一、什么是房產(chǎn)抵押貸款？
指借款人以自有或第三者的物業(yè)（包括住宅、寫
字樓、商鋪、廠房等）作抵押，用于個人綜合消
費，并以按揭形式還款的貸款。
二、申請房抵貸，需滿足什么條件？
1.借款人有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有按期償還貸
款本息的能力。
2.關(guān)于房產(chǎn)的要求
1)產(chǎn)權(quán)明晰，符合國家規(guī)定的上市交易條件，
可進入房地產(chǎn)市場流通；
2)房齡符合要求，一般不超30年，具體以銀
行要求的為準；
3)擁有房屋所有權(quán)證，且未列入當?shù)爻鞘懈?/p>
造拆遷規(guī)劃。
3.符合貸款銀行規(guī)定的其他條件。
三、辦理房產(chǎn)抵押貸款的流程
基本流程：貸款申請－－提交貸款資料－－房
產(chǎn)評估－－貸款審核－－簽訂借款合同－－抵
押登記－－銀行放款
1.關(guān)于貸款資料的規(guī)定
以個人名義申請的，需提供本人及配偶身份證、戶口本、婚姻狀況證明、收入證明、工資流水、房屋所有權(quán)證、個人借款用途相應的合同或票據(jù)等。
如借款人與權(quán)屬人不同的，還需提供權(quán)屬人及
配偶身份證、戶口簿、婚姻狀況證明。
以企業(yè)名義申請的，需提供企業(yè)基本證照、驗
資報告、章程、相關(guān)決議、連續(xù)兩年及近期財
務(wù)報表、連續(xù)一年公司流水、借款用途相應的
購銷合同、房屋所有權(quán)證，以及權(quán)屬人及配偶
身份證、戶口簿、婚姻狀況證明等。
注：不同銀行對貸款資料的要求有所不同，具
體以貸款銀行的規(guī)定為準。
2.關(guān)于貸款審批的規(guī)定
1)額度：住宅抵押的貸款額度一般不超評估
凈值的70%;商用抵押的貸款額度一般不超評
估凈值的50%.
2)期限：根據(jù)借款人意愿、用途而定。
3)利率：貸款銀行根據(jù)借款人信用、借款用
途等因素綜合而定。
4)還款方式：通常1年期以下貸款，按月付息，
到期一次還本；1年期以上貸款，可選等額本
金或等額本息的還款方式。
四、房產(chǎn)抵押的注意事項
1.關(guān)于被抵押房產(chǎn)的價值評估
房產(chǎn)抵押貸款的貸款額度，通常是房產(chǎn)估值的
50%-70%.但估值并不等于市值，而是通過
銀行指定的評估公司實地看房，根據(jù)房產(chǎn)的樓
層、建筑面積、朝向、裝修程度、社區(qū)配套設(shè)
施、交通情況及地理位置等因素綜合考評后，
給出的評估價值。
2.關(guān)于房產(chǎn)性質(zhì)的確定
1)部分已購公房
以下兩種情況的公房，不可辦理抵押貸款。
A.無法提供購房合同或購房協(xié)議的已購公房；
因為如果購房合同中有原單位擁有優(yōu)先購買權(quán)
的條款，銀行無法取得他項權(quán)利。
B.不能提供上市證明的央產(chǎn)房；這類房產(chǎn)不可
上市交易，之于銀行“毫無價值”。
2)未滿5年的經(jīng)濟適用房
根據(jù)規(guī)定，經(jīng)適房或按經(jīng)適房管理的回遷房，未滿5年不可上市交易，銀行無法取得他項權(quán)
利，所以同樣不能辦理抵押貸款。
3)小產(chǎn)權(quán)房
小產(chǎn)權(quán)房實為無產(chǎn)權(quán)，因此銀行不予對該類房
產(chǎn)辦理抵押貸款。
4)房齡太久或戶型太小的二手房
銀行認為此類房產(chǎn)較難變現(xiàn)，往往不具備抵押
貸款資質(zhì)。注意，如房產(chǎn)在重要的城市功能區(qū)
域，也可申請獲得貸款，具體需咨詢貸款銀行。
3.關(guān)于貸款用途的明確
抵押貸款一般用于裝修、留學、購買家庭大額
耐用消費品，及企業(yè)的流動資金周轉(zhuǎn)需求等，
但不括買房。
4.關(guān)于貸款的發(fā)放形式
貸款需?？顚Ｓ?！銀行會按照借款用途，將款
項直接發(fā)放到借款人指定的相關(guān)用途賬戶，如
借款用途是裝修，款項會直接發(fā)放到指定的裝
修公司賬戶。
五、如何知道房子是否已被抵押？
1.新房的被抵押情況
根據(jù)規(guī)定，開發(fā)商若將土地或房屋抵押，均須
到房管部門做抵押登記，如想了解新房的抵押
狀況，可讓開發(fā)商出示土地證和房產(chǎn)證，看備
注欄有無作他項權(quán)利記載。
1)如是期房，登記機關(guān)會在《土地使用證》
上進行標識；
2)如是現(xiàn)房，登記機關(guān)會在開發(fā)商的房產(chǎn)證
上作他項權(quán)利記載。
2.二手房的被抵押情況
1)房管部門備有房產(chǎn)檔案，包括房屋的抵押、
買賣等狀態(tài)，可同賣家一起攜身份證、房產(chǎn)證，
直接到窗口查詢；
2)可要求賣家出示房產(chǎn)證原本，看房產(chǎn)證上
的“他項權(quán)”的位置是否有標注；
3)可通過【產(chǎn)權(quán)查冊】查詢，房屋是否有被抵押。
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