對于正常購買第二套房買房來說,在上海地區(qū)或者現(xiàn)階段的一線城市都存在對首付和按揭貸款的限制問題,二套房存在一個認房又認貸的問題,具體看下面《上海按揭貸款二套房的認定標準2020》:

1、看名下是否有房,對于名下有房的購房者,不管是否有房貸記錄,再次申請房貸時將視為第二套。

2、以家庭為單位,需要查詢購房者本人、配偶及未成年子女在個人征信系統(tǒng)的房貸記錄,如果其中有人曾有過購房貸款記錄的,再次申請房貸時也將視為第二套。

3、包括公積金貸款和商業(yè)住房貸款在內,也就是說如果以前申請的是公積金貸款或者商業(yè)住房貸款,再次申請房貸也會被視為第二套。但如果以前申請的是個人商用房貸款、個人綜合消費貸款等其他商業(yè)性個人貸款品種,申請貸款購買住房則可以按照首套住房貸款政策執(zhí)行。

4、看是否有過房貸記錄,包括已結清和未結清貸款在內,以前有過房貸記錄的,不管現(xiàn)在是否結清,再次申請貸款買房的,都將視為第二套。

所以一般在上海購買二套房,只要你之前有過房屋按揭貸款記錄,都得按二套房計算,首付7成,按揭貸款最多3成。而另外一種方案則是先全款付清購房款,然后再將房產(chǎn)抵押貸款出來。那么到底哪種方案更劃算,主要得看你的抵押貸款和按揭的貸款的區(qū)別。主要區(qū)別有以下幾點,僅供參考:

一、抵押物的價格。按揭貸款是根據(jù)你的購買房屋價格,如果你的成交合同價格偏離房屋市場價格不是很離譜的話,基本都會按成交合同價格進行采納。而抵押貸款的審批價格主要是看市場評估機構給與房產(chǎn)的評估價格來進行審批,一般都是參照市場上二手房成交價格,每家評估機構有略微差別,這里有一定的可操作性空間。

二、貸款額度。也就是抵押物價值的成數(shù)問題。按揭貸款現(xiàn)在首套房基本可以做到7成,二套房可以做到3成,當然這個二套房的認定標準每個城市不一樣,一線城市比較嚴苛,其他城市稍微松些,具體要了解當?shù)氐恼?。而抵押貸款的成數(shù),主要看你抵押物的質量(年限、地段、總價等等,因為銀行也害怕?lián)L險),然后再根據(jù)你抵押人的資質(年齡、收入水平),最高也是可以做到7成的。

三、貸款利率。按揭貸款現(xiàn)在都按基準利率LPR來參照,基本上二套房要上浮,這個利率在不同時期波動不太大,因為這個主要解決是老百姓的住房問題,是國計民生問題,二套房按揭的利率按現(xiàn)行政策是 LPR(4.65)+60BP=5.25%。抵押貸款也是按基準利率LPR來參照,不過波動較大,比如央行覺得現(xiàn)在市場熱錢太多,就會令商業(yè)銀行增加抵押貸款利率,而比如像今年疫情,為了促進中小微企業(yè)的發(fā)展,利率就很低,甚至低于LPR利率,銀行幾乎是貼息讓你貸款,實屬罕見,所以具體還需要比較當下市場上的按揭利率和抵押貸款利率。

四、年限問題。按揭貸款基本可以做到20年,30年。但是抵押貸款,一般年限不會到30年,基本上是5年,10年,20年為多,還得看你抵押物的年限和產(chǎn)權人的年齡。

五、還款方式問題:按揭可以有等額本息、等額本金還款方式,抵押一般則有等額本息或者先息后本的還款方式。

六、銀行抽貸問題。按揭貸款只要你準時還款,不存在銀行抽貸問題。但是抵押貸款會存在銀行抽貸問題,比如每五年銀行會再審一次,遂決定是否給予你繼續(xù)貸款。

下面就以房價購買為1000萬元的房產(chǎn)作一個簡單的比較。

總體來說,從長期看,按揭貸款利率低,時間長,要求低,但首付要求高,成數(shù)受到各地房產(chǎn)限購政策的影響,對購房者資金要求高。而抵押貸款利率可能高些也可能低(今年利率就產(chǎn)生倒掛現(xiàn)象),批復要求也高些,但對購房人的資金利用率有大幅的提升。