實(shí)務(wù)中,有客戶市場價(jià)500萬的房子,只拿到300萬的貸款,利率還高達(dá)6.5%;也有客戶,市場價(jià)400萬的房子,貸到了600萬,利率還只有4.35%。同樣的都是抵押貸款,不同的操作,結(jié)果完全不同,大家知道是為什么嗎?


抵押貸款,是中小企業(yè)銀行貸款最常見的方式,也是相對(duì)最容易成功的貸款方式。正因?yàn)橄鄬?duì)容易、簡單,大家往往對(duì)它不夠重視,希望大家能夠看完這篇文章,了解下抵押貸款有哪些你必須知道的知識(shí),再問問自己抵押貸款是不是真的很簡單?你做的抵押貸款方案,有沒有實(shí)現(xiàn)利益最大化?


一、抵押物評(píng)估


房產(chǎn)抵押貸款,抵押的房產(chǎn)值多少錢,不是企業(yè)說了算,也不是市場說了算,而是銀行說了算!那銀行怎么認(rèn)定抵押房產(chǎn)值多少錢呢?通行做法是銀行委托指定的有資格的第三方資產(chǎn)評(píng)估公司來評(píng)估,以資產(chǎn)評(píng)估公司的評(píng)估價(jià)格為準(zhǔn)。


這里需要注意的是,不同的銀行,不同的評(píng)估公司,給出的價(jià)格都會(huì)有所差異,最高價(jià)和最低價(jià)之間相差10-20%是很常見的情形。評(píng)估價(jià)格的高低,直接影響到貸款金額的大小,10-20%可不是一個(gè)小數(shù)字哦,一千萬的房產(chǎn),就相差了一兩百萬。


二、評(píng)估總值和評(píng)估凈值


房產(chǎn)評(píng)估,評(píng)估公司一般會(huì)給出三個(gè)評(píng)估值,評(píng)估總值、評(píng)估凈值1(也叫契稅凈值)和評(píng)估凈值2(也叫全稅凈值)。


1、評(píng)估總值就是評(píng)估公司評(píng)估給出的市場價(jià)。


2、評(píng)估凈值1是評(píng)估總值減去房屋契稅后的評(píng)估值。房屋契稅一般在評(píng)估總值的1-3%之間,根據(jù)房屋面積大小而定,小于90平米的契稅1%,90-144平米的契稅1.5%,144平米以上的契稅3%。


3、評(píng)估凈值2是評(píng)估凈值1的基礎(chǔ)上再扣除增值稅、個(gè)稅、印花稅等稅種之后的評(píng)估值,由于不同房產(chǎn)原始購入價(jià)差異不同,增值稅、個(gè)稅等有所差異,但一般在房產(chǎn)評(píng)估總值的10%比較常見。


剛有套銀行評(píng)估的房產(chǎn),評(píng)估總值是527萬,評(píng)估凈值1是519萬,評(píng)估凈值2是468萬,分別是評(píng)估總值的98.5%和88.8%。


評(píng)估值是銀行貸款的參考依據(jù),常規(guī)的住宅類房產(chǎn)抵押貸款,銀行一般是打七折來計(jì)算貸款金額。但有些行是評(píng)估總值打七折,有些行是凈值1打七折,也有行是凈值2打七折。按評(píng)估總值還是按凈值1,或者是凈值2打折就相差很大了,至少10%以上。


大家看到這里,是不是就開始有點(diǎn)慌了?房產(chǎn)評(píng)估差了10-20%,評(píng)估總值還是凈值這里又差了10%,20-30%不見了哦!


三、抵押率


上面提到,銀行一般是按照評(píng)估值的七折來計(jì)算貸款金額(住宅類),有一般就有不一般,有常規(guī)就有例外。目前看到,對(duì)于普通住宅抵押率,大部分行是七折,也有銀行是八折或者八五折;還有銀行對(duì)于經(jīng)營情況良好的企業(yè),可以給到九成或者1:1足值貸。(暈,這里又差了10-30%?。?/p>

不管七成,還是八成九成,或者是不打折,都是針對(duì)銀行的標(biāo)準(zhǔn)化抵押貸款產(chǎn)品。如果不考慮標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品,走傳統(tǒng)公司授信通道的話,對(duì)于優(yōu)質(zhì)客戶,還可以做抵押物放大,即抵押物評(píng)估值全額基礎(chǔ)上,再配以一部分信用貸款。這個(gè)具體就要看企業(yè)資質(zhì),以及授信方案設(shè)計(jì),如何幫助銀行考慮各種風(fēng)險(xiǎn)及控制手段,做到讓銀行放心,這是個(gè)復(fù)雜的專業(yè)話題,這里就不展開討論了。通過這種方式,可以做到抵押物放大30-200%不等。個(gè)別優(yōu)質(zhì)客戶,結(jié)合銀行的一些貸款產(chǎn)品,比如一些貿(mào)易融資產(chǎn)品或者其他輔助風(fēng)控,比如應(yīng)收賬款質(zhì)押等,還可以進(jìn)一步放大,給予更多的信用貸款。(換一個(gè)角度去看就很清楚了,銀行其實(shí)也會(huì)發(fā)放一些純信用貸款,如果一個(gè)企業(yè),在銀行本來就可以申請幾百上千萬的信用貸款,我們追加抵押物,是不是可以貸的更多呢?)


