為了推進(jìn)利率的市場化改革,2019年8月20日,央行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心首次公布貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR),也就是貸款基礎(chǔ)利率,每月調(diào)整一次。根據(jù)央行之前發(fā)布的《關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的公告》,自2019年10月8日起,新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)(加點(diǎn)可為負(fù)值)形成。也就是說,自2019年10月8日開始,房貸利率不再使用基準(zhǔn)貸款利率,也就沒有了以往房貸利率是打幾折或上浮幾成的那種計(jì)算方式了,取而代之的是采用LPR加減點(diǎn)的方式計(jì)算,直接與LPR掛鉤,執(zhí)行浮動(dòng)利率。
2019年12月28日,央行發(fā)布公告,自2020年3月1日起,金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商,將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成(加點(diǎn)可為負(fù)值)。并要求加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變;也可轉(zhuǎn)換為固定利率。定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次,轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。也就是說,在2019年10份之前辦理的房貸并且沒有還完貸款的每一位購房者,都要重新決定,在固定利率和LPR浮動(dòng)利率之間做一個(gè)選擇。
大家知道,自2015年10月24日之后,5年期以上年貸款基準(zhǔn)利率為4.90%。那么對處于還貸期的朋友來說,你以后的房貸利率是選擇4.9%的固定利率還是浮動(dòng)利率合適呢?
讓我們來看一下2019年8月20日之后的LPR利率變化:
從上面來看,LPR利率處于一個(gè)下調(diào)的狀態(tài),當(dāng)前的5年期以上LPR利率為4.65%,是低于4.90%的固定利率。
再讓我們來看4.90%的基準(zhǔn)利率在近30年處于一個(gè)什么水平?
從圖中可以看出,當(dāng)前4.90%的年利率是自上世紀(jì)1991年以后的最低點(diǎn),最高點(diǎn)是1995年7月1日,5年期以上年利率達(dá)到15.30%。
疫情發(fā)生以來,有一種聲音說,為了刺激經(jīng)濟(jì),LPR還會(huì)繼續(xù)的往下降,我也認(rèn)可這種觀點(diǎn),但LPR下降的周期又會(huì)有多長呢?還有人說,現(xiàn)在美國都是負(fù)利率了,國內(nèi)的LPR利率肯定還會(huì)降,我們是否也會(huì)降到負(fù)利率時(shí)代。其實(shí)在2年之前,世界上最著名的銀行之一瑞士銀行就宣布了存款負(fù)利率,而我們5年期以上的年貸款利率卻還是4.90%。
還有的朋友疑問說,我當(dāng)年的房貸利率是打折或上浮,是轉(zhuǎn)換為LPR合適呢還是固定利率合適?下面舉兩個(gè)例子:
1.假設(shè)你買房時(shí),房貸利率上浮15%,房貸基準(zhǔn)利率為4.9%。那么,原來你的房貸利率為4.9%×(1+15%)=5.635%。以2019年12月的5年期以上LPR利率4.80%作為基準(zhǔn),5.635%-4.8%=0.835%。那么你的房貸利率公式就是LPR+83.5個(gè)基點(diǎn),4.8%+0.835%還是等于5.65%。以目前的5年期4.65%計(jì)算,降息后你的房貸利率是4.65%+0.835%=5.485%。以100萬元房貸貸20年為例,每個(gè)月可少還84.94元;如果5年期的LPR為4.9%,你的房貸利率是4.9%+0.835=5.735,每個(gè)月就要多還56.93;如果五六年后,5年期的LPR為6.0%,你的房貸利率是6.0%+0.835=6.835%,那么每一個(gè)月的還款額是7654.26元,而選擇固定利率每月的還款額是6955.34元,兩者之間相差698.92元。
2.購房時(shí)以房貸利率打85折為例,此前房貸基準(zhǔn)利率為4.9%。以前,你的房貸利率是4.9%×0.85=4.165%;以2019年12月的5年期以上LPR利率4.80%作為基準(zhǔn)。4.165%-4.8%=-0.635%。那么,你的房貸利率公式就是LPR-63.5個(gè)基點(diǎn),以目前的5年期4.65%計(jì)算,你的房貸利率是4.65%-0.635%=4.015%。以100萬元房貸貸20年為例,每月可少還80元。假設(shè)5年期LPR為4.9%,房貸利率是4.9%-0.635%=4.265%,每個(gè)月要多還53.25元。還是設(shè)定為5年期的LPR為6.0%,你的房貸利率為6.0%-0.635=5.365%,每月的還款額是6802.85元,而選擇固定利率每月的還款額是6147.1元,每月要多還655.75元。
從上面的例子可以得出這樣一個(gè)結(jié)論:只要是LPR高于4.8%,選擇固定利率就比浮動(dòng)利率合適,LPR越高,兩者的差距就越大;LPR低于4.8%,固定利率就不如浮動(dòng)利率合適。也就是說,選擇哪種還款方式,最終取決于你對未來LPR走勢的判斷。