去年10月11日，中堂鎮(zhèn)107國(guó)道東泊路段旁一商住地掛牌出讓?zhuān)@是東莞首宗“競(jìng)自持”地塊，之后“競(jìng)自持面積+競(jìng)自持年限”幾乎成為東莞競(jìng)拍的標(biāo)配。
今年6月29日，常平鎮(zhèn)橫江廈村一地塊被深圳市頤盛投資有限公司以自持比例45%、自持時(shí)間不低于5年競(jìng)得，這是東莞土地市場(chǎng)自2017年10月11日以來(lái)交易的第14宗“競(jìng)自持”地塊。8月將出讓的地塊也不乏“競(jìng)自持”規(guī)定，麻涌鎮(zhèn)華陽(yáng)村一地塊要求競(jìng)得者自持100%規(guī)劃商業(yè)建筑面積10年。已經(jīng)出讓的14宗地塊如果以規(guī)定的最大容積率開(kāi)發(fā)的話，自持面積合計(jì)達(dá)36.59萬(wàn)平方米。
去年第四季度以來(lái)，外來(lái)品牌開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科和碧桂園各自在東莞競(jìng)得3宗競(jìng)自持地塊，是區(qū)域開(kāi)發(fā)商中開(kāi)發(fā)自持地塊項(xiàng)目最多的兩家房企。萬(wàn)科競(jìng)得的是大朗鎮(zhèn)松柏朗村商住地、虎門(mén)鎮(zhèn)博涌社區(qū)商住地和南城街道建設(shè)路南側(cè)商住地，幾宗商住地自持總面積相當(dāng)可觀。據(jù)了解，東莞萬(wàn)科競(jìng)自持項(xiàng)目的規(guī)劃尚未確定，根據(jù)其他城市分公司的經(jīng)驗(yàn)，自持就是為了落實(shí)“租購(gòu)并舉”政策，開(kāi)展租賃住宅業(yè)務(wù)，東莞萬(wàn)科應(yīng)該不會(huì)例外。
對(duì)于主管部門(mén)來(lái)說(shuō)，“競(jìng)自持”的出現(xiàn)是土地出讓過(guò)程中政策與市場(chǎng)互相博弈的結(jié)果，是考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商拿地實(shí)力的無(wú)形“門(mén)檻”，以及保證順利賣(mài)地并抑制地價(jià)過(guò)高的“保險(xiǎn)”，也是配合“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”土地調(diào)控的輔助手段。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，用更高的價(jià)格獲取地塊問(wèn)題不大，因?yàn)榻ê煤箐N(xiāo)售出去回款速度不會(huì)太慢，資金占用成本低。但自持不一樣，熱門(mén)地塊多輪競(jìng)拍之后自持面積往往不低，有的接近五成，有的自持部分年限競(jìng)到70年……向來(lái)以高周轉(zhuǎn)、開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售為主的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨“持有運(yùn)營(yíng)”的轉(zhuǎn)型，這不僅是地方土地出讓由重開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向重運(yùn)營(yíng)的選擇，也是房企自身轉(zhuǎn)型必須解決的課題。
從目前的金融環(huán)境來(lái)看，國(guó)內(nèi)房企在融資成本較高的情況下做長(zhǎng)期租賃的回報(bào)率令人懷疑，如果只是簡(jiǎn)單作為租賃，回籠資金的時(shí)間成本很高，自持地塊實(shí)現(xiàn)收益將是一個(gè)難題。再加上地價(jià)、稅負(fù)、融資成本等，機(jī)構(gòu)租賃住宅本身的收益率可能更低。從租金增幅來(lái)看，近年?yáng)|莞房租的走勢(shì)比較平穩(wěn)，對(duì)習(xí)慣于吃“大塊肉”的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，微薄的租金收益以“喝湯”來(lái)比喻并不為過(guò)。
從賣(mài)房子到物業(yè)運(yùn)營(yíng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一道門(mén)檻，對(duì)于中小型開(kāi)發(fā)商而言更是這樣。需要沉淀幾億元、幾十億元資金的物業(yè)運(yùn)營(yíng)，尤其是住宅租賃，很可能只是大型開(kāi)發(fā)商的游戲。不過(guò)，在“房住不炒”的樓市調(diào)控大背景下，房企利潤(rùn)率持續(xù)走低，主動(dòng)擁抱微利，探尋新的運(yùn)營(yíng)模式，總比未來(lái)被動(dòng)轉(zhuǎn)型要好。