一個(gè)多星期以前,當(dāng)有人開價(jià)兩萬元收購(gòu)自己的空殼公司時(shí),在深圳注冊(cè)了一家信息咨詢公司的陳洪(化名),被弄了一頭霧水。


“一直沒有任何經(jīng)營(yíng),我都準(zhǔn)備注銷的空殼公司,現(xiàn)在竟然能值兩萬塊錢了?”陳洪說,他接到一通陌生電話,直到幾天后,才知道高價(jià)收購(gòu)空殼公司可能是為了套取銀行的小微企業(yè)貸款,再用貸款資金買房。


像陳洪這樣突然碰到天上掉餡餅的人,近期在深圳可能不在少數(shù)。


最近一段時(shí)間,以中小企業(yè)名義,通過房產(chǎn)抵押在銀行貸款后再買房,已經(jīng)引發(fā)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲的消息,正在引起高度關(guān)注。而貸款主體的企業(yè)不少是空殼公司,并無實(shí)際經(jīng)營(yíng),甚至沒有經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。


4月20日,人民銀行深圳中心支行、深圳銀保監(jiān)局先后下發(fā)通知,要求銀行對(duì)此類貸款緊急自查,并限期收回違規(guī)流入房地產(chǎn)的貸款。本來是支持小微企業(yè)渡過難關(guān)的經(jīng)營(yíng)性貸款,為何能突破銀行層層關(guān)卡,最終被用于炒房,其中又有哪些路徑?


第一財(cái)經(jīng)從多方了解到,在這個(gè)過程中,從準(zhǔn)備貸款材料、安排企業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、貸款提取,都離不開中介的配合。一些銀行為了開展業(yè)務(wù),即便明知貸款信息造假,也睜一只眼閉一只眼。


以中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款的名義,流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金規(guī)模到底有多大?監(jiān)管數(shù)據(jù)顯示,今年一季度,僅深圳非金融企業(yè)和機(jī)關(guān)團(tuán)體的中長(zhǎng)期貸款,就大增近1900億元,超過去年全年的一半。


“小微企業(yè)拿到的抵押經(jīng)營(yíng)貸款,到底有多少被拿去買房,現(xiàn)在很難估算?!睒I(yè)內(nèi)人士說,但從小微企業(yè)自身來看,違規(guī)挪用于房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款,規(guī)模和比例應(yīng)該不會(huì)太高。


經(jīng)營(yíng)貸款套取路徑


剛剛接到電話時(shí),陳洪一時(shí)間沒反應(yīng)過來,讓他覺得奇怪的是,如今在深圳注冊(cè)公司是件容易的事,又不是稀缺牌照,“在以前,賣1萬塊都沒人要”。


陳洪說,他名下的這家公司,已經(jīng)注冊(cè)五六年了,但一直沒有經(jīng)營(yíng),他已經(jīng)準(zhǔn)備注銷了。但電話里對(duì)方上來就問:“2萬塊錢賣不賣,覺得低了還可以再商量?!?/p>

幾天之后,陳洪才知道,突然漲價(jià)的空殼公司,原來成了以小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款名義套取銀行信貸資金炒房的關(guān)鍵“道具”,而收購(gòu)者愿意出高價(jià),目的也是為了“囤殼”賺差價(jià)。


今年2月以來,深圳先后出臺(tái)多項(xiàng)措施,通過降息、減免手續(xù)費(fèi)、貼息等方式,緩解企業(yè)在疫情期間的資金壓力,但這些用于幫助中小微企業(yè)渡過難關(guān)的資金,卻被部分企業(yè)、個(gè)人違規(guī)挪用于炒房。


4月20日,人民銀行深圳中心支行、深圳銀保監(jiān)局等監(jiān)管部門要求銀行緊急自查,違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款,銀行要限期收回,這些貸款本來有嚴(yán)格的審批程序和用途監(jiān)管,一些企業(yè)是如何闖過層層關(guān)卡取得貸款,又脫離既定用途,最終將資金用于炒房的?


