最新房?jī)r(jià)走勢(shì)：京滬深房?jī)r(jià)“大泡沫”何時(shí)破滅

鐘偉說，京滬深房?jī)r(jià)有巨大的泡沫，并用三個(gè)例子來解釋。

一是京滬不少單套住宅過千萬的小區(qū)，凌亂地停滿了自行車、電摩、老年代步車。這些出行工具的存在，絕對(duì)不是因?yàn)闃I(yè)主有多么重視環(huán)保，而往往是他們最常用的出行方式。廉價(jià)出行方式本身，顯示出幾乎絕大部分業(yè)主都已喪失了在當(dāng)下價(jià)格水平下購(gòu)買新房的能力，他們之所以還能居住在千萬豪宅之內(nèi)，無非是因?yàn)槠滟I得早，很可能不是目前收入高。

二是有統(tǒng)計(jì) 數(shù)據(jù)顯示，京滬中位數(shù)的家庭可支配收入在約12萬元，位列前20%的高收入家庭的年可支配收入為約20萬元。假定你是個(gè)月入2萬的收入不菲的白領(lǐng)，省下50%的收入去養(yǎng)房，京滬最廉價(jià)可居住的住宅可能要每套300萬。這意味著，作為高收入白領(lǐng)的你，收入也追趕不上哪怕每年5%的房?jī)r(jià)漲幅，憑一己之力去買房，也幾乎不再可能。

三是如果計(jì)算一下京滬深的住宅市值，可能會(huì)發(fā)現(xiàn)其荒誕。粗略估計(jì)北京約有800萬套住宅，每套300萬元，則市值約為24萬元。那么京滬深的住宅市值目前很可能超過70萬億元，這還不包這三個(gè)城市酒店、商鋪、寫字樓等在內(nèi)。而當(dāng)下滬深港三地 股市的全部 上市公司的市值之和，也就僅僅70萬億。

“這三個(gè)城市的住宅甚至超過了有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈的如此龐大的上市公司的價(jià)值時(shí)，試圖要回避甚至否定一線城市的房?jī)r(jià)泡沫，很困難?！?鐘偉說。

至于京滬深房?jī)r(jià)泡沫何時(shí)見頂甚至崩潰？鐘偉指出，泡沫之后，也許是更大的泡沫，也許是泡沫崩潰?？梢源致缘赜^察兩個(gè)快變量和兩個(gè)慢變量來觀察泡沫的存亡。

首先一個(gè)快變量是人民幣廣義貨幣增速。 股票和 債券對(duì)利率、匯率等的反應(yīng)和價(jià)格調(diào)整非常迅速，幾乎沒有粘性，但樓市價(jià)格似乎有較強(qiáng)的粘性。當(dāng)下中國(guó)央行的貨幣供應(yīng)增速似乎在放緩，2017年期待貨幣政策大放水是不現(xiàn)實(shí)的。

另一個(gè)快變量是人民幣匯率，可以基本不看人們對(duì)貨幣籃子、對(duì)SDR或者其他復(fù)雜參照基準(zhǔn)的匯率變動(dòng)，僅僅需要觀察人民幣對(duì)美元指數(shù)的變動(dòng)。目前看，美元似乎處于一個(gè)強(qiáng)勢(shì)周期的中后段，很可能未來1-2年，人民幣兌美元仍呈有序貶值之勢(shì)。但如果觀察到人民幣匯率反轉(zhuǎn)，則需要予以警惕。因?yàn)檫@種匯率反轉(zhuǎn)意味著京滬深房?jī)r(jià)泄氣閥的關(guān)閉，并且很可能匯率反轉(zhuǎn)并沒有伴隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速或者 外匯儲(chǔ)備余額的回升。

第一個(gè)慢變量是儲(chǔ)蓄率。目前中國(guó)家庭部門的納稅是很少的，個(gè)人所得稅、遺產(chǎn)稅、 房產(chǎn)稅都沒有有效征管甚至沒有開征，這是解釋為什么中國(guó)人覺得自身比一些西方發(fā)達(dá)國(guó)家還有錢的重要原因。一個(gè)相對(duì)理想化的政策設(shè)計(jì)是首先開征遺產(chǎn)稅，然后完善個(gè)人所得稅，尤其是分項(xiàng)納稅之后的綜合報(bào)稅納稅是否有效十分重要。然后是作為財(cái)產(chǎn)稅的房產(chǎn)稅的普遍開征?？紤]到京滬深不足2%的住宅租金收益率，房產(chǎn)稅的開征必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)劇烈下調(diào)。當(dāng)人們覺得只有死亡和稅收不能避免時(shí)，已經(jīng)意味著流向樓市的貨幣加速枯竭。

另一個(gè)慢變量是儲(chǔ)蓄率，中國(guó)最富裕的群體正在逐漸老去，相信85后、90后要比其父母輩相對(duì)窮困得多。中國(guó)生育率的陡峭下行，以及年輕群體對(duì)高 消費(fèi)的渴望，使中國(guó)家庭儲(chǔ)蓄率的下行節(jié)奏飛快。相信中國(guó)90后在人到中年時(shí)，應(yīng)該積攢不下什么錢財(cái)，其目前買方買車甚至日常消費(fèi)的啃老行為，即意味著其儲(chǔ)蓄率為負(fù)，因此中國(guó)家庭部門儲(chǔ)蓄率的下行會(huì)比日本更快，其也必然帶來房?jī)r(jià)難以為繼。

鐘偉說：“京滬深房?jī)r(jià)，曾經(jīng)神話，仍然神話，見證神話破滅，運(yùn)氣不好的話，也許并不需等待慢變量，快變量也許就足夠了。”