商貸松綁，公積金貸款何去何從？對(duì)于市場(chǎng)關(guān)切的問(wèn)題，監(jiān)管層已有了回應(yīng)。
住建部、財(cái)政部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》昨日公開(kāi)，基調(diào)寬嚴(yán)并濟(jì)，在對(duì)公積金異地貸款松綁的同時(shí)，明確三套房貸仍然禁貸。省住建廳住房公積金監(jiān)管處負(fù)責(zé)人表示，通知已經(jīng)收到，近期將轉(zhuǎn)發(fā)各地。“轉(zhuǎn)發(fā)時(shí)很難有新的政策突破，公積金是屬地化管理，各地執(zhí)行細(xì)則將由當(dāng)?shù)毓e金管委會(huì)討論后決策。”
連繳6個(gè)月可貸，且能異地貸款
三部門通知規(guī)定：職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月(含)以上，可申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款。
記者調(diào)查了解到，省級(jí)機(jī)關(guān)住房公積金及省內(nèi)各市，此前對(duì)公積金貸款設(shè)定的大都是6個(gè)月連續(xù)繳存的門檻，僅蘇州市在去年調(diào)整過(guò)政策，即公積金借款申請(qǐng)人在申請(qǐng)之月前須連續(xù)按期足額繳存公積金不少于12個(gè)月，蘇州當(dāng)時(shí)上抬門檻的背景是去年樓市異?；馃幔e金貸款申請(qǐng)人數(shù)猛增，發(fā)放和提取的公積金數(shù)超過(guò)了歸集數(shù)。
此次三部門發(fā)文，意味著全省各地公積金貸款繳存時(shí)限將調(diào)至統(tǒng)一模式。南京房地產(chǎn)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張輝認(rèn)為，這將有利于擴(kuò)大公積金貸款人群的受益面，尤其是惠及公積金繳存時(shí)間不長(zhǎng)的新就業(yè)人員。
針對(duì)職工跨地區(qū)流動(dòng)日益增強(qiáng)，在就業(yè)地繳存、回原籍購(gòu)房需求增多的現(xiàn)實(shí)，三部門同時(shí)要求各地異地貸款業(yè)務(wù)，對(duì)曾經(jīng)在異地繳存住房公積金、在現(xiàn)繳存地繳存不滿6個(gè)月的，繳存時(shí)間可根據(jù)原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存證明合并計(jì)算。
南京市住房公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，異地貸款已在執(zhí)行，“但是，‘連續(xù)’繳存依舊是硬性指標(biāo)。即便是外地轉(zhuǎn)移公積金，也不能斷月。比如你外地是繳到10月份，南京11月份開(kāi)始繳，兩個(gè)繳費(fèi)的時(shí)間能夠銜接上，可以把外地的錢轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，如果兩個(gè)時(shí)間連接不上，轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)也沒(méi)有用，不算。”
張輝分析，推進(jìn)公積金異地貸款，有利于刺激和挖掘潛在需求，對(duì)樓市形成持續(xù)放大的影響。
支持首套自住，禁貸三套房
對(duì)于坊間最為關(guān)注的公積金貸款首付及利率是否調(diào)整問(wèn)題，三部門通知并沒(méi)有詳細(xì)提及，但目前可以肯定的是，三套房貸依然行不通，而首套房貸貸款額度的提高也有前提條件。
《通知》要求，住房公積金個(gè)人住房貸款發(fā)放率低于85%的設(shè)區(qū)城市，要根據(jù)當(dāng)?shù)厣唐纷》績(jī)r(jià)格和人均住房面積等情況，適當(dāng)提高首套自住住房貸款額度。這也意味著，在這些地區(qū)，首套房公積金貸款首付，有可能再行降低。
不過(guò)省住建廳負(fù)責(zé)人表示，我省各市住房公積金個(gè)人貸款發(fā)放率基本都在85%以上，貸款發(fā)放和資金流動(dòng)性總體依然偏緊，所以，接下來(lái)首套房公積金貸款額度提高的可能性并不大，“還是要由各地量體裁衣。”
《通知》強(qiáng)調(diào)，住房公積金貸款對(duì)象為購(gòu)買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工，不得向購(gòu)買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。這也意味著公積金仍然向三套房關(guān)閉大門，堅(jiān)持抑制投資投機(jī)。
