近年來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)住房交易市場(chǎng)逐步由“增量房時(shí)代”向“存量房時(shí)代”逐步過(guò)渡，存量個(gè)人住房（俗稱“二手房”）貸款不斷發(fā)展，同時(shí)在發(fā)展過(guò)程中也面臨防控資產(chǎn)質(zhì)量的壓力。本文對(duì)存量房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀及資產(chǎn)質(zhì)量情況進(jìn)行了調(diào)研梳理，對(duì)不良貸款的形成原因進(jìn)行了剖析，并針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防控方面存在的問(wèn)題提出相應(yīng)措施。
存量房貸款業(yè)務(wù)的重要特點(diǎn)
存量房貸款業(yè)務(wù)市場(chǎng)發(fā)展空間巨大
隨著城市化水平逐漸提高，重點(diǎn)城市人口不斷聚集，城市外延逐步擴(kuò)展，但土地供給有限導(dǎo)致新房供應(yīng)不足，購(gòu)房者逐漸轉(zhuǎn)向存量房市場(chǎng)。2014～2016年全國(guó)存量房交易額從3.1萬(wàn)億元增至6.5萬(wàn)億元，存量房交易占商品房銷售額比例從29%提升到41%。受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，一二線城市存量房交易出現(xiàn)回落，2017年全國(guó)存量房交易額降至5.8萬(wàn)億元，但存量房市場(chǎng)在深度和廣度上都有所提高，一線城市存量房市場(chǎng)總體上呈現(xiàn)進(jìn)一步深化的趨勢(shì)，北京、上海、廣州、深圳存量房交易量分別達(dá)到新房的3.3倍、1.1倍、1.7倍和2.7倍，除上海外，均比2016年進(jìn)一步提高。南京、廈門(mén)、大連、天津、蘇州等二線城市及部分三線城市也陸續(xù)進(jìn)入存量房主導(dǎo)階段。2019年，存量房成交活躍度提升，1～5月十大城市存量房成交套數(shù)約45.9萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)17.1%，其中上海、成都、蘇州成交套數(shù)增幅近五成。據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)測(cè)算，到2020年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總交易額將超過(guò)15萬(wàn)億元，存量房交易額將達(dá)到8萬(wàn)億元，占比超過(guò)50%。同樣，作為商業(yè)銀行住房信貸業(yè)務(wù)，未來(lái)也將由一手房為主導(dǎo)逐步向存量房為主導(dǎo)轉(zhuǎn)換。從當(dāng)前世界各主要城市及國(guó)內(nèi)大城市范圍來(lái)看，房地產(chǎn)發(fā)展具有普遍的規(guī)律性。初期主要是大量新樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)供應(yīng)，城市范圍的迅速擴(kuò)張；隨著消費(fèi)者對(duì)居住要求的提高，必然會(huì)對(duì)住宅進(jìn)行二次消費(fèi)，將原先購(gòu)買居住的住房陸續(xù)推向市場(chǎng)，市場(chǎng)主要表現(xiàn)為一手房、二手房交易并存；當(dāng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定的程度后，城區(qū)擴(kuò)張速度大大放慢，可開(kāi)發(fā)土地也越來(lái)越少，市場(chǎng)交易主體變化為存量房業(yè)務(wù)。未來(lái)隨著存量住房規(guī)模的累積擴(kuò)大，存量房將從原先新房的補(bǔ)充地位轉(zhuǎn)為市場(chǎng)相對(duì)更加重要的地位。對(duì)一二線大城市而言，隨著新房高端化和郊區(qū)化，剛需群體只能通過(guò)存量房滿足基本需求；對(duì)于三四線城市而言，存量房所處城市中心的地段優(yōu)勢(shì)將吸引更多消費(fèi)者。在一些人口體量相對(duì)大、土地稀缺、新房供應(yīng)量極為有限的城市，存量房必將成為滿足市場(chǎng)需求的主要途徑，也是銀行業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)。
銀行和購(gòu)房者都有增加存量房貸款的驅(qū)動(dòng)力
一方面，銀行有發(fā)放更多個(gè)人房貸傾向。一是相對(duì)其他貸款，個(gè)人房貸不良率相對(duì)較低。銀行大都把個(gè)人房貸看成優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，從而導(dǎo)致部分銀行尤其是中小銀行對(duì)房貸審核不夠嚴(yán)格。購(gòu)房者用假的收入證明、資金流水等都能夠貸款，一些銀行明知有假也不深究，甚至一些銀行的業(yè)務(wù)經(jīng)理和中介會(huì)幫助客戶想辦法。二是存量房貸款業(yè)務(wù)對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)綜合帶動(dòng)作用較大。一手房貸款營(yíng)銷以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為主、借款人為輔，銀行對(duì)大型開(kāi)發(fā)企業(yè)定價(jià)權(quán)較弱，議價(jià)難度較大，同時(shí)貸款發(fā)放至開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)公賬戶，在財(cái)務(wù)采用集中管理模式下，資金留存工行體系難度較大。而存量房貸款營(yíng)銷對(duì)象以借款人為主、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為輔，銀行對(duì)貸款的定價(jià)權(quán)較強(qiáng)，議價(jià)空間較大，交易資金是在個(gè)人之間的流動(dòng)，最終賣房資金（首付款、貸款）劃轉(zhuǎn)賣方個(gè)人賬戶，在銀行監(jiān)管營(yíng)銷下，可最大化歸集賣方所得資金，轉(zhuǎn)化為個(gè)人存款與理財(cái)產(chǎn)品，資金留存率較高，貸款帶來(lái)的綜合收益更為豐厚。