)5個(gè)月處于不足6.5萬套的低谷。另外,2016年前10個(gè)月出讓的住宅用地當(dāng)中,包含純商住宅的僅7宗,純商住宅面積僅42萬平方米,按照套均100平方米計(jì)算,未來新增供應(yīng)量僅4000余套。
行業(yè)人士評論稱,盡管樓市調(diào)控政策出臺(tái),但新房市場仍處在供不應(yīng)求的階段,因此新房市場價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大幅震蕩的情況。
二手房價(jià)現(xiàn)松動(dòng)
“我現(xiàn)在東北放假呢,店里也沒生意,現(xiàn)在全是租賃客戶,我們也想著讓業(yè)主降價(jià)呢?!北本┮患抑薪殚T店的店長向北京商報(bào)記者表示。
在北京樓市進(jìn)入存量房時(shí)代的情況下,二手房市場作為樓市風(fēng)向標(biāo)的說法顯得更有說服力。9月30日,北京樓市調(diào)控新政出臺(tái)后,市場普遍預(yù)計(jì)新政對樓市的影響會(huì)首先波及到二手房市場。北京商報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn),新政出臺(tái)將近一個(gè)月,北京二手房市場價(jià)格已出現(xiàn)松動(dòng)。
“遠(yuǎn)洋天著二期目前新上一套性價(jià)比較高的聯(lián)排別墅,房本面積313平方米,使用面積約550平方米,地上三層地下兩層,并有30平方米的花園;業(yè)主報(bào)價(jià)僅1450萬元,比遠(yuǎn)洋天著三期同戶型價(jià)格便宜700萬元。”北京某中介公司經(jīng)紀(jì)人向北京商報(bào)記者發(fā)送的售房信息上顯示。據(jù)了解,該套房屋售價(jià)比同類型其他在售房屋低了近400萬元。
實(shí)際上,北京商報(bào)記者走訪的多個(gè)區(qū)域中也存在諸如上述房屋下調(diào)售價(jià)的現(xiàn)象。但是,二手房在售房屋價(jià)格下調(diào)目前并非普遍現(xiàn)象。東三環(huán)某中介門店經(jīng)紀(jì)人告訴記者,“降價(jià)的房源仍有限,且多以大戶型為主,新政出臺(tái)后對大戶型房屋沖擊較大,業(yè)主若想快速售出房屋,下調(diào)價(jià)格是最直接的方法。目前,大量降價(jià)拋售的局面并未出現(xiàn),但是從近期業(yè)主委托出售房屋的報(bào)價(jià)以及業(yè)主對房屋價(jià)格預(yù)期來看,價(jià)格開始出現(xiàn)松動(dòng)跡象,以往幾個(gè)月‘坐地起價(jià)’的現(xiàn)象已經(jīng)難以見到”。
另外,從機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看,北京二手房下調(diào)報(bào)價(jià)的房屋占比開始增加。業(yè)內(nèi)人士稱,房價(jià)在成交量下調(diào)1-2個(gè)月后會(huì)有明顯松動(dòng)可能性。特別是當(dāng)下樓市投資需求比例高的情況下,部分前期獲利投資者可能會(huì)快速售出。
市場成交下滑明確
“9·30”新政出臺(tái)后,市場開始回歸理性。暫且不論價(jià)格走勢,成交量的下滑卻是不爭的事實(shí)。
從新房市場來看,新政出臺(tái)后成交量連續(xù)三周處于低迷,10月截至23日,北京市商品住宅共成交5855套,成交面積61.03萬平方米,相比上月同期分別減少38%、33%。二手房市場也是如此,據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計(jì),2016年10月中上旬(1日-20日),北京全市二手住宅共網(wǎng)簽1.24萬套,與9月中上旬相比下降了25.9%。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示,如果剔除國慶長假的影響,10月網(wǎng)簽量數(shù)據(jù)的下滑并不明顯,這是由于網(wǎng)簽量比市場實(shí)際成交量大概有3-4周的延遲,雖然網(wǎng)簽量下滑并不明顯,但是10月的市場實(shí)際交易量受新政影響非常大。根據(jù)我愛我家在北京區(qū)域的二手房交易數(shù)據(jù)顯示,10月中上旬新增合同簽訂量較9月同期幾近腰斬,受市場實(shí)際交易量大幅降溫的影響,預(yù)計(jì)11月北京二手房網(wǎng)簽量或?qū)⒊霈F(xiàn)大幅回落。
與網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相比,新房售樓處以及二手房中介門店的“冷清”也反襯著市場成交的下行。北京商報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn),曾經(jīng)擁擠的售樓處,如今看房客戶卻寥寥無幾,甚至部分售樓處給員工放了假,只留幾個(gè)銷售人員值班;二手房中介門店情形也相差無幾,曾每天都在帶客戶到處看房的經(jīng)紀(jì)人,也難得有了清閑。
房價(jià)松動(dòng)臨界點(diǎn)來臨?
在調(diào)控政策影響下,市場成交量開始下滑,但對于購房者而言,更關(guān)心的依然是房價(jià)。從目前市場情況來看,二手房價(jià)格已有所松動(dòng),新房價(jià)格較為平穩(wěn)。然而,對于房價(jià)松動(dòng)臨界點(diǎn)是否已經(jīng)到來,目前市場仍未有定論。
“新房月成交8000套是市場興衰的臨界點(diǎn)”,一位從事房產(chǎn)交易多年的業(yè)內(nèi)人士表示,從目前新房市場成交量來看,本月很難達(dá)到8000套,預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月新房成交量仍會(huì)持續(xù)低迷,若成交連續(xù)3個(gè)月不足8000套,那么房價(jià)也會(huì)相應(yīng)進(jìn)入下行通道。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為,新房市場價(jià)格會(huì)趨于穩(wěn)定,暫時(shí)不會(huì)出現(xiàn)下調(diào)。首先,盡管成交量下滑,但對于新房市場來說,依舊是供不應(yīng)求的局面,因此,開發(fā)商沒有動(dòng)力去降價(jià)。其次,近年來開發(fā)商拿地成本較高,也制約房企很難對價(jià)格做出較大調(diào)整。此外,從房企運(yùn)營角度考慮,目前房企并不缺乏資金,經(jīng)過今年一年的高速去化,房企積蓄了較多資金,因此沒有必要對價(jià)格做出大幅調(diào)整。
對于二手房市場而言,因?yàn)槭怯尚I(yè)主決定市場走向的自由化市場,部分房屋會(huì)出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)現(xiàn)象,但目前市場觀望情緒濃厚,大規(guī)模降價(jià)的局面暫時(shí)不會(huì)出現(xiàn)。不過,若成交量持續(xù)下滑,二手房價(jià)格的下調(diào)也難以避免,尤其是之前價(jià)格漲幅較高的區(qū)域。