在加拿大央行連續(xù)加息之前,絕大多數(shù)人都不知道啥是觸發(fā)利率(Trigger Rate)。

但隨著加拿大央行瘋了一樣的加息,幾乎每一個房奴和準(zhǔn)房奴都或多或少聽說了觸發(fā)利率的威力。

但截至2022年7月加拿大央行單次加息1%,觸發(fā)利率對絕大多數(shù)借款人來說還只是個威脅而不是必須面對的現(xiàn)實問題。

圖自微信圖庫

然而!包租姐的RBC銀行客戶經(jīng)理剛剛通知她,如果加拿大央行在2022年9月7日加息0.75%(大概率如此),包租姐極有可能觸發(fā)利率,這意味著她必須和銀行重新談判還款細(xì)節(jié),而最簡明的選擇就是提前還款,比例為10%,也就是包租姐需要在短期內(nèi)籌集約15萬加元現(xiàn)金。

盡管包租姐不差錢,但15萬現(xiàn)金也不是說來就來。

如果包租姐不想提前還款,還有兩種選擇,分別是:

1、設(shè)置利率上限:貸方可以設(shè)置對按揭貸款收取的最高利率,即使利率上升,你也不需要支付超過最高限額的利息。

2、轉(zhuǎn)換為固定利率:這么做會產(chǎn)生額外的費用,而且需要滿足一定的條件,你的新固定利率可能顯著高于此前的浮動利率。

無論哪種選擇,對包租姐來說都是現(xiàn)金流的考驗。所以包租姐也是堅定的漲房租支持者。畢竟,出來混卡里不能沒錢。

黃三水之前介紹過,房貸還款每期金額是固定的,但金額背后的本息比例不是固定的。一般來說每期還款都有本金和利息,而最開始還貸的時候利息比例最高,越往后利息比例越低,一般來說,25年期限的貸款,還貸5年后銀行就不在乎你提前還款了,因為該賺的錢已經(jīng)賺了。

而連續(xù)加息情況下,月供將不足以支付所有利息,進(jìn)而會使用之前已償還本金來回填。當(dāng)回填至初始貸款額的105%時,銀行可以要求貸款人立即提高月供,而不必等到5年續(xù)約時再提高月供。

一般來說,加息幅度達(dá)到2%就有可能觸發(fā)利率,加息幅度到2.75%,就開始大面積觸發(fā)利率了。

如果2022年9月7日,加拿大央行加息0.75%,對2022年3月之前批準(zhǔn)貸款的買家來說,加息幅度就達(dá)到了3%,將有一大批買家觸發(fā)利率。

黃三水說,很多人投資幾十年房產(chǎn)都遇不到一次的觸發(fā)利率,沒想到在2022年有可能成為國民話題。

目前市場的買家、賣家、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、貸款經(jīng)紀(jì)中的絕大多數(shù)人都將是第一次見證觸發(fā)利率大規(guī)模出現(xiàn),所以就算專業(yè)人士給你的建議也是摸著石頭過河。

包租姐個人的建議是,觸發(fā)利率的最簡明解法就是提前還一部分貸款,所謂長痛不如短痛,咬咬牙勒緊褲帶就完了。

根據(jù)某銀行提供的模擬案例顯示,

貸款人貸款100萬元,利率為1.2%,貸款期為25年。每期月供為3859.95元,其中2859.95元為本金,1000.00元為利息;如果貸款期為30年,則每期月供為3309.09元,其中2309.09元為本金,1000.00元為利息。

當(dāng)利率上漲至3.95%時,25年期的每期月供為5250.80元,其中1959.14元為本金,3291.67元為利息;30年期的每期月供為4745.37元,其中1453.71元為本金,3291.67元為利息。

由此可見,利率達(dá)到3.95%時的月供利息已經(jīng)非常接近利率為1.2%時的月供總額。

由此案例可以看出,如果貸款人的初始利率為基準(zhǔn),加息2.75%之后隨時可以觸發(fā)利率,所以2022年9月7日這次加息就顯得尤為重要。

而打開銀行的網(wǎng)站,可以看到目前的利率水平是這樣的:

所以,這一次加息后,觸發(fā)利率不再是威脅,而是眾多房奴必須面對的難題了。

包租姐說,也有很多人面對觸發(fā)利率會選擇提前轉(zhuǎn)換成固定利率,如果是自住買家,轉(zhuǎn)了也就轉(zhuǎn)了,如果是投資者要知道固定利率限制了資產(chǎn)的流動性,如果在鎖定期內(nèi)賣房,會有更高的罰款。所以一定要想好犧牲流動性有沒有必要。

最后,黃三水提醒大家,幾乎100%的華人都沒有經(jīng)歷過這種過山車般的降息到加息周期,幾乎沒有人具備處理類似情況的直接經(jīng)驗,所以任何意見和判斷都只供參考,最終結(jié)果要自己承擔(dān)。