如果單靠企業(yè)自己,整個(gè)過程可能無法完成。在這個(gè)過程中,發(fā)揮關(guān)鍵作用的是中介。從物色貸款銀行、準(zhǔn)備申請(qǐng)材料,到貸款提取、使用,都離不開中介之手。


不久前剛剛完成一單的吳輝(化名),就是這樣一個(gè)中介。他介紹稱,如果想以小微企業(yè)身份從銀行得到小微企業(yè)低息、貼息貸款,先要找到中介,而且個(gè)人必須有房,物色好銀行之后,先把未清房貸結(jié)清、估價(jià),個(gè)人身份證明、結(jié)婚證、企業(yè)經(jīng)營(yíng)執(zhí)照、征信、個(gè)人半年流水等資料準(zhǔn)備齊全后,向銀行提交貸款申請(qǐng)。


要想順利得到貸款,除了個(gè)人原有的房子、個(gè)人半年流水單,企業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所是必備的關(guān)鍵資料。吳輝說,有了房子,除了個(gè)人流水必須真實(shí),其他的中介都可以“幫你搞定”。


“企業(yè)要有營(yíng)業(yè)場(chǎng)所,沒有經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地不行,”吳輝說,銀行貸前審查的時(shí)候,要到企業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所拍照存檔,中介找到場(chǎng)地后,貸款人只要找?guī)讉€(gè)人,坐在那里“辦公”就可以了。


銀行通過貸款申請(qǐng)后,還要對(duì)資金使用進(jìn)行監(jiān)管,資金并不是直接進(jìn)入貸款人賬戶,而是指定支付給交易對(duì)手方。但資金本來就是為了炒房,貸款企業(yè)也未實(shí)際經(jīng)營(yíng),實(shí)際貸款方提款就成為一個(gè)難題。


“在貸款方這里,不是什么問題,”吳輝說,銀行放款后,貸款方可以借用別人賬戶收款后提現(xiàn),但要支付10%以上的稅點(diǎn)。為了節(jié)省這筆費(fèi)用,中介可以幫助解決交易對(duì)手、提款問題。包括各個(gè)環(huán)節(jié)在內(nèi),只需要支付貸款總額1.5%的費(fèi)用。


多少資金違規(guī)流入樓市


4月21日下午,深圳銀保監(jiān)局表示,20日下午,該局聯(lián)合人民銀行深圳中心支行召開轄內(nèi)銀行座談會(huì),要求對(duì)房產(chǎn)交易完成后短期內(nèi)申請(qǐng)抵押貸款的業(yè)務(wù)重點(diǎn)審查融資需求的合理性;加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸的資金用途監(jiān)控,不得違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。要求各行迅速開展全面排查,對(duì)于排查發(fā)現(xiàn)信貸資金違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款要限期收回。


疑問也隨之而來:近期違規(guī)用于炒房、流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的小微企業(yè)、個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款,到底有多大規(guī)模?


人民銀行深圳中心支行數(shù)據(jù)顯示,今年一季度,深圳人民幣貸款增加3157.91億元,同比多增718.02億元。其中,住戶部門貸款增加587.55億元,短期、中長(zhǎng)期貸款分別增加42.63億元、544.93億元;非金融企業(yè)及機(jī)關(guān)團(tuán)體貸款增加2546.32億元,短期、中長(zhǎng)期貸款增加819.41億元、1889.44億元,票據(jù)融資減少189.58億元;非銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款增加10.2億元。


同上年相比,非金融企業(yè)及機(jī)關(guān)團(tuán)體貸款增加極為迅猛。2019年全年,深圳市人民幣貸款增加7500.78億元,同比僅多增287.22億元。其中,住戶部門貸款增加2250.65億元,短期、中長(zhǎng)期分別增加525.14億元、1725.50億元;非金融企業(yè)及機(jī)關(guān)團(tuán)體貸款增加5243.19億元,短期、中長(zhǎng)期貸款增加861.28億元、3409.26億元,票據(jù)融資增加775.12億元。


對(duì)比上述數(shù)據(jù)可知,僅僅在今年一季度,即便不算住戶部門,深圳非金融企業(yè)及機(jī)關(guān)團(tuán)體的短期新增貸款,就已逼近去年全年規(guī)模,兩者差額不到42億元,中長(zhǎng)期貸款也接近去年全年的55%以上。


而規(guī)模龐大的非金融企業(yè)及機(jī)關(guān)團(tuán)體新增貸款,3月份貢獻(xiàn)不小。1月,深圳此類貸款增加1095.88億元,短期、中長(zhǎng)期貸款分別增加457.36億元、863.35億元,票據(jù)融資減少224.09億元;2月此類貸款增加258.87億元,扣除票據(jù)融資后,新增的353.67億元全部是中長(zhǎng)期貸款;3月份新增額在780億元左右。


