導(dǎo)讀
房企各自有獨(dú)門(mén)的標(biāo)準(zhǔn)化“秘技”，如大部分房企都有自己的多條產(chǎn)品線，恒大的開(kāi)盤(pán)流程，綠地的辦公營(yíng)銷等，對(duì)于新獲取的項(xiàng)目直接套用能夠降低成本。品牌溢價(jià)更是無(wú)需耗費(fèi)資金便可“免費(fèi)”獲取的利潤(rùn)，這些優(yōu)勢(shì)AMC旗下子公司均不具備。這也意味著，對(duì)于AMC來(lái)說(shuō)，與房企的合作能從手里的不良資產(chǎn)中獲利更大?！ ≠Y產(chǎn)管理公司（AMC）的房地產(chǎn)生意，不僅在國(guó)內(nèi)，也布局到了海外?！ ?月7日，中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司旗下房地產(chǎn)資產(chǎn)管理平臺(tái)——東方藏山資產(chǎn)管理有限公司與美國(guó)波特曼集團(tuán)合作完成美國(guó)圣地亞哥酒店開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資。該項(xiàng)目總投資額2.17億美元，是繼亞特蘭大辦公酒店改造、夏洛特辦公樓開(kāi)發(fā)后雙方在美國(guó)的第三次合作?！ |方藏山資產(chǎn)管理有限公司（簡(jiǎn)稱“東方藏山”）于2014年2月成立于深圳前海，注冊(cè)資本1億元，是中國(guó)東方資產(chǎn)管理（國(guó)際）控股有限公司（簡(jiǎn)稱“東方國(guó)際”）控股子公司，東方國(guó)際又是中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司（簡(jiǎn)稱“東方資產(chǎn)”）全資子公司?！ MC已經(jīng)不滿足于地產(chǎn)類資產(chǎn)的不良資產(chǎn)處置，還將國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)作為投標(biāo)的開(kāi)展全球配置。 “首批不良資產(chǎn)處置從1998年開(kāi)始，2004-2008年為一個(gè)階段，2008年由于金融危機(jī)，包括外資在內(nèi)的很多機(jī)構(gòu)撤出不良資產(chǎn)處置。2011年以后，由于四萬(wàn)億元刺激政策出臺(tái)，資產(chǎn)價(jià)格都處于上漲狀態(tài)。但不良資產(chǎn)也開(kāi)始累積，從2014年開(kāi)始，不良資產(chǎn)開(kāi)始大幅增加?！蹦硰氖虏涣假Y產(chǎn)處置的私募行業(yè)人士表示 他表示，第二階段與第一階段的不良資產(chǎn)情況有不同。第一階段不良資產(chǎn)為損失類，很多只有象征性的1元錢(qián)價(jià)值，第二階段很多不良資產(chǎn)屬于可疑類或關(guān)注類，并且有抵押物。而這些抵押物中，房地產(chǎn)資產(chǎn)居多?！ 》康禺a(chǎn)占AMC重組類不良資產(chǎn)半壁江山 當(dāng)前，四大AMC的不良資產(chǎn)來(lái)源中，非金融企業(yè)的不良資產(chǎn)比重已超過(guò)50%，超過(guò)金融類企業(yè)?！ ∫焉鲜械膬杉屹Y產(chǎn)管理公司中，信達(dá)資產(chǎn)2015年財(cái)報(bào)顯示，其重組類不良資產(chǎn)中，來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)的不良資產(chǎn)占比高達(dá)54%；華融資產(chǎn)2015年財(cái)報(bào)顯示，表內(nèi)重組類類良資產(chǎn)中有高達(dá)66%來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)?！ MC對(duì)非金融企業(yè)的逾期應(yīng)收賬款，通常需要進(jìn)行債務(wù)重組。在一些特定情況下，AMC會(huì)自行投入一些現(xiàn)金，幫企業(yè)完成停滯項(xiàng)目。由于出現(xiàn)還款困難的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中通常有未完成的在建項(xiàng)目，或是已建成但受制于限購(gòu)等因素而銷售不暢的樓盤(pán)，只要重新安排債務(wù)償還期限，適量投入現(xiàn)金幫助完成在建項(xiàng)目，AMC最終成功收回逾期賬款的概率很大?！ 「吒軛U游戲 就房地產(chǎn)操盤(pán)和運(yùn)營(yíng)而言，信達(dá)地產(chǎn)過(guò)去的二三線經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于其在一線的布局顯然略有不足，這就需要尋找合作商開(kāi)發(fā)合作，自身則更多扮演起財(cái)務(wù)投資者的角色?！ ⌒胚_(dá)地產(chǎn)在2015年年報(bào)中表示，除自主開(kāi)發(fā)外，公司還加大了與業(yè)內(nèi)優(yōu)秀房企的合作力度，共同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，通過(guò)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效益?！ ≡谶x定合作開(kāi)發(fā)商的時(shí)候，信達(dá)地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)是“實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)良、有品牌、有資源”。由于信達(dá)地產(chǎn)的土地成本控制和一般民營(yíng)企業(yè)不同，近來(lái)的地王成本遠(yuǎn)高于市場(chǎng)售價(jià)，這對(duì)合作者的資金和能力提出了嚴(yán)峻的考驗(yàn)?！ ⌒胚_(dá)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)便在于其“金融地產(chǎn)”模式，通過(guò)設(shè)立基金進(jìn)行股、債權(quán)投資或吸引合作對(duì)象。 信達(dá)地產(chǎn)參與的基金一方面為房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目提供貸款，另一方面基金的的普通合伙人（GP）作為基金管理者對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行監(jiān)管，并可以吸收有限合伙人（LP）來(lái)進(jìn)一步擴(kuò)大基金的規(guī)模，LP則可以依據(jù)一定的規(guī)則獲得優(yōu)先、中間、劣后等三級(jí)回報(bào)，這類基金被稱為“夾層基金”。 以上海新江灣地王地塊為例，在合作開(kāi)發(fā)中引入了泰禾集團(tuán)。信達(dá)地產(chǎn)全資子公司上海信達(dá)銀泰和上海坤瓴投資分別出資2000萬(wàn)元和8000萬(wàn)元設(shè)立項(xiàng)目公司。其中坤瓴投資的股權(quán)結(jié)構(gòu)則是信達(dá)地產(chǎn)持有8.75%，寧波匯融沁齊股權(quán)投資基金持有80%，泰禾集團(tuán)持有11.25%。 寧波匯融沁齊股權(quán)投資基金便是信達(dá)地產(chǎn)安排的夾層基金，一方面為雙方合作提供平臺(tái)，另一方面為信達(dá)資產(chǎn)向信達(dá)地產(chǎn)輸血提供渠道。 究其實(shí)質(zhì)，信達(dá)的金融地產(chǎn)模式就是通過(guò)與信達(dá)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)結(jié)合，“夾層拿地基金”等方式獲取項(xiàng)目，充分嫁接中國(guó)信達(dá)在融資端的優(yōu)勢(shì)，用較少的自有資金撬動(dòng)較大項(xiàng)目，極大地放大杠桿，實(shí)現(xiàn)“基金拿地+小股操盤(pán)”的輕資產(chǎn)運(yùn)作模式?！ ?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，信達(dá)所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目引入夾層基金后，杠桿率可達(dá)3-5倍不等?！ 《ㄟ^(guò)夾層基金，還有利于信達(dá)地產(chǎn)未來(lái)融資。資金以股權(quán)形式進(jìn)入地產(chǎn)項(xiàng)目，做大了項(xiàng)目自有資金的規(guī)模，形式上降低了信達(dá)地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率。 不過(guò)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，截止日前，上海歷史累計(jì)土地出讓經(jīng)營(yíng)性用地樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)的地塊合計(jì)有59宗，這59宗地王合計(jì)土地出讓金為1919.38億，而截止2016年6月16日，銷售額只有224.8億。 而從地王的平均成本價(jià)看，樓面價(jià)平均高達(dá)3.8萬(wàn)，按照基本成本測(cè)算，銷售價(jià)格需要在6萬(wàn)左右，而目前上海的房?jī)r(jià)均價(jià)在3.5萬(wàn)左右。對(duì)于這1919.38億地王來(lái)說(shuō)，未來(lái)3年如果銷售額不到2000億以上，很可能出現(xiàn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)?！ ∫源藢?duì)照來(lái)看，信達(dá)地產(chǎn)正在進(jìn)行一場(chǎng)“豪賭”，并為其激進(jìn)買(mǎi)地承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。（21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）