剛需沉默：鄭州部分銀行簽約房貸利率已達(dá)6.37%！六個(gè)月內(nèi)三連漲！
最近打開朋友圈，很多人在說這個(gè)“金九銀十”是剛需撿漏的好時(shí)機(jī)。
降價(jià)、打折、促銷……由此一來，房子肯定能便宜不少。
結(jié)果看到置業(yè)顧問算出來的月供，怎么感覺也不便宜?。?/p>
仔細(xì)一問，原來是因?yàn)猷嵵莸姆抠J利率，又漲了！
6.125%也將成為過去時(shí)？
近日，有消息透露稱，中國銀行的首套房貸利率上調(diào)至6.615%（上浮35%），此消息并未得到官方證實(shí)，據(jù)了解，目前中國銀行利率為6.37%（上浮30%）。
今年三月份起，鄭州房貸利率從5.63%到5.88%，再到6.125%，如今工商銀行、中國銀行等銀行的首套利率已上調(diào)至6.37%（上浮30%）。
這個(gè)利率水平在全國各城市中，大概能排到前五。
據(jù)置業(yè)顧問消息，美盛金水印的簽約利率是6.37%，融創(chuàng)運(yùn)河源的部分銀行簽約利率也是6.37%。
由此看來，雖然各大銀行沒有下文正式公布，但接下來大概率會(huì)照此利率執(zhí)行。
回到兩個(gè)月前，不少剛需購房者還寄希望于利率能夠下調(diào)，不說回到5.63%，就是按照5.88%的利率，每個(gè)月月供也能少個(gè)300多塊錢，一年就是三千多，總利息相差11.4萬元。
然而如今鄭州新房房貸利率上浮30%，基本已成定局。
雖然首套房貸利率還沒達(dá)到6.615%，但我們可以先來看看，不同的利率水平，貸款購房成本能差多少？
剛需首套，以貸款100萬，30年還款周期，等額本息來計(jì)算：
房貸利率5.64%，上浮15%，總利息為107.6萬元，每月月供為5766.04元。
房貸利率5.88%，上浮20%，總利息為113.1萬元，每月月供為5918.57元。
房貸利率6.125%，上浮25%，總利息為118.7萬元，每月月供為6076.11元。
房貸利率6.37%，上浮30%，總利息為124.5萬元，每月月供為6235.43元。
房貸利率6.615%，上浮35%，總利息為130.3萬元，每月月供為6396.5元。
也就是說，現(xiàn)在在鄭州買房，相比半年前貸款總利息多了22.7萬元，每月月供要多還630元。
房貸利率還有下調(diào)的可能嗎？
我們來復(fù)盤一下最近5年的房貸利率走勢(shì)。
2016年至2018年，利率上漲時(shí)期。2016年房?jī)r(jià)大漲之前，當(dāng)時(shí)的房貸基準(zhǔn)利率是4.9%，貸款可以打9折，也就是4.41%左右。隨著房?jī)r(jià)上漲，10月份開始陸續(xù)出調(diào)控政策，先是取消了打折優(yōu)惠政策，按照基準(zhǔn)利率4.9%，然后逐漸上浮10%、20%。2017年底，利率最高上浮30%，達(dá)到了6.37%。2018年的利率也一直維持在高位。
2018年底至2020年，利率下降時(shí)期。2018年下半年，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫明顯，年底利率開始下調(diào)，上浮25%，也就是6.125%；2019年上半年繼續(xù)下調(diào)至5.88%，維持了較長(zhǎng)時(shí)間。進(jìn)入2020年，房貸由之前的基準(zhǔn)利率上浮的形式改為L(zhǎng)PR加基點(diǎn)的形式，并且受疫情影響，LPR由4.9%下降為4.65%，房貸利率也由5.88%下降至最低5.63%。
2021年起，利率又開始上漲，甚至重回歷史高峰6.37%。今年房地產(chǎn)調(diào)控政策趨嚴(yán)，不僅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)置了三條紅線，也對(duì)銀行設(shè)置了兩條紅線，嚴(yán)格控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。僅僅半年時(shí)間，利率就從5.63%上漲到現(xiàn)在的6.37%，并且放款時(shí)間也有所減慢，二手房貸款額度更加緊張。目前郵政儲(chǔ)蓄銀行、交通銀行、中信銀行的二手房貸款業(yè)務(wù)，僅部分支行或某個(gè)支行可以辦理，且無法承諾放款時(shí)間。7月份，中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行的鄭州支行已對(duì)二手房業(yè)務(wù)實(shí)行停貸。
“實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理制度應(yīng)把握好力度和節(jié)奏，盡量降低對(duì)剛需購房需求、合理改善性需求和個(gè)人住房貸款合理發(fā)放的影響。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼建議。
有專家認(rèn)為，下半年房貸額度緩和的空間不大，當(dāng)前信貸政策以緊為主，至少目前是沒有出現(xiàn)放松的跡象或可能性，且類似額度緊張現(xiàn)象可能會(huì)蔓延至二線和重點(diǎn)三線城市。
鄭州房貸利率會(huì)破7%嗎？
今年以來，全國重點(diǎn)城市購房貸款政策持續(xù)收緊，銀行房貸利率整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2021年前5個(gè)月，在監(jiān)測(cè)的全國42個(gè)重點(diǎn)城市中，有30個(gè)城市的房貸利率較2020年底上漲，全國房貸利率整體水平開始止跌轉(zhuǎn)漲。其中，上海首套房的商業(yè)貸款利率由4.65%升至5.00%，成為全國房貸利率最低的城市之一。光大銀行廣州支行的首套房貸利率在6.3%左右，二套利率卻達(dá)到了7%！
目前包括鄭州在內(nèi)的部分城市銀行，存在二手房貸款停貸、銀行放款時(shí)間延長(zhǎng)等情況，個(gè)人房貸獲批難度有所增大。
與部分城市放寬公積金貸款不同的是，鄭州房貸利率上行的同時(shí)，公積金政策也在收緊。公積金使用門檻由之前需連續(xù)繳滿6個(gè)月，改為需連續(xù)繳夠12個(gè)月；月供由不超過家庭收入的60%，改為不超過家庭收入的50%。
雖然鄭州的房貸利率在半年內(nèi)實(shí)現(xiàn)了“三連漲”，但整體來看，鄭州利率破7%的可能性也不太大，大概率還是維持在5.88%到6.37%之間，堅(jiān)持“房住不炒”和“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的主基調(diào)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和平穩(wěn)運(yùn)行。