考慮到疫情影響,同去年一季度相比,這種反差更為明顯。2019年一季度,深圳非金融企業(yè)及機(jī)關(guān)團(tuán)體中長(zhǎng)期貸款增加1247.74億元,不及今年同期的三分之二,1、2月份分別增加805.35億元、219.99億元,3月僅增加240億元左右,僅為今年同期的30%略多。


“到底有多少小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)類貸款,實(shí)際被拿去用于買房、炒房,目前很難知道準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)?!蹦硣?guó)有大行深圳分行人士說,各家銀行情況不同,測(cè)算難度很大,只能等監(jiān)管排查清楚之后,才能知道準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。


“名義上是小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款,實(shí)際上用于買房的,比例應(yīng)該不是特別高,但整體有多少、比例多大,現(xiàn)在很難估算,沒有全部排查之前,監(jiān)管也不一定清楚。”上述股份制銀行人士說,新增的非住戶貸款,并不全都是小微企業(yè),有相當(dāng)一部分投向了大企業(yè),而大企業(yè)貸款金額都比較大。另外,銀行支持實(shí)體經(jīng)濟(jì),也是力度很大的事情,總體來看,違規(guī)用于炒房的小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款占比應(yīng)該不是很高。


套利空間有多大


包括小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款在內(nèi),銀行貸款違規(guī)進(jìn)入股市、樓市,并不是新鮮事。就在幾天前,浙江的兩家銀行,因未有效管控貸款資金使用,個(gè)人消費(fèi)貸款資金被挪用于購(gòu)房而被監(jiān)管罰款,深圳的兩家銀行也在2019年因此受罰。


“以前也有這種情況,一些個(gè)人消費(fèi)貸、信用卡、企業(yè)流動(dòng)資金貸款,被拿去炒房,只不過情況不突出,沒有引起太多關(guān)注。”上述業(yè)內(nèi)人士說,但這次涉及面廣泛,還牽扯財(cái)政貼息,造成的影響比較大。


“出現(xiàn)這種現(xiàn)象,有三大誘因,最大的誘因就是貼息,貼息之后,自己不用出多少錢,房子賣了,錢也套回來了?!鄙鲜龉煞葜沏y行人士說。


那么,用小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款的名義,通過房產(chǎn)抵押在銀行貸款,套利的空間究竟有多大?


今年2月,深圳先后出臺(tái)兩份文件,鼓勵(lì)各銀行機(jī)構(gòu)適當(dāng)下調(diào)貸款利率、減免手續(xù)費(fèi),新發(fā)放普惠型小微企業(yè)貸款綜合融資成本力爭(zhēng)比2019年下降0.5個(gè)百分點(diǎn);中小微企業(yè)貸款,按照實(shí)際支付利息的50%給予總額最高100萬元的補(bǔ)貼,貼息期限不超過6個(gè)月。


從實(shí)際情況來看,深圳各區(qū)對(duì)小微企業(yè)貸款貼息的比例有所差異。公開信息顯示,在疫情期間,深圳各區(qū)小微貸款貼息比例最高的達(dá)到100%,最低的為20%或基準(zhǔn)利率的30%,多數(shù)為50%,期限最長(zhǎng)的12個(gè)月,最短的只有3個(gè)月。


部分銀行也對(duì)防疫物資生產(chǎn)企業(yè)給予更多利率優(yōu)惠。第一財(cái)經(jīng)此前從某全國(guó)性銀行獲悉,對(duì)于符合財(cái)政部政策的企業(yè),可按人民銀行再貸款利率的50%給予貼息,貼息期限不超過1年。納入財(cái)政貼息后,利率預(yù)計(jì)可低至1.65%。不過,這一優(yōu)惠僅針對(duì)防疫物資生產(chǎn)企業(yè)。


4月20日,人民銀行對(duì)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)作出調(diào)整,1年期LPR為3.85%,5年期以上LPR為4.65%,分別較上期下降20個(gè)基點(diǎn)和10個(gè)基點(diǎn)。但在實(shí)際執(zhí)行中,銀行會(huì)在此基礎(chǔ)上做出上下浮動(dòng)。根據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,目前小微企業(yè)貸款利率在4.5%~6%之間,中長(zhǎng)期貸款一般略高于這一水平。


