01 強(qiáng)制停貸現(xiàn)象頻現(xiàn)
2022年7月伊始，多城、多樓盤出現(xiàn)爛尾及延期交付情況，自身權(quán)益受到損害的業(yè)主集體宣告“強(qiáng)制停貸”。據(jù)中科財(cái)金不完全統(tǒng)計(jì)，截止7月末，全國(guó)已有超100個(gè)項(xiàng)目的業(yè)主向官方及銀行發(fā)了全體業(yè)主“強(qiáng)制停貸告知書”，涉及景德鎮(zhèn)、武漢、南昌、鄭州、長(zhǎng)沙、沈陽、西安等全國(guó)18個(gè)省市的40余個(gè)城市及地區(qū)。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)以及金融體系，迎來一場(chǎng)不容忽視的風(fēng)險(xiǎn)。
從行業(yè)運(yùn)作角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈斷裂導(dǎo)致樓盤爛尾以及延期交付，從而引發(fā)業(yè)主集體強(qiáng)制停貸。從交易制度角度來看，樓盤爛尾及延期交付情況出現(xiàn)，是因?yàn)樯唐贩款A(yù)售這種不完善的銷售模式存在。如果商品房實(shí)行現(xiàn)房銷售，就不會(huì)有業(yè)主因?yàn)槭詹坏椒慷黄韧ＹJ。商品房預(yù)售制在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)施行了20多年之后，再次走到了繼續(xù)施行與取消的十字路口。
02 商品房預(yù)售制起源與變化
商品房預(yù)售制最早起源于中國(guó)香港。1956年，香港頒布《預(yù)售樓花同意書》，以法律的形式確認(rèn)了商品房預(yù)售制，主要目的是為了解決住房短缺問題。1994年，我國(guó)大陸發(fā)布《城市商品房預(yù)售管理辦法》，允許開發(fā)商“將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人”，香港賣樓花的規(guī)則被正式引入內(nèi)地。內(nèi)地的預(yù)售制雖引自香港的預(yù)售樓花，但在制度設(shè)計(jì)上又有所不同。
· 預(yù)售條件
香港獲批《預(yù)售樓花同意書》須滿足兩個(gè)條件：確保地價(jià)已經(jīng)全數(shù)支付；證明有能力支付所有“建筑費(fèi)”。建筑費(fèi)證明有三種方式，滿足其一即可：從銀行處獲得建筑費(fèi)用貸款（存入信托專戶，項(xiàng)目完工前不用還款）；銀行貸款承諾書（銀行向政府承諾兜底）；無擔(dān)保貸款合約（由財(cái)務(wù)公司作出無擔(dān)保貸款合約）。
內(nèi)地獲批《預(yù)售許可證》須滿足三個(gè)條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
在香港，房地產(chǎn)開發(fā)商申請(qǐng)預(yù)售時(shí)，必須確保有足夠資金完工，并通過信托專戶實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)隔離，保障資金安全。內(nèi)地預(yù)售許可時(shí)，資金方面只需要具備25%的工程費(fèi)用投入即可。
· 建筑費(fèi)管理
香港開發(fā)企業(yè)需在指定信托賬戶存入項(xiàng)目所需建筑費(fèi)，且不能自由提取。建設(shè)過程中，開發(fā)企業(yè)憑“建筑師證明書”申請(qǐng)取回建筑費(fèi)，確保款項(xiàng)用途必須為支付建筑費(fèi)。
內(nèi)地?zé)o此規(guī)定。建筑費(fèi)主要為房地產(chǎn)開發(fā)貸款，房開貸發(fā)放銀行會(huì)提出項(xiàng)目資金專戶管理要求，對(duì)于資金的支出逐筆監(jiān)督，保證用于項(xiàng)目建設(shè)。部分建設(shè)費(fèi)為預(yù)售收入（約30%），納入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶管理。
香港建設(shè)費(fèi)完全由開發(fā)企業(yè)籌措，通過信托專戶管理，使用上引入第三方證明，對(duì)款項(xiàng)使用要求更加嚴(yán)格。內(nèi)地建設(shè)費(fèi)中房開貸通常不能全額覆蓋，需要由銷售收入補(bǔ)充，且資金賬戶不能實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)隔離，實(shí)踐中亦存在被查封情況。
· 預(yù)售資金與按揭貸款
內(nèi)地預(yù)售資金包括定金、首付款及按揭貸款等，涵蓋全部購(gòu)房款。購(gòu)房者在購(gòu)房合同網(wǎng)簽后申請(qǐng)按揭貸款，按揭貸款作為預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶。預(yù)售資金由開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管銀行、監(jiān)理單位三方簽訂監(jiān)管協(xié)議的方式監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)過程中可以取用。
香港購(gòu)房者按揭貸款在項(xiàng)目完工后才申請(qǐng)發(fā)放，預(yù)售訂金比例也很低，預(yù)售訂金和按揭貸款不作為建設(shè)費(fèi)支出。而內(nèi)地預(yù)售資金涵蓋全部購(gòu)房款（首付、按揭貸款等），預(yù)售資金作為建設(shè)費(fèi)支出（約占30%）。
總體來說，我國(guó)商品房預(yù)售制度在過去20年中對(duì)解決居民住房問題、加快住房供應(yīng)、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起到不可磨滅的作用，但是由于商品房預(yù)售制度存在一定缺陷，我國(guó)房企逐步形成了高周轉(zhuǎn)、高杠桿的高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)模式。
