盡管歐洲央行還沒(méi)有明確的加息時(shí)間表，但在通脹預(yù)期持續(xù)走高的背景下，由市場(chǎng)交易決定的歐元區(qū)中長(zhǎng)期市場(chǎng)利率基準(zhǔn)已經(jīng)大幅上升，幅度遠(yuǎn)超專業(yè)投資者此前的預(yù)期。

這不僅顯著加大了各國(guó)政府的融資成本，更推動(dòng)了房地產(chǎn)貸款利率加速上揚(yáng)。德國(guó)最大的私人房地產(chǎn)融資經(jīng)紀(jì)商Interhyp的負(fù)責(zé)人稱，過(guò)去十年中，利率從未像最近幾周這樣迅速、強(qiáng)勁地上升。

越來(lái)越多的專業(yè)人士表示，近年來(lái)超低利率一直是房地產(chǎn)吸引買家的一個(gè)主要原因。不斷上升的融資成本不僅會(huì)減緩房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，甚至可能引發(fā)積聚多年的房?jī)r(jià)泡沫的破裂。

事實(shí)上，自歐元區(qū)中長(zhǎng)期利率基準(zhǔn)在2019年5月以來(lái)轉(zhuǎn)為負(fù)值后，歐元區(qū)特別是德國(guó)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了加速上漲的態(tài)勢(shì)。根據(jù)德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2010年至2020年間，全德住宅均價(jià)上漲了約65%。2021年，公寓價(jià)格在全國(guó)范圍內(nèi)平均上漲了14.3%。

歐盟系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)委員會(huì)在今年發(fā)出警告稱，德國(guó)無(wú)論是城市還是農(nóng)村地區(qū)的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了全面上漲，房地產(chǎn)價(jià)格高估日益嚴(yán)重。并建議德國(guó)實(shí)施更嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管措施。德國(guó)央行的評(píng)估則認(rèn)為，2021年德國(guó)的城市房?jī)r(jià)比合理價(jià)格高估了15%至40%。

德國(guó)的人均貸款額則在過(guò)去五年增長(zhǎng)了40%，其中十年期平均貸款金額從2020年1月的26.4萬(wàn)歐元已經(jīng)攀升至31.7萬(wàn)歐元，增幅達(dá)到20%。

德國(guó)地產(chǎn)拍賣商Argetra預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)利率隨通貨膨脹率的上升而上升，2022年將發(fā)生更多止贖拍賣。此外，國(guó)家相關(guān)疫情援助結(jié)束，也可能使許多融資者陷入困境。

德國(guó)金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)Bafin已經(jīng)宣布了更嚴(yán)格的房地產(chǎn)貸款規(guī)則：將銀行資本緩沖從零提高到0.75%，此外，還將為房地產(chǎn)貸款引入2%的特殊系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)緩沖。新要求將從2023年2月開始生效。

霍恩海姆大學(xué)教授漢斯-彼得·伯格霍夫表示，上述措施將對(duì)銀行產(chǎn)生&34;。由于銀行必須為其貸款業(yè)務(wù)預(yù)留更多的資本緩沖，其向客戶提供的貸款利率就會(huì)更高。

德國(guó)商業(yè)銀行債券策略師豪克·西姆森則預(yù)計(jì)，由于通脹預(yù)期將進(jìn)一步上升，國(guó)債收益率在中期內(nèi)將繼續(xù)上升。

德意志銀行旗下的資產(chǎn)管理公司DWS指出，由于能源價(jià)格上漲，通脹率上升的程度是非常不確定的，而且仍存在能源供應(yīng)中斷的極端可能。此外，西方對(duì)俄羅斯的制裁“將長(zhǎng)期存在”，這不利于價(jià)格特別是能源價(jià)格的回落。

德國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)專家普遍認(rèn)為，當(dāng)貸款利率達(dá)到2.4%的水平時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)下降。

最新公布的德國(guó)ZIA-IW房地產(chǎn)景氣指數(shù)在第一季度出現(xiàn)了回落，其中預(yù)期指數(shù)自2019年第四季度以來(lái)首次為負(fù)值，其主要原因就是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)融資成本的上升感到擔(dān)憂。

作為經(jīng)濟(jì)晴雨表，歐洲股市的估值也被專業(yè)投資者顯著下調(diào)。根據(jù)彭博社最近的一項(xiàng)調(diào)查，投行對(duì)歐元區(qū)基準(zhǔn)股指歐洲斯托克50指數(shù)年終點(diǎn)位的預(yù)期較俄烏沖突開始前下降了7.5%；對(duì)德國(guó)基準(zhǔn)股指Dax的預(yù)測(cè)則比去年12月時(shí)下調(diào)了9%。數(shù)據(jù)提供商新興投資組合基金研究公司稱，僅3月第一周從歐洲股市流出的資金就達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的135億美元。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家們已經(jīng)大幅下調(diào)了對(duì)歐洲經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)測(cè)，同時(shí)認(rèn)為歐洲央行今年底前加息的可能正在上升。

歐元銀行同業(yè)拆借利率產(chǎn)品交易價(jià)格顯示，目前投資者預(yù)期六個(gè)月內(nèi)歐洲央行將升息10個(gè)基點(diǎn)。

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