我國個人住房貸款壞賬水平仍處低位房貸回收銀行壓力不大

光大銀行北京朝陽區(qū)某支行負(fù)責(zé)貸款業(yè)務(wù)的經(jīng)理于先生告訴記者，在辦理房屋抵押貸款業(yè)務(wù)時，商業(yè)銀行一般委托第三方評估公司對房屋進行估價，并出具評估報告。“拿北京地區(qū)來說，一般二手商品房的評估值是市場價的80%―90%，對于企圖高估騙貸的，基本逃不過銀行和房管部門兩個關(guān)口?？陀^的估價，直接關(guān)系著銀行處置抵押物時，能否順利收回貸款，因此銀行對于數(shù)據(jù)的真實性要求很嚴(yán)。”他說。

“一些客戶對房貸杠桿率的計算并不準(zhǔn)確?！闭猩蹄y行北京某支行理財經(jīng)理張蒙認(rèn)為。以兩成首付為例，客戶認(rèn)為銀行要拿出房屋市場價八成的資金，也就是4倍杠桿，在股市中，相當(dāng)于兩個跌停板就要被強行平倉，看上去風(fēng)險巨大?！暗怯捎谟性u估價、網(wǎng)簽價等作為上限制約，銀行實際不會放貸這么多錢?！彼f。

張蒙給記者算了一筆賬，“比如市場價為100萬元的二手住宅，簡單計算，評估價90萬元，北京地區(qū)購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，也就是說，銀行最多給65%，即58.5萬元貸款”。

不少人關(guān)心，在房貸的存續(xù)期內(nèi)，面對可能出現(xiàn)的借款人收入、房屋價格變化等情況，銀行是否有相關(guān)的風(fēng)險防范措施？

在某股份制商業(yè)銀行的個人住房抵押貸款合同上，記者注意到，銀行對于上述問題均有詳細的防范措施。在借款人不能按照約定還款時，合同規(guī)定，“借款人應(yīng)接受貸款人對有關(guān)個人財務(wù)情況的監(jiān)督；如借款人未能履行合同規(guī)定的各項義務(wù)，貸款人有權(quán)要求借款人提前歸還貸款”。

對于房屋市場價值變動的情況，合同規(guī)定，“抵押期間，抵押物價值減少的，貸款人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價值，或提供與減少的價值相應(yīng)的擔(dān)保，費用由抵押人承擔(dān)。抵押人不恢復(fù)抵押財產(chǎn)價值也不提供擔(dān)保的，貸款人有權(quán)要求借款人提前清償債務(wù)”。

在銀行咨詢抵押貸款業(yè)務(wù)的萬先生向記者表達了自己的擔(dān)憂：“假如300萬元的房子拿去抵押，后來市場價跌了10%，也就是30萬元，真的要補上這些錢么？”

“合同規(guī)定只是說在出現(xiàn)有關(guān)風(fēng)險時，銀行有權(quán)進行這樣的處置，這是最壞的打算，特別是補足抵押物差價這一條，現(xiàn)實操作中鮮有執(zhí)行?！庇诮?jīng)理向記者透露，按目前的情況，只要借款人能夠按約定還款，不論房屋價格、個人收入如何變動，銀行都不會要求補差價或拍賣房子。

一般只有當(dāng)借款人難以償還貸款時，房屋才會被拍賣?！敖陙?，由于房地產(chǎn)價格普遍上行，多數(shù)抵押物的購置價遠低于現(xiàn)在的市場價，除去個別地區(qū)房價跌幅較大的特例，多數(shù)抵押物處置情況還是理想的?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士介紹說。

資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的推出又為銀行處置回收房貸添了新工具。今年9月份，由建設(shè)銀行發(fā)起的規(guī)模為15.6億元的“建鑫2016年第二期不良資產(chǎn)支持證券”問世，這是國內(nèi)首單個人房貸不良資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

中債資信結(jié)構(gòu)融資一部的分析師王令哲認(rèn)為，該舉措拓寬了銀行不良資產(chǎn)處置渠道，能提高機構(gòu)處置不良貸款的專業(yè)性、規(guī)范性以及資本利用率，還能夠引入包括銀行、基金、券商、資產(chǎn)管理公司、外資機構(gòu)等一系列投資者，有助于進一步拓展不良貸款處置市場的資金來源，提高不良處置市場消化和容納能力，分散銀行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險。