南京公積金管理中心相關(guān)人士說(shuō)，該市公積金的貸款政策目前還沒(méi)有任何變化，仍“認(rèn)房又認(rèn)貸”：購(gòu)買首套商品住房，面積90平方米以下的可享20%的最低首付；只要有商貸記錄，或者提取過(guò)一次公積金的，再申請(qǐng)公積金貸款則視為二套房，首付六成，利率也上浮。三套房禁貸。“我們會(huì)根據(jù)國(guó)家和省里的要求并適時(shí)根據(jù)市場(chǎng)變化，積極合理支持市民使用公積金購(gòu)房。”這位負(fù)責(zé)人表示。
往年每到四季度，公積金貸款的“放貸”難度就會(huì)加劇，有的貸款要等到次年上半年。對(duì)此，南京我愛(ài)我家公司市場(chǎng)總監(jiān)胡涓娟告訴記者，目前公積金貸款下款周期跟以往差不多，預(yù)審20－30天，下款2－3個(gè)月。“不過(guò)今年樓市成交與去年不好比，可能只有去年同期的一半，所以公積金相對(duì)還是富余的，政策應(yīng)該還有調(diào)整空間。”
樓市信心略振，房?jī)r(jià)上漲乏力
商貸松綁逐漸落地，加之三部門發(fā)文，無(wú)疑將給予樓市更多消費(fèi)信心。
事實(shí)上，在三部門發(fā)文前，地方政府公積金政策調(diào)整已然拉開(kāi)。昨日傳來(lái)消息，11月起，廣州公積金繳存比例上限將由20%下調(diào)至12%，繳存基數(shù)上限也將從5倍降至3倍，職工月繳公積金金額將由此減少約四成。此前，武漢公積金中心已發(fā)出通知，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清貸款的家庭再次申請(qǐng)購(gòu)房貸款執(zhí)行首套房貸款政策，首付由原先的七成變?yōu)樽畹腿伞?/p>
我省揚(yáng)州在去年3月底為應(yīng)對(duì)貸款資金緊張的狀況，曾暫停辦理部分住房公積金貸款業(yè)務(wù)。眼下市場(chǎng)從過(guò)熱走向平緩，到7月底，該市住房公積金貸款積壓的現(xiàn)象已基本消除，大部分地區(qū)實(shí)現(xiàn)了資金凈流入，因此從8月11日起，已恢復(fù)辦理“商貸轉(zhuǎn)公積金貸款”業(yè)務(wù)；職工購(gòu)房申請(qǐng)公積金貸款時(shí)，除可提取本人及配偶的住房公積金外，也可提取直系親屬（指父母、子女，下同）的住房公積金。
量?jī)r(jià)齊跌的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在政策步步向好的情形下已有變化。南京上周末多家樓盤推新，銷售業(yè)績(jī)基本都在八成以上，棲霞堯化門一剛需盤更是“日光”。
南京二手房掛牌量上周也呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，個(gè)人房源掛牌達(dá)4611套，達(dá)到8月以來(lái)周掛牌量的最高點(diǎn)。1+2聯(lián)合不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)部經(jīng)理王婷表示，看房的人也明顯增加了。另?yè)?jù)365二手房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周南京二手房掛牌均價(jià)為17056元/平方米，環(huán)比前一周上漲34元/平方米，微漲0.19%。
但記者也了解到，當(dāng)前市場(chǎng)并未全面回暖，房子賣得好既有政策所賜，更是市場(chǎng)因素使然，像上述“日光盤”已經(jīng)歷長(zhǎng)時(shí)間的蓄客，又是所處地區(qū)惟一有房在售的樓盤且最高優(yōu)惠達(dá)89折，因此才打動(dòng)了購(gòu)房人。
南京網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，在新房庫(kù)存短暫降至5萬(wàn)套出頭后，昨日庫(kù)存量又攀至5.1萬(wàn)余套，開(kāi)發(fā)商沖刺年度目標(biāo)任務(wù)仍存壓力。
可以看出，在樓市供給量仍大、去化周期仍長(zhǎng)的背景下，當(dāng)前貸款利好，其效果或也僅限于“穩(wěn)住房?jī)r(jià)”。此外，房?jī)r(jià)仍處于高位、股市處于低位已成為共識(shí)，流動(dòng)性仍然偏緊，投資性購(gòu)房者不會(huì)輕易入市，這也難以支撐購(gòu)買力全面爆發(fā)，并帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。