相對(duì)于一般貸款,疫情期間的小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款有足夠的套利空間。知情人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者,目前一些小微企業(yè)獲得房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)類貸款,在沒有貼息的情況,年化利率也可以低至3.6%左右。


“現(xiàn)在管得緊了,申請(qǐng)貼息很難,要求也很高,要看具體情況,但最低的可以做到2%左右。”上述知情人士說,雖然貼息后實(shí)際利率比一般貸款最低少2個(gè)百分點(diǎn)以上,但時(shí)間只有半年,節(jié)省的利息并不多。


上述股份制銀行人士說,除了貼息,擔(dān)心貨幣貶值而買房避險(xiǎn),以及中長(zhǎng)期利率下行帶來的貸款成本下降的長(zhǎng)期套利預(yù)期,是一些人利用房產(chǎn)抵押套取小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款更重要的兩個(gè)誘因。


“銀行發(fā)放經(jīng)營(yíng)性貸款的比例,一般是房產(chǎn)掛牌價(jià)的七成,比如估價(jià)1000萬的房子,能從銀行貸700萬出來,”吳輝說,對(duì)于貸款人來說,沒有結(jié)清的房貸越少、房子價(jià)格越高,能貸出來的資金就越多,這才是更大的誘惑。


知情人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者,如果能通過銀行審核,以小微企業(yè)名義,用房產(chǎn)抵押獲取貸款,最長(zhǎng)期限可以達(dá)到25年。而在正常情況下,經(jīng)營(yíng)貸款都是中短期貸款,很難達(dá)到長(zhǎng)達(dá)25年的使用期限。即便按3.6%的利率計(jì)算,也低于最新的LPR 1個(gè)百分點(diǎn)以上。更重要的是,房子賣掉后,可以享受升值帶來的回報(bào),資金還可以長(zhǎng)期使用。


銀行為何甘冒風(fēng)險(xiǎn)


經(jīng)過一番包裝之后,整個(gè)過程中,除了貸款人個(gè)人資金流水、房產(chǎn)之外,作為“名義貸款人”的企業(yè),經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、員工、經(jīng)營(yíng)狀況等基本信息,可能都存在失實(shí)甚至偽造的情況。


知情人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者,每家銀行、中介操作手法不同,雖然貸款主體是企業(yè),但有些中介、銀行并不要求提供企業(yè)流水,只需提供實(shí)際貸款人個(gè)人流水,有些銀行則要求提供企業(yè)一定期限內(nèi)的資金、經(jīng)營(yíng)流水。不過,即便有此要求,貸款時(shí)仍有辦法解決。


按照監(jiān)管規(guī)定,銀行貸款要執(zhí)行貸前調(diào)查、貸時(shí)審查、貸后檢查的貸款“三查”,而且在貸款用途上,銀行也履行受托支付義務(wù),在一系列嚴(yán)格監(jiān)管規(guī)定面前,漏洞百出貸款資料為何能闖過銀行的層層關(guān)卡?


“能拿到貸款的中介,多多少少在銀行都有些關(guān)系?!睒I(yè)內(nèi)人士透露,如果跟銀行不熟,就算符合條件,銀行也不一定敢放款。


“銀行不是不知道,甚至可以說非常清楚是怎么回事,有時(shí)候不過是睜一只眼閉一只眼罷了?!鄙鲜龉煞葜沏y行深圳分行人士說,而且大家都在做這個(gè)業(yè)務(wù),“不做就吃虧了,現(xiàn)在業(yè)務(wù)沒那么好做。”


貸款主體企業(yè)是空殼公司,經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所是臨時(shí)的,甚至沒有經(jīng)營(yíng)流水,一旦實(shí)際貸款人無力還款,風(fēng)險(xiǎn)將積累到銀行身上。銀行為何甘冒如此風(fēng)險(xiǎn)?


某全國(guó)性銀行深圳分行人士說,風(fēng)險(xiǎn)目前還不好判斷,目前該行也在緊急排查中,具體風(fēng)險(xiǎn)要看這類貸款的規(guī)模、占比,同時(shí)也取決于貸款人的資金狀況和還款能力。


上述股份制銀行人士說,房產(chǎn)目前仍然是最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一,把貸款拿去炒房,要比其他用途安全一些,如果貸款人無力還款,抵押的房子還在銀行手中。這種做法的主要問題,主要在于利用政策優(yōu)惠投機(jī)帶來的不良社會(huì)影響?!彼Q。