03 商品預(yù)售制的海外實(shí)踐
· 對(duì)于商品房預(yù)售，法國(guó)推行按工程進(jìn)度支付款項(xiàng)。法國(guó)商品房預(yù)售中，購(gòu)房款支付須分期進(jìn)行，地基建好時(shí)付到35%，主體完工時(shí)付到70%，全部竣工時(shí)付到95%，剩余的5%作為押金在入住時(shí)支付，以確保開發(fā)企業(yè)按規(guī)定執(zhí)行合同。
· 在新加坡，預(yù)購(gòu)人按照房屋工程建造進(jìn)度分期支付一定比例的房款。雙方簽署房屋購(gòu)買合同后，買家總共支付的預(yù)付款比例為20%，完成地基后再付10%，整體框架完成后交10%，配套設(shè)施如電線鋪設(shè)、車庫(kù)、門窗安裝等完工時(shí)再交20%，無人占用新房后交付25%，最后確認(rèn)所有項(xiàng)目建成后交付15%。
· 英國(guó)推行按時(shí)間分期付款。期房的首付比例約為10%至25%，在雙方簽訂協(xié)議的21天內(nèi)支付首付款，隨后的6個(gè)月至24個(gè)月再支付第二筆、第三筆各5%至10%的房款，交付后至少支付55%的尾款。
· 部分國(guó)家則規(guī)定有預(yù)售房訂金的保全措施。在日本，針對(duì)購(gòu)房者交納的訂金，開發(fā)企業(yè)要向相關(guān)金融機(jī)構(gòu)交納擔(dān)保或保險(xiǎn)金，只有為購(gòu)房者制定了預(yù)售金保證書，房企才可向政府申請(qǐng)預(yù)售和建筑許可。
這些商品房預(yù)售制度海外施行的經(jīng)驗(yàn)表明，在商品房預(yù)售制度施行過程中，監(jiān)管與法制保障不可或缺。我國(guó)商品房預(yù)售制度仍需要進(jìn)一步完善與細(xì)化。
04 商品房預(yù)售制的完善之路
總而言之，商品房預(yù)售制施行以來，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)化發(fā)展都發(fā)揮了積極作用，加快開發(fā)建設(shè)速度，降低商品房成本和售價(jià)，快速滿足居民住房需求。出現(xiàn)爛尾風(fēng)險(xiǎn)的根本原因，還在于實(shí)施過程中存在監(jiān)管漏洞，主要集中于預(yù)售資金的入賬和撥付環(huán)節(jié)，應(yīng)入賬卻未入賬，撥付環(huán)節(jié)超額提取，都將導(dǎo)致工程建設(shè)支出不能得到保障，出現(xiàn)爛尾。
要完善商品房預(yù)售制度，關(guān)鍵是要做到如下幾點(diǎn)：
? 確保購(gòu)房人的定金、首付款、按揭款和其他方式的預(yù)售購(gòu)房款全部存入預(yù)售資金專用監(jiān)管賬戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預(yù)售資金。為做到這一點(diǎn)，可規(guī)定如房款不進(jìn)入資金監(jiān)管賬戶，購(gòu)房合同無效，買售雙方可隨時(shí)解除。監(jiān)管銀行如發(fā)現(xiàn)商品房預(yù)售資金未進(jìn)入專用賬戶而未履行及時(shí)告知區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的義務(wù)，則應(yīng)承受相應(yīng)處罰。
? 購(gòu)房人申請(qǐng)抵押貸款的，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供專用賬戶作為貸款到賬賬戶。同樣，為確保做到這一點(diǎn)，可規(guī)定如抵押貸款不進(jìn)入資金監(jiān)管賬戶，購(gòu)房合同無效，買售雙方可隨時(shí)解除；監(jiān)管銀行如發(fā)現(xiàn)抵押貸款資金未進(jìn)入專用賬戶而未履行及時(shí)告知區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的義務(wù)，則應(yīng)承受相應(yīng)處罰。
? 監(jiān)管賬戶中額度內(nèi)資金必須?？顚Ｓ?，使用用途包括設(shè)備款、建筑材料、施工款等；對(duì)政府監(jiān)管部門違規(guī)批準(zhǔn)挪用劃轉(zhuǎn)監(jiān)管資金者，須依紀(jì)依規(guī)給予處分。
? 優(yōu)化改善市縣級(jí)城鄉(xiāng)建設(shè)部門審核工程造價(jià)合同等核定商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度的程序及指標(biāo)。比如，進(jìn)入專用賬戶的預(yù)售資金數(shù)額超過重點(diǎn)監(jiān)管額度后，超出額度的資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)履行必要程序后自由提取使用，通過保障開發(fā)商必要自主權(quán)而充分發(fā)掘其積極性、主動(dòng)精神，提高其建設(shè)與交付效率。
具體而言，在改進(jìn)預(yù)售制監(jiān)管時(shí)應(yīng)當(dāng)本著“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的原則，保障購(gòu)房人合法權(quán)益，又給予開發(fā)商必要的自主權(quán)以提高其如期完工交樓履約的效率。同時(shí)對(duì)預(yù)售制，我們?cè)撟龅牟皇侨鎻U除，而是從開發(fā)商、銀行、政府有關(guān)部門等相關(guān)方面改進(jìn)其監(jiān)管，避免出現(xiàn)挪用預(yù)售資金的現(xiàn)象；同時(shí)鼓勵(lì)開發(fā)商探索現(xiàn)房銷售模式，讓消費(fèi)者在預(yù)售制和現(xiàn)房銷售兩種模式中自主選擇。