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李某想買套房子，看中了劉某手里的一套二手房。經(jīng)過協(xié)商，劉某以600萬元的價格將該套二手房出售給李某，李某支付了460萬作為首付，劉某當月向李某交付了房屋鑰匙。但此前該房屋已被兩次用于抵押，可在房屋交易中劉某就解除了這房子兩處抵押登記中的一處。另一處抵押登記因債務(wù)始終無法清償而未注銷，結(jié)果抵押權(quán)人申請了強制執(zhí)行，法院隨后查封了涉案房屋，最終導(dǎo)致劉某遲遲未能將房屋向王某過戶。
二手房交易中，“解抵押”是十分關(guān)鍵的一步。今天小課堂就給大家詳細講講二手房解抵押。
在二手房交易中,賣房人出售房屋產(chǎn)權(quán)必須要干凈，具有銀行貸款的房屋無法進行二手住宅買賣交易。所以，賣房人完成解抵押程序，才能順利出售二手住宅，這是交易環(huán)節(jié)的關(guān)鍵一步。
二手住宅交易中，賣房人往往要向他人借錢解抵押。賣房人借錢的途徑有三種:
①用買房人給的首付款解抵押;
②向中介機構(gòu)借款用于解抵押;
③向第三方金融機構(gòu)借錢解抵押。
解抵押的性質(zhì)主要取決于抵押的性質(zhì)，一般分為兩種：
1 、個人債權(quán)的抵押：
帶上本人的證件和債權(quán)人手寫的收據(jù)或證明給債權(quán)人的流水賬單（金額一定要正確），債務(wù)權(quán)人的身份證（或者是營業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件）等材料到交易辦注銷手續(xù)。
2、銀行信貸的抵押：
還清貸款，帶上銀行提供的證明資料，通常有（所貸款銀行的營業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件、法人的復(fù)印件、委托人的復(fù)印件、其他的權(quán)利證明等）以及房產(chǎn)證到交易辦理注銷的手續(xù)。
１、售房者向貸款銀行申請?zhí)崆斑€款；
２、到貸款銀行進行提前還款，還款前要在還款銀行卡中事先存入足額錢款；
３、在還完款次日到貸款銀行辦理結(jié)清手續(xù)；
４、銀行貸后管理中心出解抵押材料；
（1）房屋的權(quán)證；
（2）他項權(quán)利證；
（3）注銷的抵押登記申請書。
帶著上面的東西和委托人的身份證復(fù)印件到房地產(chǎn)的管理抵押窗口，交上這些材料，就會收到一張回執(zhí)單，兩個工作日后委托的人拿回執(zhí)單和身份證原件領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，即注銷了抵押。
５、到擔(dān)保公司（沒有簽擔(dān)保協(xié)議的不用去）辦理相應(yīng)手續(xù)；
６、到房屋所在不動產(chǎn)登記中心解抵押。
2、去貸款銀行申請?zhí)崆斑€款；
3、還款（在約定時間之前打款，約定時間不能是還款日的前后三天）；
4、還完款次日到貸款銀行辦理結(jié)清手續(xù)，打印利息清單（可以抵個稅）；
5、到銀行貸后管理中心取解抵押材料；
6、到擔(dān)保公司（商業(yè)貸款不需要去，公積金貸款的當時沒簽擔(dān)保協(xié)議不用去）；
7、到不動產(chǎn)登記中心解抵押。
8、歸檔，完成解抵押。
注：不同銀行或有不同規(guī)定，詳情以貸款行規(guī)定為準。
1、找正規(guī)的公司借款：
如果您沒有選擇使用買家首付款來辦理解抵押的話，那就意味著需要從找中介借款解抵押和找擔(dān)保公司借款解抵押這兩種方法中選一個，但不得不提醒您的是，一定要找個正規(guī)的公司，否則被亂收費是小，官司纏身，豈不是更麻煩。
2、取得銀行同意：
根據(jù)《擔(dān)保法》和《房地產(chǎn)抵押管理規(guī)定》，抵押貸款的房地產(chǎn)必須經(jīng)過抵押權(quán)人（就是銀行）同意才能轉(zhuǎn)讓或者出租。也就是說，你在轉(zhuǎn)讓正在抵押中的房產(chǎn)之前，必須先取得銀行同意，否則不能買賣，仔細簽訂合同，必須要了解合同的內(nèi)容。
3、銀行一般要求借款人提前15個工作日提交書面或電話申請
銀行接到借款人房貸提前還款申請后要審批。結(jié)清之后銀行開具結(jié)清證明，歸還他項權(quán)利證。解抵押只需去當?shù)亟ㄎk理，人多的時候需要排隊。所以銀行還貸解抵押周期一般需要一個月左右的時間。
現(xiàn)在很多購房者都是采用貸款買房，因此在二手房交易中必須要進行解除抵押登記的操作。以上就是二手房交易中的房屋解抵押相關(guān)知識，希望能夠幫助到大家。
二手房交易有風(fēng)險，每一步都要更細心。今天的小課堂就到這里了，明天給大家繼續(xù)講解二手房交易中的那些事兒。
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具體政策以各地信息為準。