抵押經(jīng)營貸在2020年一度爆火，無論是買首套房還是二套房的人群，對這個產(chǎn)品是非常的熱衷，本文在實(shí)事求是的前提下，理性的解讀抵押經(jīng)營貸，包括之前辦理的人群，現(xiàn)在應(yīng)該注意哪些問題。
首先來說說抵押經(jīng)營貸原理，為什么很多人喜歡這個產(chǎn)品，自身的受益點(diǎn)在哪里？不了解的朋友可以順便了解一下。
就以二套房為例，許多一線城市購買二套房都是需要6-7成的首付款，再加上剩下的3-4成按揭貸款，這是常規(guī)的買法，直到去年這一狀況改變了，多了一個抵押經(jīng)營貸，并且逐步替換掉了按揭貸款，買房變成了全款購買再抵押
抵押經(jīng)營貸在去年最巔峰的時候，可以辦理年化利率3.85%，授信20年，等額本息30年還款方式，如果說你的按揭貸款額度在300萬，二套按揭房的年化利率在5.7%，一年就能省下將近2個百分點(diǎn)，10年就是將近60萬，貸款金額越大，節(jié)省的利率也就越多，很多人都直接全款買，然后辦理抵押經(jīng)營貸
沒有全款的資金就用信貸，或者親朋好友老湊，再差的就是墊資公司墊資，只要房產(chǎn)全款買下來，就去辦理抵押經(jīng)營貸在還掉，最長也就1個半月使用時間，貸款錢就下來了，除去辦理費(fèi)用幾萬元，還是大有賺頭
雖然方便了很多人，但是隱患也是非常大的，首先國家不支持這種行為，另一方面就是當(dāng)時選擇的產(chǎn)品，很多中介有一點(diǎn)是不會說的
產(chǎn)品分為：
1.十年歸還一次本金，授信20年，等額本息30年還款，年化利率3.85%
（去年要求新下房本等待3個月，新加公司直接辦理）
這個產(chǎn)品看著是非常劃算的，實(shí)際并不是，授信額20年，就是你抵押貸款的額度，在這20年內(nèi)有效，月供額度可以把貸款本金分為30年來還月供，減輕了月供壓力，但是10年要求歸還一次剩余本金，記住了這個歸還本金不是馬上就能貸出來的，是需要重新審核，重新下戶公司與房產(chǎn)的，不滿足直接就不給貸了，這是一個坑點(diǎn)，在快滿足十年的時候，一定提前規(guī)劃好接下來要操作的，例如公司執(zhí)照手續(xù)等等。這個就是適合用信貸湊的全款人群使用，因?yàn)樾刨J3個月也不會有多少利息，可以等待3個月，在辦理這個貸款。
2.五年歸還一次本金，授信20年，等額本息20年還款，年化利率4.35%
（去年要求新公司新房本直接辦理）
這個產(chǎn)品就是很多墊資公司給墊資的全款資金，墊資費(fèi)用高，不適合使用墊資資金等待3個月辦理3.85%的，房本過戶后直接辦理這個，快速還掉墊資的資金，也是一樣的，5年歸還一次剩余本金，也就是5年重新辦理一次。到期提前規(guī)劃好。
3.不用歸還本金，授信20年，等額本息20年還款，年化利率5%
（去年要求新公司新房本直接辦理）
這個是最穩(wěn)健的產(chǎn)品，不用擔(dān)心歸本的問題，不用擔(dān)心再次審核的問題，我們曾經(jīng)計(jì)算過，雖然這個產(chǎn)品的年化利率是5%，但是它是最省錢的，不用擔(dān)心公司，不用歸本可以節(jié)省很多成本，綜合下來這才是性價比之王。
大致使用這三種產(chǎn)品的人群是最多的，先息后本的沒什么可說的，今年上半年有一些人被查到資金回流，很多被要求提前還款，根本原因就是資金截流沒有做好，鐵一樣的證據(jù)，你就是倒霉，有點(diǎn)門路的中介還好，提前還款10萬或者20萬，在寫個提前還款意愿書，銀行也就壓下來了，有一些人直接就給上報了，自查階段給當(dāng)成了炮灰，當(dāng)成了指標(biāo)。
到了今年下半年，抵押經(jīng)營貸也沒怎么緩過來，管控與產(chǎn)品門檻一樣的在提高，真實(shí)經(jīng)營的公司正常辦理，本來抵押經(jīng)營貸就是為了真實(shí)的公司經(jīng)營，真實(shí)經(jīng)營的公司做個資金截流就可以了。
非真實(shí)經(jīng)營的公司只能辦理先息后本的產(chǎn)品，比如先息后本10年，每年審核一次公司，每年歸還一次本金，還有先息后本3年，3年后歸還本金，剩下非真實(shí)經(jīng)營的產(chǎn)品都不穩(wěn)定。
1.公司滿足1個月，房本滿足一個月
直接辦理，月息0.79,1-5年期限
2.新公司老房本，老公司新房本
房本或者執(zhí)照時間大于6個月，年化利率4.35%-5.1%，不好批，通過率不高
現(xiàn)在最火的產(chǎn)品已經(jīng)不是抵押經(jīng)營貸了，變成了首付貸款
首付貸款的意思就是這筆貸款非常適用于首付不夠的人群，年化利率3.25%-5.7%，期限3年5年不等，信用貸款類別，申請要求：
1.本單位連續(xù)工作1年以上
2.公積金個人繳納1000元以上
3.單位性質(zhì)好
4.不能有大額分期或者消費(fèi)貸
5.單人最高150萬
他是如何做到不影響按揭貸款審批的呢？
貸款30萬，3年期限，年化利率3.25%，等額本息還款，月供額度約9千，那么在征信上就顯示9千的一個信用卡賬戶，不顯示貸款30萬的總額，以此達(dá)到隱藏負(fù)債，不影響按揭貸款審批的效果。（房貸審批小額信用卡只按10%來計(jì)算負(fù)債，100%不會有影響）
一般來說，國企單位或者央企單位，公積金個人繳納滿額，工作時長在3年以上，沒有大額分期或者消費(fèi)貸的群體，才可以辦理150萬滿額，大部分群體都是在100萬左右，先息后本或者等額本息可選，提前還款有銀行需要違約金。
以上就是抵押經(jīng)營貸的現(xiàn)狀與需要注意的事情，希望大家可以提前規(guī)避風(fēng)險，提前做好準(zhǔn)備。