四、抵押物性質(zhì)


上面講的抵押物和抵押率,都是按普通住宅來舉例子作分析的。實(shí)務(wù)中,抵押物,除了普通住宅,還有公寓、別墅、寫字樓、商鋪、廠房、土地使用權(quán)等各種類型的房產(chǎn)抵押物。(非房產(chǎn)抵押是貨押或者設(shè)備抵押,不屬于常規(guī)的抵押貸款范疇)


1、不同性質(zhì)的抵押物,首先是銀行規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)抵押率不同。


住宅類的一般是七折,公寓和寫字樓一般是六折,別墅、商鋪、廠房和土地使用權(quán),一般是五折。


2、不同性質(zhì)的抵押物,評(píng)估總值和市場價(jià)的差異不同。


住宅類的評(píng)估總值和市場價(jià),相差不大,一般不會(huì)超過10%;其他類房產(chǎn)的評(píng)估總值和市場價(jià)就沒這么接近了。有個(gè)客戶,剛花了3100萬買了觀瀾的一棟廠房自用,單價(jià)10000元/平米,結(jié)果銀行給出的評(píng)估價(jià)只有不到6000塊,評(píng)估總值只有市場價(jià)的六折。


如果企業(yè)購置物業(yè)來做抵押貸款的話,住宅是最劃算的,其次是公寓和寫字樓,商鋪、廠房、土地最差。


五、抵押物評(píng)估費(fèi)


房產(chǎn)抵押貸款,銀行要求做資產(chǎn)評(píng)估,銀行指定資產(chǎn)評(píng)估公司,但不好意思,抵押物評(píng)估費(fèi)得客戶自己出。


評(píng)估費(fèi)就是市場價(jià)了,一般是房屋評(píng)估值的萬五到千一之間,1000萬的房子,評(píng)估費(fèi)一般在伍仟到一萬塊錢左右。金額大的費(fèi)率低些,金額小的費(fèi)率就會(huì)適當(dāng)高些,這個(gè)都是企業(yè)在貸款發(fā)放之前需要一次性支付給評(píng)估公司的。(目前1000萬以下的普惠金融貸款,有些銀行是幫客戶支付評(píng)估費(fèi)的,比如中國銀行,這個(gè)值得點(diǎn)贊?。?/p>

需要注意的是,客戶應(yīng)該盡量和銀行/評(píng)估公司爭取,貸款成功批復(fù)之后再出正式的評(píng)估報(bào)告,再交評(píng)估費(fèi),避免白花冤枉錢。當(dāng)然,大部分銀行都是貸款批復(fù)之后再交錢出評(píng)估報(bào)告,但也有個(gè)別銀行或者個(gè)別客戶經(jīng)理為了“支持”評(píng)估公司業(yè)務(wù),要求貸款報(bào)批過程中就先交錢出評(píng)估報(bào)告的。遇到這種情況,如果評(píng)估費(fèi)又比較貴的話,需要注意一下,避免貸款沒批,白花冤枉錢。


六、房產(chǎn)所在地


房產(chǎn)所在地關(guān)系到是否異地抵押的問題,房產(chǎn)所在地和借款企業(yè)與貸款銀行(這二者一般都在一個(gè)城市)不在同一個(gè)城市,一般界定為異地房產(chǎn)。異地抵押不少銀行是不接受的,尤其是在中小企業(yè)授信領(lǐng)域,大部分深圳的銀行都不接受除深圳以外的房產(chǎn)抵押,個(gè)別銀行接受東莞惠州的房產(chǎn),還有個(gè)別銀行可能會(huì)接受北上廣的房產(chǎn)抵押。但實(shí)務(wù)中,由于中小企業(yè)授信金額小,異地房產(chǎn)抵押手續(xù)麻煩,一旦出現(xiàn)問題處理也麻煩,大部分銀行都不接受。


七、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和借款企業(yè)的關(guān)系


原則上,銀行不太接受抵押房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和借款企業(yè)沒有任何關(guān)系的抵押。這種業(yè)務(wù),要么是借殼貸款,要么是借房子貸款,風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)都大一些。


1、一般情況下,以下類型的房產(chǎn)抵押都不會(huì)有問題,各個(gè)銀行都會(huì)接受:


1)借款企業(yè)名下的房產(chǎn);


2)借款企業(yè)股東、法人及其配偶、直系親屬(如父母、成年子女、兄弟姐妹)的房產(chǎn)。


2、下列情形,有些銀行會(huì)接受,有些銀行會(huì)審核嚴(yán)格一些,或者不接受,或者壓低貸款金額:


1)企業(yè)高管、員工的房產(chǎn);


2)企業(yè)法人、股東的其他親戚的房產(chǎn)。


除上述1、2類以外的其他第三方的房產(chǎn),如果借款企業(yè)不能很好的解釋產(chǎn)權(quán)人和借款企業(yè)之間的關(guān)系,一般銀行就不太會(huì)接受。


八、借款主體的性質(zhì)


上面講的都是抵押物的問題,抵押貸款,還會(huì)區(qū)分是以公司名義借款,還是個(gè)人名義借款。


公司名義的抵押貸款,一般都是公司貸款條線發(fā)起和審批。個(gè)人名義的抵押貸款,一般是個(gè)貸條線發(fā)起和審批。需要的資料、發(fā)起和審批的路徑、貸款的利率都會(huì)有所不同。


一般來講,公司名義貸款相對(duì)復(fù)雜,流程長而且慢。但好處也很明顯,可以結(jié)合公司信用放大抵押率,甚至配信用貸款,還可以積累公司信用,為后續(xù)企業(yè)授信打下很好的基礎(chǔ)。另外,公司貸款利息支出是公司成本,可以作財(cái)務(wù)費(fèi)用,節(jié)約所得稅支出。對(duì)于部分企業(yè),還可以享受政府的一些利息補(bǔ)貼政策。個(gè)人名義貸款就相對(duì)簡單,流程短時(shí)效快,但公司貸款的這些好處就享受不到了。