2017年，加拿大央行已經(jīng)加息兩次，還有人預(yù)測(cè)年內(nèi)將有第三次加息。眼看央行進(jìn)入加息通道。很多人心發(fā)慌手出汗，決心以固定利率房屋貸款避免未來損失。
但金融網(wǎng)站LowestRates.ca行政總裁Justin Thouin指出，固定利率的作用是鎖定按揭利率，固定每個(gè)月的還款金額，可以幫助還款者抵御利率急升的風(fēng)險(xiǎn)，多見于貸款額度過大，供款預(yù)算吃緊的人群。但從長(zhǎng)期來看，浮動(dòng)利率比固定利率更能節(jié)省利息支出！
Justin Thouin表示，加拿大央行提高基準(zhǔn)利率，銀行優(yōu)惠利率必然根據(jù)基準(zhǔn)利率進(jìn)行調(diào)整，與優(yōu)惠利率掛勾的房屋浮動(dòng)按揭利率和固定期限利率也都會(huì)上升。
LowestRates.ca后臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，7月份第一次加息后，在8月申請(qǐng)固定按揭利率的加拿大人數(shù)目激增。有59.31%選擇固定利率。上周央行再加息0.25％，將有更多人選擇固定利率，9月的數(shù)字預(yù)計(jì)可能超過60%。
Justin Thouin認(rèn)為，這是一種對(duì)央行利率變化的過度反應(yīng)，但符合人性和市場(chǎng)規(guī)律。
這種現(xiàn)象在股票市場(chǎng)表現(xiàn)的尤為明顯，每當(dāng)股市有重大新聞發(fā)生，投資者總會(huì)驚慌失措，在忙亂中采取各種自以為是的操作。但多數(shù)時(shí)候以靜制動(dòng)才是最好的策略。因?yàn)槭袌?chǎng)在高低中反復(fù)，長(zhǎng)期來看穩(wěn)定持有的回報(bào)超過頻繁折騰。
回到利率市場(chǎng)，央行加息降息都是常態(tài)，以25年期的貸款為例，漫長(zhǎng)的時(shí)間里也許會(huì)遭遇多次加息降息，而頂住利率變動(dòng)帶來的壓力，堅(jiān)持浮動(dòng)按揭利率，收益才是最大的。
Justin Thouin表示，很多近期采取固定利率的房貸者覺得鎖定利率給人的感覺更安全，特別在央行繼續(xù)加息的概率很大時(shí)。但這樣做或可使房貸者安心，但實(shí)際上此舉將要付出金錢代價(jià)。
現(xiàn)舉例說明為什么會(huì)這樣？
假定貸款100萬加元，分25年攤還貸款，今天TD銀行的5年期浮動(dòng)利率為2.75%，每月按揭利息支出4613元。若央行再加息0.25％，每月按揭利息支出將增至4742元，增幅為129元。
同一個(gè)買家若使用固定按揭利率，以TD銀行今天的4年期固定利率3.19%計(jì)算，意味每月按揭利息支出為4842元。與浮動(dòng)利率比較，每月的利息支出多出229元，每年的支出則多出2748元。也就是說要加息兩次以上浮動(dòng)利率的還款才會(huì)與固定利率持平，考慮到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)瞬息萬變，加息降息或者穩(wěn)定不變的概率，在4－5年的期限內(nèi)，浮動(dòng)利率跑贏固定利率的可能性極大。
Justin Thouin介紹說，加拿大央行第二次加息后，加拿大各銀行2%以下的房貸利率基本消失不見。根據(jù)業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)分析，貸款人能看到的最優(yōu)惠利率都在2%以上，僅有1個(gè)1年期定息產(chǎn)品標(biāo)稱1.99%利率，但能不能成交未經(jīng)證實(shí)。
央行加息，首先影響的就是浮動(dòng)利率貸款產(chǎn)品，加拿大各商業(yè)銀行出于各自的經(jīng)營策略和對(duì)未來市場(chǎng)的判斷。提供的5年期可變利率貸款介于2.14％-3.15%之間。差異很大。比較主流的水平是2.7%左右。
還一些銀行可以提供最優(yōu)惠利率再減8個(gè)基點(diǎn)的折扣，也就是0.8%。但也有銀行暫時(shí)不再有任何這方面的優(yōu)惠。
根據(jù)LowestRates.ca的數(shù)據(jù)，5年期定息產(chǎn)品最低利率為2.79%，最高則達(dá)到4.84%，這也是近期加拿大央行用以計(jì)算壓力測(cè)試的利率。
總體來說，大多數(shù)貸款者選用的房貸產(chǎn)品利率在3％以上。
Justin Thouin提醒說，每家銀行在網(wǎng)站上宣稱的利率水平都是可以商量的，有些人也許拿不到宣稱的利率，還有些人可以得到更大的優(yōu)惠。找到靠譜的貸款經(jīng)理或者貸款經(jīng)紀(jì)人是很有必要的。
BMO的資深市場(chǎng)分析師Robert Kavcic則補(bǔ)充說，央行加息兩次以后，貸款人的買房置業(yè)能力已經(jīng)被削弱，以最多買家選用的5年期定息房貸利率的變動(dòng)來說，新買家的購買能力已削弱了約6.5%。
所以選擇浮動(dòng)利率還有另一個(gè)好處，就是可以保持較高的貸款置業(yè)能力，在地產(chǎn)市場(chǎng)也許這一點(diǎn)點(diǎn)差異就能摸到大魚。